«Vi avvikler utleie av hytta umiddelbart», skrev hytteeierne til bookingselskapet. Nå er de dømt til å betale erstatning

Utleie av fritidseiendom har økt i omfang de siste årene. I henhold til tall fra Skatteetaten ble det i 2023 rapportert inn i overkant av 11 milliarder kroner i utleieinntekter fra utleiefirmaer. Det er mer enn en dobling siden 2020.

Krevde prisavslag etter hyttekjøp på Kvitfjell - må i stedet ut med erstatning til selger

Kjøperne anførte at hytta var i vesentlig dårligere stand enn de hadde grunn til å forvente ut fra kjøpesummen. - Det foreligger ikke mangel ved eiendommen etter avhendingsloven, mener retten.

Vinterdestinasjonen Trysil er på topp når det gjelder utleie av fritidseiendom, med 1467 utleieobjekter og ca. 202 millioner i utleieinntekter i 2023, fortsatt ifølge Skatteetaten. Deretter følger Hemsedal med 648 utleieobjekter og ca. 106 millioner i utleieinntekter, og Ringsaker med 616 utleieobjekter og ca. 48 millioner i utleieinntekter.

Solgte hytta og avsluttet avtalen

I 2016 inngikk et ektepar avtale om utleie av sin hytte i Fageråsen i Trysil. I avtalen het det at den gjaldt til 1. desember 2020. Det var videre adgang til å si opp avtalen hvis det forelå saklig grunn – da måtte dette gjøres innen 1. februar, og avtalen ville da opphøre 1. mai. Videre het det at «avtalen forlenges ytterligere med et år dersom det ikke foreligger skriftlig oppsigelse innen tre måneder før utløpet av hver periode».

Begge parter forholdt seg til et bookingsystem hvor eier markerte når de selv skulle benytte hytta og når bookingselskapet hadde leid ut.

I september 2023 varslet hytteeierne at de ville selge hytta. I e-post fra ekteparet til bookingselskapet stod det at «Vi har besluttet at vi avvikler utleie av hytta umiddelbart. Det har vært kontinuerlig utfordrende å leie ut hytta. Du kjenner til historikken.»

Hytta skiftet eier for 6,2 millioner kroner.

BookTrysilonline bestred at det var adgang til å avvikle avtalen på så kort varsel, og det ble blant annet vist til at det på tiden for oppsigelsen var registrert ti fremtidige bookinger på hytta for vintersesongen 2023/2024.

Bookingselskapet tok deretter saken inn for forliksrådet, som dømte hytteeierne til å betale drøyt 140.000 kroner i erstatning til BookTrysilonline.

Mener det ikke forelå bindende avtale

Ekteparet godtok ikke avgjørelsen i forliksrådet, og bragte saken inn for Østre Innlandet tingrett. Etter deres syn opphørte avtalen fra 2016 senest 1. desember 2021, og det ble argumentert for at forholdene etter 1. desember 2021 ikke var regulert av den opprinnelige avtalen. Av samme årsak mente hytteeierne at de ikke hadde noen oppsigelsestid å forholde seg til.

Kjøpte nyere hytte på Sjusjøen. Trodde de

Hytta var fra 2003, sa selger, takstmann og megler. Krangelen startet da den viste seg å være oppført på 1950-tallet.

Videre ble det påpekt at de gjentatte ganger har måttet purre på utleieselskapet for at de skulle overføre penger for utleie av hytta.

Av rettspapirene fremgår det at utleie av hytta ble godtgjort med leie tilsvarende 75 prosent av det beløp BookTrysilonline mottar fra gjest eksklusive mva.

BookTrysilonline anførte i retten at avtalen mellom partene skal forstås slik at den fra 2020 ble forlenget med ett og ett år av gangen - hvis det ikke forelå skriftlig oppsigelse innen 1. februar. Avtalen ville i så fall opphøre 1. mai samme år som avtalen ble sagt opp. Videre at nettopp forutsigbarhet for begge parter var bakgrunnen for avtalens utforming.

Østre Innlandet tingrett slår fast at det er avtalen fra 2016 som er relevant for rettens tolkning. Rettens administrator bemerker videre at Trysil er en utpreget vinterdestinasjon og at det er vintersesongen som er den primære utleieperioden.

- Videre legger retten til grunn at mange ønsker og faktisk bestiller overnatting i god tid (…), og at dette også ble gjort på den aktuelle utleiehytta for vintersesongen 2023/2024. Forutsigbarhet for både saksøkte som formidler av utleieobjektet, de som leier, men også saksøkerne selv som utleier, tilsier at utleieobjektets tilgjengelighet må være klarlagt i god tid. Også dette underbygger etter rettens syn (…), at avtalen fra mai 2016 må forstås slik at den er løpende og at avtalen må sies opp innen 1. februar, dersom man ønsker at avtalen skal opphøre 1. mai samme år.

Retten: Løpende avtale

Domstolen konstaterer videre at partenes opptreden underbygger klart at avtalen har vært løpende og at den har og skulle fortsette på samme vilkår. Østre Innlandet tingrett poengterer at både hytteeierne og BookTrysilonline i hele perioden fra avtalen ble inngått, til den ble sagt opp av saksøkerne i september 2023, har forholdt seg til hverandre på tilsvarende måte.

- De har begge i hele perioden brukt bookingsystemet og lagt inn tid for henholdsvis utleie og privat bruk. At saksøkerne (hytteeierne, red. anm.) har gjort dette i hele perioden, og i nesten to år etter at de selv har anført at avtalen senest løp ut, underbygger etter rettens syn at de likevel må ha forstått at avtalen var tidsubegrenset.

Retten følger heller ikke saksøkernes argumentasjon på at forholdet mellom partene etter 1. desember 2020 eller 1. desember 2021 kun var basert på et samarbeid som begge partene tjente på og hvor all risikoen lå på bookingselskapet.

- Retten stiller i den forbindelse for det første spørsmål ved hvordan eventuelle tvister mellom partene, eksempelvis hvem som hadde ansvaret dersom inventar i hytta ble ødelagt, skulle angripes dersom det ikke forelå en avtale. I den forbindelse viser også retten til at saksøkerne forholdt seg på tilsvarende måte overfor saksøkte i hele perioden når det gjaldt forsinket betaling. Videre kan ikke en aktør som på vegne av andre leier ut andres eiendom basere seg på et uregulert samarbeid, skriver Østre Innlandet tingrett.

Hyttekjøper reklamerte på seng som var for liten

Flere av de plassbygde sengene hadde lengde på 185 cm, noe som skapte utfordringer blant annet for sønnen på 195 cm. - Finnes ikke noen standardlengde, kvitterer eierskifteselskapet.

Etter dette finner retten at avtalen saksøkerne og saksøkte inngikk 24. mai 2016, etter en samlet objektiv fortolkning, var tidsubegrenset. Dette innebærer at oppsigelse i henhold til avtalen måtte skje innen 1. februar det enkelte år for at avtalen skulle opphøre 1. mai samme år som avtalen ble sagt opp.

Ved gjennomgang av erstatningskravet har retten regnet seg frem til at det økonomiske tapet for BookTrysilonline totalt utgjør 108.883 kroner. Østre Innlandet tingrett mener BookTrysilonline har ivaretatt sin tapsbegrensingsplikt, ved at det for sju av ti bookinger ble foretatt ombookinger som ikke medførte ekstra kostnader.

Anker ikke

Hytteeierne tapte dermed saken fullt ut og ble dømt til å betale 108.883 kroner i erstatning til BookTrysilonline. I tillegg ble de dømt til å dekke motpartens sakskostnader på snaut 27.000 kroner.

Prosessfullmektig for BookTrysilonline var advokat Eivor Øen. Prosessfullmektig for hytteeierne var advokat Mauritz Aarskog v/advokatfullmektig Isak Hafslund Nesbakken.

Etter det opplyste er dommen ikke anket. Det betyr at den er rettskraftig.