Tvilsom finte fra eiendomsutvikler førte ikke fem

Mange tror at styret og daglig leder sitter beskyttet fordi de kun styrer på vegne av selskapet, men det er stadig mer vanlig å se at kreditorer reiser søksmål om styreansvar etter konkurs.

Dette gjelder spesielt når styrende personer har vist uaktsom handlemåte, og det er nettopp det som er utgangspunktet i herværende sak mellom en boligkjøper og en boligutvikler.

Lang liste med mangler

Et ektepar kjøpte i 2019 et hus fra 1967 i Halden for 3,75 millioner kroner. På dette tidspunktet hadde boligen vært for salg i lengre tid, etter at selger hadde ervervet det i 2015. I perioden 2016-2027 ble eiendommen oppgradert og modernisert.

Eneboligen ble solgt for 6,6 mill. Nå er byggmesteren dømt til å betale over åtte millioner kroner i erstatning til kjøperne

I salgsoppgaven ble det blant annet opplyst om at badet var pusset opp, at kjelleretasjen var «gjennomgående renovert», det var komplett nytt elektrisk anlegg, nytt røropplegg m.m.». Det ble videre opplyst om ny drenering på ¾ deler av huset, ny takstein og nye takrenner og beslag. Det var krysset av «nei» på spørsmål om ufaglærte hadde utført arbeider som normalt bør utføres av fagpersoner.

Selger var et lite, men bunnsolid eiendomsselskap, som i årenes løp hadde opparbeidet seg meget god egenkapital.

Etter overtakelsen fant kjøperne enkelte mangler. I april 2019 ble det reklamert over forhold som ufagmessig utførelse på beslagsarbeider og pipe som var ulovlig bygget inn.

Da vinteren kom frøs vannet i boligen, og kjøperne rekvirerte fagfolk for å sjekke tilstanden nærmere. Flere rapporter avdekket ytterligere tvilsomme forhold, herunder feil med drenering, feil ved innvendige konstruksjoner i kjeller, manglende frostsikring av vannrør, feil med taktekking, mangler på innvendige trapper og feil på el-anlegget.

La ned selskapet

Kjøperne stevnet deretter selskapet som hadde solgt boligen. Men noen dager før rettsmekling, sendte styrelederen beskjed om at virksomheten var oppløst. Kjøperne stevnet da eieren og styrelederen i selskapet. I november i fjor dømte Oslo tingrett styrelederen og eieren av selskapet til å betale 2,1 millioner kroner i erstatning til de uheldige boligkjøperne.

Eieren av selskapet anket dommen. Borgarting lagmannsrett har nå forkastet anken, og dommen fra Oslo tingrett blir dermed stående.

Plus

CEO og styreleder dømt til å betale millioner etter entreprisekrangel (+)

Hålogaland lagmannsrett bekrefter i en fersk dom at styreansvar er høyst reelt og kan få store personlige konsekvenser.

Tok utbytte på 6,8 mill

Sentralt for lagmannsrettens avgjørelse er at eieren av selskapet tappet selskapet for penger rett før det ble lagt ned. Fremlagte årsregnskap for selskapet viser at det i 2021 ble tatt ut utbytte med 6,8 millioner kroner.

- Samme år ble selskapets eiendeler redusert fra ca. 9,2 millioner kroner til ca. 75.000 kroner, og kontantbeholdningen ble redusert fra ca. 4,3 millioner kroner til ca. 43.000 kroner. Ved inngangen til 2021 var selskapet med andre ord fullt i stand til å dekke betalingskravet som ble fremmet i forliksklagen i januar samme år, mens selskapet var tømt for midler og ute av stand til å dekke forpliktelsen ved utløpet av året, skriver Borgarting lagmannsrett.

Aksjeloven § 8-1 regulerer hva som kan tas ut i utbytte, poengterer lagmannsretten.

- Bestemmelsen er utslag av et grunnleggende prinsipp om at selskapets kreditorer har fortrinnsrett til selskapsformuen, og at aksjeeierne bare kan dele ut selskapets midler som utbytte i den grad selskapskreditorene har fått dekning. Selskapet står med andre ord ikke fritt til å dele ut utbytte, men må ha økonomisk grunnlag for det. Etter § 8-1 fjerde ledd kan selskapet bare dele ut utbytte så langt det etter utdelingen har en forsvarlig egenkapital og likviditet, jf. § 3-4. I dette ligger at det ikke kan tas ut utbytte som gjør at selskapets kreditorer utsettes for uakseptabel risiko for tap (…).

Eieren av selskapet har anført at de må tas hensyn til hans helsetilstand i aktsomhetsvurderingen. Lagmannsretten deler ikke denne oppfatningen:

- En person som påtar seg verv som styreleder i et aksjeselskap, må finne seg i å bli bedømt ut fra de krav som stilles til den rollen. Hvis man forstår at man ikke kan oppfylle rollen som styreleder, plikter man å tre ut av denne. Det skal derved mye til for at en styreleder som ikke makter sin oppgave, skal bli fri for ansvar hvis han ikke trer ut.

Gikk på dobbel smell etter å ha stevnet utbygger

Da utbyggeren gikk konkurs, gikk boligkjøperen etter styremedlemmene. Nylig var saken oppe i Oslo tingrett, hvor det ikke gikk som forventet for den ulykksalige boligkjøperen.

Lagdommerne poengterer at eieren av selskapet «har vært i stand til å avlegge regnskap, gjennomføre utbytteutdelinger og avvikle selskapet etter reglene i aksjeloven kapittel 16. Han har også vært i stand til å disponere over utbyttet ved kjøp av tre faste eiendommer».

Lagmannsretten kan derved ikke se at eieren av selskapet skal ha vært så helsemessig svekket at det kan tillegges avgjørende betydning ved aktsomhetsvurderingen

Lagmannsretten finner det ut fra dette «ikke tvilsomt» at eieren av selskapet i det minste har handlet uaktsomt i forbindelse med utbytteutdelingen for 2021, og at ansvarsgrunnlag foreligger.

- Lagmannsretten er etter dette kommet til samme resultat som tingretten. Etter dette forkastes også realitetsanken, heter det i dommen.

I tillegg til erstatningen på 2,1 millioner kroner, må eieren av selskapet også dekke sakskostnadene til kjøperne for tingretten og lagmannsretten med totalt 604.000 kroner.