Dette og mer til sa analysesjef
Jan Håvard Valstad i SpareBank 1 - Norion Næringsmegling på gårsdagens
eiendomskonferanse i hjembyen.
I fjor sørget særlig Entras porteføljesalg til Rema-systemet
for all-time high i transaksjonsvolum. Valstad kaller det et skikkelig
kontorcomeback, men undrer på hva som skjer fremover.
– Residencekvartalet, Trondheimsporten 2 og
Entra-porteføljen bidro til et høyt volum på kontoreiendommer. Men når kjøperne
av disse har lange briller og den øvrige kontormassen sitter på svært få hender
– hva skjer da med leieprisene og aktiviteten, spør Valstad retorisk.
Han sier dessuten at det har vært sterk leieprisvekst i takt
med sterk sysselsettingsvekst i fire år, men som nå har flatet ut.
– Mange store leietakere har utløp på leiekontrakter i 2028, og vi forventer et stramt marked de neste årene, så det kan være god timing å nigangsette nye kontorprosjekter nå. Byggekost som begrenser tilbudsside, og som i kombinasjon
med høye kontraktsutløp for større leietakere de neste årene, og særlig i 2028,
gir mulighetsrom for økt leie og utvikling av nye kontorareal med overtakelse
+/- 2028, sier han.
Lokale krefter kommer sterkere
Når det gjelder næringsmarkedet fremover tror han lokale
aktører vokser videre, institusjoner kjøper seg inn – og boligaktører vil selge.
– Lokale eiendomsaktører vil trolig øke sin eksponering
ytterligere mot hjemmemarkedet. De har sterke bånd til leietakere og
lokalsamfunn, og ofte en hands-on tilnærming til utvikling og drift, sier han.
Når det gjelder nasjonale eiendomsbesittere, tror han disse
trekker seg tilbake til core.
– Det forventes å fortsette fokuset på økonomisk solide
investeringer i sentrale storbyområder. Fond og livselskap vil fortsette å
handle skarpest innenfor alle segmenter og fortsette med å operere med høy
egenkapital og fokusere på ferdigknadde prime-objekter på de skarpeste yieldene,
spår han.
Og tror dessuten at syndikater og tilretteleggere vil forbli
fraværende.
– På grunn av markedsvilkår som krever høy andel
egenkapital, vil disse aktørene i liten grad kunne regne hjem investeringer
dersom rentene holder seg på dagens nivåer. Noen må også selge når gjelden må
refinansieres. Boligsegmentet vil få et betydelig oppsving i transaksjonsvolum
2025 fordi mange private boligutviklere og utleiere vil vurdere salg for å
sikre likviditet,vkutte tap og komme seg ut av prosjekter for å lette balansen.
Spesielt de med høy gjeld eller svak kontantstrøm. Store institusjoner og fond
med kapital vil da trolig kjøpe/inngå partnerskap med disse aktørene, mener Valstad.
Sterk boligstart
Året begynte svært sterk for bruktboliger i Trondheim.
– Markedsbalansen er bedret fra rekordmange usolgte ved årsskiftet til normalisering. Første kvartal i år endte med høyt salgsvolum og 20 prosent flere solgte brukte boliger, samt høy prisvekst med 5,4 prosent. Varelageret av usolgte brukte boliger er redusert og hengere reprises og selges på eller under prisantydning, påpeker Valstad og legger til:
– Nyheter selges raskere, og i større grad over prisantydning i tillegg til ast det er kupping og budrunder på gode objekter og i segmenter med få boliger for salg. Lettelse i boliglånsforskriften har bidratt til flere kjøpere og høyere finansieringsbevis, og det er 30 prosent økning i antall låneutmålinger, sier han.
Valstad forklarer også at 3 av 4 tror på boligprisvekst, mot ingen som tror på boligprisfall.
– Dette på tross av at kun 43 prosent trodde på rentekutt i mars på tidspunkt for målingen. For første gang siden 2022 svarer flere at de har opplevd bedring i egen økonomi siste 12 måneder sammenlignet med dem som sier at egen økonomi har blitt svakere – og de tror på boligmarkedet. Nybyggsalget holder seg dessuten sterkt, med 319 solgte enheter i Q1, poengterer han.
Valstad påpeker at utfordringen ved prosjektrealisering er utsalgspris kontra betalingsevne
– Tomteprisene for boligprosjekter toppet ut i 2021 med enkelte transaksjoner over 18.000 kroner BRA-S. I dag er normalprisingen på sentrumsnære boligtomter mellom 13.000 og 16.000. I teorien har dermed tomteprisene falt mellom 20 og 30 prosent, sier han.
Nybyggsalget i Trondheim går langt bedre enn i øvrige storbyer.
– Her er det opprettholdt bedre salg enn de andre store byene de seneste årene gjennom å tilby arealeffektive to- og treroms leiligheter, poengterer Valstad.
Nybyggsalget fremover
Og ramser opp følgende punkter med tanke på årene som kommer:
• Det blir for få ferdigstilte nye leiligheter i Trondheim neste tre år - og når etterspørselen forbigår tilbudet øker prisene.
• Overgang til ny KPA, byutviklingsstrategi og mobilitetsplaner vil begrense tilbudet ytterligere – som vedvarende høye bygge- og finanskostnader.
• Etterspørselen øker med bakgrunn i fortsatt god vekst i antall husholdninger, og forventning om et fortsatt robust arbeidsmarked.
• Høy oppspart egenkapital i eksisterende bolig hos mange voksne par som i dag «legger beslag på» familieboliger etter at barna har flyttet ut.
• Eldrebølgen og eneboligeierne i Trondheim har et stort potensial fremover. Konsept og tjenestetilbud kan være avgjørende – både for salgsvolumene av seniorleiligheter og for kommuneøkonomien
Dette får Valstad til å oppsummere:
– Det blir knapphet på tilbudssiden, men fortsatt sterk vekst i antall husholdninger vil skape muligheter i Trondheim-markedet.
