Overvann – klimaendringer medfører økt ansvar for grunneiere

Nye regler gir kommunen hjemmel til å pålegge grunneiere tiltak for håndtering av overvann også for helt og delvis utbygde eiendommer.

Videre kan tiltakshaver nå også få en opparbeidelsesplikt for offentlig hovedanlegg for oppsamling, avledning og eventuelt behandling av overvann. Formålet er å legge til rette for krav om blågrønne overvannsløsninger (åpne overvannsanlegg for oppsamling og transport av lokalt overvann), men regelendringen gjelder også overvannsrør alene (opptil dimensjon 600mm) eller i kombinasjon med blågrønne løsninger.

Ifbm. opparbeidelsesplikten for avløpsledninger økes dessuten dimensjonskravet fra 305 mm til 600 mm.

I tillegg gjøres det flere presiseringer/endringer i lovverket for å imøtekomme økt behov for håndtering av overvann. For eksempel presiseres det at tiltak på naboeiendom etter pbl. § 28-3 første ledd kan tillates for å verne byggverk mot fare for skade ved overvann.

Nedenfor redegjøres det for nye hjemler tilknyttet opparbeidelsesplikten, pålegg tilknyttet bebygd eiendom og presiseringene av grunneiers ansvar for overvann etter ny pbl. § 28-10.

Regelendringene i plan- og bygningsloven (pbl.) trer i kraft fra den 1. januar 2024.

Klimaendringer er bakgrunnen for regelendringene

Plutselig snøsmelting og kraftige nedbørsmengder kan medføre store skader på bygg og infrastruktur. På grunn av klimaendringene er det sannsynlig at overvannsproblematikken vil øke i fremtiden, også selv om klimagassutslippene globalt reduseres. I tillegg blir befolkningen mer sentralisert og det skjer en fortetting med arealpress av utbygde områder. Sammen vil dette medføre lav absorberingsevne ved kraftig nedbør/plutselig snøsmelting, og således et stort skadepotensial. Endringene i plan- og bygningsloven skal gi bedre virkemidler for å håndtere overvann i fremtiden.

Opparbeidelsesplikt for offentlige og private overvannsanlegg

Å øke kapasitet på tradisjonelle overvannsanlegg som blir ledet til kloakksystem og videre til renseanlegg vil ikke være tilstrekkelig for å håndtere fremtidige overvannsproblemer.

Ved nye regler kan tiltakshaver få en opparbeidelsesplikt for offentlige overvannsanlegg, herunder også blågrønne løsninger. Ansvaret for finansiering av overvannsanlegg vil pålegges utbygger, som vil kunne medføre høyere byggekostnader.

Lovgiver ønsker å endre fokus fra å se på overvann som en utfordring til en ressurs. Store og åpne blågrønne løsninger som åpne dammer og bekker kan være et trivselselement i byområder, og gi positive effekter for naturmiljø og helse. Åpne overvannsløsninger gir dessuten større fleksibilitet i mengden overvann som kan infiltreres, fordrøyes og ledes bort.

Overvannsanlegget må være hjemlet i reguleringsplan, og det må fremkomme hvilke eiendommer anlegget skal betjene. Kapasiteten av anlegget må beskrives gjennom å beregne nedbørsmengde og forventet overvann fra aktuelle eiendommer, samt hvor vannet er forventet å renne ut. Det er lagt til grunn at eiendommene sikres og opparbeides for nedbør opp til klimajustert 100-års gjentaks­intervall, med mindre kommunen har vedtar annet dimensjoneringsgrunnlag i plan.

Opparbeidelsesplikten er avgrenset til håndtering av lokale behov, og skal ikke håndtere det offentliges behov. Kommunen står fritt til å regulere inn større anlegg, men kan da altså ikke kreve opparbeidelse av hele anlegget. Det er videre kun nye tiltak som blir omfattet av opparbeidelsesplikten. Overvann fra eksisterende eiendommer er ikke omfattet.

Den som opparbeider anlegget, kan kreve kostnadene refunderte fra de andre grunneierne som er tilknyttet anlegget som for øvrige refusjonsberettigede tiltak etter pbl. § 18-3. Videre vil den som blir pålagt opparbeidelsesplikt også få en ekspropriasjonsadgang etter pbl. § 16-5.

Dersom det i plan er regulert felles anlegg for disponering og avledning av overvann for flere eiendommer (privat anlegg), vil kommunen få hjemmel til å sette vilkår at anlegget erverves, sikres og opparbeides etter endring av pbl. § 18-2. Opparbeidelsesplikten vil gi grunnlag for refusjon og ekspropriasjon.

Pålegg om tiltak mot overvann på bebygd eiendom (ny pbl. § 31-14)

Det er i allerede bebygde områder problemer med overvann er størst. Det er derfor ikke tilstrekkelig å kun ta høyde for overvannsutfordringene ved nye tiltak. Kommunen får nå derfor utvidet kompetanse til å pålegge eier eller fester å sørge for forsvarlig håndtering og/eller avledning av overvann på egen eiendom.

Det er imidlertid vilkår om at pålegg kun kan vedtas der det er nødvendig for å avverge fare for skade eller vesentlig ulempe for person, eiendom eller miljø.

Kommunen kan videre ikke pålegge større overvannstiltak enn det som må til for å ivareta hensynet bak regelen. Kommunen skal ikke foreslå konkrete tiltak, men fastsette nedbørintensitet overvannstiltaket må være dimensjonert for. Klimajustert 100-års gjentaksintervall for overvannshåndteringen vil være øvre terskel for hva kommunen kan pålegge.

Det er videre en forutsetning at pålegget kan gjennomføres uten uforholdsmessig stor kostnad. Kostnadsomfanget må vurderes konkret, der forventet skade eller vesentlig ulempe vil avgjøre hvor høye kostnader grunneier må tåle. Mengde og omfang av overvann, hva en vil hindre skade eller ulempe på, og om skaden er irreversibel, er moment som må vurderes.

Noe naturlig avrenning må aksepteres. Dessuten vil vann fra eiendom som ikke er bebygd måtte aksepteres. Det er kun bebygd eiendom som faller under ny lovhjemmel, og vannet som renner som følge av byggverket som står på plassen. Det er videre kun vann fra egen eiendom, ikke overvann fra andre eiendommer, grunneier kan få pålegg om.

Byggverk er all konstruksjon på en eiendom, også åpen parkeringsplass.

Før pålegg skal grunneier varsles skriftlig og få rett til å uttale seg. På denne måten blir saken iht. forvaltningsrettslige prinsipper opplyst.

Etter forslag til ny forurensningsloven § 22a kan kommunen pålegge grunneier å koble overvann fra ledningsnettet til kommunen. Pålegg om tiltak etter ny pbl. § 31-14 vil kunne sees i sammenheng og være aktuell der kommunen pålegger frakopling fra kommunalt ledningsnett.

Departementet vurderer at ny lovbestemmelse ikke er grunnlovsstridig ettersom pålegget gjelder overvannshåndteringen fremover i tid. Rådighetsinnskrenkninger som følge av ny regel må grunneier som utgangspunkt finne seg i uten at det vil kunne danne grunnlag for erstatningskrav.

Det er opp til kommunen om pålegg vil bli gitt. Det er ingen som har rettskrav på at kommunen skal pålegge håndtering av overvann.

Kommunen skal fastsette frist for oppfyllelse.

Krav til overvannshåndtering – ny pbl. § 28-10

Det følger av gjeldende pbl. § 27-2 femte ledd at avledning av grunn- og overvann må være sikret før byggesøknad kan godkjennes. Reguleringen flyttes til ny pbl. § 28-10.

Gjeldende krav til overvannshåndtering løftes opp fra teknisk forskrift til ny pbl. § 28-10. Det skal nå gå frem av lovbestemmelsen at forsvarlig avrenning skal sikres og opparbeides der det er nødvendig. Det lovfestes at overvann i første omgang skal infiltreres på eiendommen, for deretter og fordrøyes. Gjenstående overvann skal ha en forsvarlig avledning.

Forsvarlig avledning er at vannet blir ledet i en retning som gjør at vannet blir først inn i egen resipient eller i en flomvegg. Videre må avledningen skje på en måte som avverger fare for skade eller vesentlig ulempe. Avledningen må utføres slik at vannet følger den ønskede retningen, og at grunnen ikke blir vasket ut.

Kommunen kan stille krav til overvannshåndtering i arealplan. Kravene i ny 28-10 gjelder således så lenge kommunen ikke har stilt andre krav i arealplan.

Krav om håndtering av overvann gjelder kun egen eiendom. Overvann fra andre eiendommer faller utenfor tiltakshavers ansvar. Dessuten er det kun overvann som følge av tiltaket som skal håndteres (for eksempel på vann fra tak eller parkeringsareal). Øvrige overvann fra deler av eiendommen som ikke er omfattet av tiltaket vil ikke kunne kreves håndtert etter bestemmelsen i pbl § 28-10.

Det settes krav i forskrift om at grunneier skal håndtere overvann generert av nedbørsmengder til klimajustert 100-års gjentaksintervann (som for pbl. § 18-1)

At overvannshåndteringen må sikres, innebærer at tiltakshaver må har rett til å avlede vannet til vassdrag, kommunalt anlegg eller lignende. Det kan bli nødvendig å ekspropriere rett til å føre overvann i rør over nabogrunn etter pbl. § 16-5.

Artikkelforfatterne er Karoline Røvik Zeiner og Benedicte Krogh Grimstad, begge partnere i Brækhus Advokatfirma og tilknyttet eiendomsavdelingen i Brækhus.