Eller om man vil: Leietakerne er heldige og slipper unna den aller verste måneden.
Annonse
Den totale prisveksten i Norge er klart ned det seneste året. Det skyldes i hovedsak lavere strømpriser og fallende priser på importvarer.
Annonse
Årsveksten i mai var nede på 3 prosent. Den underliggende prisveksten holder seg derimot en god del høyere. Det er vanskelig å få ned prisveksten på tjenester. Prisene på norske varer øker fortsatt mye.
Men husleiene for neste år reguleres i takt med total KPI. Det skjer i hovedsak i oktober for varehandelen og i november for kontorlokaler. Norges Bank gir i sine rapporter anslag for prisveksten de nærmeste månedene. Og her er det store endringer på gang.
I den ferske rapporten venter Norges Bank at årsveksten tar seg opp marginalt til 3,1 prosent i juni. Så ventes den å stige til 3,4 prosent i juli og til 3,7 prosent i august. Men så kommer bykset:
Går det som Norges Bank tror, er årsveksten i september helt oppe i 4,6 prosent. I september i fjor falt prisene med 0,1 prosent.
– Prisveksten spretter trolig opp i september på grunn av at strømprisene var veldig lave i september i fjor. Det ligger inne i banen til Norges Bank at 12-månedersveksten blir litt lavere igjen i månedene etter september, sier analysesjef Robert Nystad i Union.
Sterk månedsvekst
Etter september stopper månedsprognosene for KPi til Norges Bank. Men det skal en ganske sterk månedsvekst for å matche fjorårstallene. I oktober 2023 steg prisene med 1,0 prosent, i november med 0,5 prosent.
Nystad peker på at inflasjonstallene kan «hoppe og sprette» litt fra måned til måned. Leietakerne og utleierne kan ha litt flaks eller uflaks med tidspunktet for KPI-justeringer.
Tidspunktet for justering av leien kan påvirke eiendomsverdiene.
– Hvis inflasjonen for eksempel blir ett prosentpoeng høyere enn man forventer, vil det typisk utgjør én prosent på eiendomsverdien, sier Nystad.
FLAKS OG UFLAKS: Men mest sannsynlig har ikke leietakerne maksimalt uflaks i år, tror Robert Nystad.
Høyere renter
Da har han forutsatt at alle andre parametere er uendret. Blir inflasjonspresset høyere enn forventet over tid, vil det sannsynligvis trekke med seg renteforventningene.
– Og da er det langt fra sikkert at nettoeffekten er positiv, sier analysesjefen.
– Realrenten er åpenbart viktig for prisingen av eiendom og andre realaktiva. Men jeg tror ikke at Norges Bank har endret anslaget for nøytral realrente i seg selv flytter eiendomsyieldene. Slike anslag er en teoretisk øvelse med svært usikre resultater, svarer Nystad.
Garantert avkastning
Han liker bedre å forholde seg til markedspriser. I USA har man for eksempel realrenteobligasjoner med ulike løpetider (såkalte TIPS). Her er långiver garantert en avkastning ut fra en prisindeks.
I USA har 10-års realrente økt fra -1 prosent under pandemien til rundt 2,0 prosent nå. I årene fra 2014 til 2020 lå den mellom 0 og 1 prosent. Snittet var på 0,5 prosent.
– Dessverre har vi ikke realrenteobligasjoner i Norge. Men inflasjon og markedsrenter er relativt synkroniserte i den vestlige verden. Derfor har vi laget en modell basert på en kombinasjon av norske og internasjonale renter, sier Nystad.
Den enkle modellen baserer seg på femårig realrente med oppstart om fem år. Ifølge modellen er eiendomsyieldene for øyeblikket relativt nærme likevekt.
– Det er vel å merke etter at yieldene har steget 1,50 til 2 prosentpoeng. Modellen er selvfølgelig langt fra perfekt. Men den gir en pekepinn på at prisene i stor grad har flyttet seg i tråd med realrentene, sier Nystad.
