Nabo ble overkjørt i servitutt-krangel

I desember omtalte Estate saken om huseierne på Vinderen som tapte servituttssak i Oslo tingrett, og som tok omkamp i lagmannsretten. Tingretten slo fast at utbyggingsplanene var i strid med en 90 år gammel servitutt.

Tar omkamp i sak om villaservitutt

Lagmannsretten har nå skrotet avgjørelsen fra Oslo tingrett og huseierne på Vinderen gikk seirende ut av lagmannsretten. Byggetiltaket er ikke i strid med servituttens ordlyd og servitutten ble uansett ikke ansett for å være en strøksservitutt.

Deleforbud og byggebegrensning

I 2022 fikk huseierne på Vinderen godkjent byggesøknad om å oppføre et mindre tilbygg på boligen. Likevel ble de forhindret fra å gjennomføre byggetiltaket som følge av en negativ servitutt påheftet eiendommen. Servitutten inneholdt et deleforbud og byggebegrensning om at det kun kunne oppføres en enebolig i to etasjer. Den aktuelle eiendommen ble i sin tid fradelt i strid med servitutten, og spørsmålet for tingretten og lagmannsretten var om byggetiltaket var i strid med servitutten. For lagmannsretten var det også et spørsmål om servitutten var en strøksservitutt.

I motsetning til Oslo tingrett konkluderte lagmannsretten med at servitutten ikke hindret det planlagte tiltaket.

Lagmannsretten bygde på at servitutten, i tillegg til ordlyden, måtte tolkes i lys av både utviklingen i området og den konkrete utviklingen på den tjenende eiendom.

Etter lagmannsrettens syn var servitutten langt på vei en slik servitutt som «har vært mer aktuell i tidligere tider, men som nå fremstår som lite tilpasset dagens utbyggingsbehov». I vurderingen ble det lagt vekt på at behovet for enhetlig regulering av eiendomsdeling og bebyggelse i dag er ivaretatt av offentligrettslig regler.

Lagmannsretten konkluderte med at servitutten ikke var til hinder for det planlagte tiltaket og uansett, også helt eller delvis, måtte anses å være bortfalt. Avgjørende for lagmannsretten var forholdene rundt deling og bygging som skjedde på den aktuelle eiendommen i 1988, holdt opp mot den øvrige utviklingen i området.

Det planlagte tiltaket kunne ikke anses å være i strid med servituttens ordlyd, idet tiltaket i seg selv ikke innebar noen deling eller bygging av hus med mer enn to etasjer til mer enn en familie.

Selv om det ikke hadde direkte betydning for resultatet vurderer lagmannsretten likevel om servitutten var å anse som en strøksservitutt. Lagmannsretten viste til HR-2023-847-A (Dr. Holms) og uttalte at i likhet med nevnte høyesterettsdom, var det heller ikke spesifisert i denne servitutten at rettigheter etter den kan gjøres gjeldende av alle i et område. Servitutten sa heller ikke noe om gjensidige rettigheter og plikter.

Lagmannsretten kom etter en samlet vurdering frem til at servitutten ikke kunne være å anse som en strøksservitutt.

Hefter stor usikkerhet

Dommen viser sammen med flere nyere avgjørelser tendenser til en mer liberal tolkning av servitutter, som etter vår vurdering er i tråd med samfunnsutviklingen.

Avgjørelsen viser likevel at disse sakene i stor grad er preget av skjønn og at det fortsatt hefter stor usikkerhet knyttet til hvordan servitutter skal tolkes, og hva som skal til for at de er bortfalt. I tillegg viser avgjørelsen at ikke alle servitutter med byggebegrensninger er å anse som strøksservitutter.

Rettstilstanden slik den er i dag er kostbar og skaper stor uforutsigbarhet for utbyggere og privatpersoner. Etter vårt syn burde en revisjon av lovverket, komme på dagsorden.

Dommen er ikke rettskraftig.

Om artikkelforfatterne:

Anette Thunes er advokat og partner, Astrid Breistein er advokatfullmektig, begge Føyen. De førte saken for paret som vant frem i lagmannsretten.

Nordstrand: Må ut med millioner etter å ha tapt mot utbygger