Juss:
Artikkelforfatterne er partner Anette Thunes og advokat Kine Bjørnerud Bergan i Føyen Advokatfirma.
Mulig forbud mot negative servitutter i dagligvarebransjen
I dagligvarebransjen har det over lengre tid vært utstrakt bruk av negative servitutter for å begrense konkurransen om lokasjonene. Dette nærmer det seg trolig en slutt på om regjeringen får det som de vil.
Den 10. mai 2022, varslet næringsminister Jan Christian Vestre om fire tiltak for å sikre bedre maktbalanse i dagligvaremarkedet, og bidra til bedre utvalg og lavere priser for forbrukerne.
Ett av de varslede tiltakene er å regulere dagligvarekjedenes bruk av negative servitutter. Bakgrunnen er at tilgangen til attraktive butikklokaler har stor betydning for konkurransen og at dette har blitt pekt på som et viktig etableringshinder. For å sikre gode butikklokasjoner har det lenge vært en praksis i dagligvarebransjen at det etableres servitutter på eiendommer for å hindre at konkurrenter etablerer seg i det aktuelle markedet.
– Nye aktører må ha tilgang til lokaler, men vi ser at store aktører hindrer nyetableringer i lokaler de ikke selv eier eller bruker. At en aktør skal nekte andre aktører å etablere seg er en skikkelig uting og hører ikke hjemme noe sted. Derfor vil jeg allerede før sommeren sende på høring forslag om å regulere dagligvarekjedenes bruk av slike servitutter, sier Vestre i en pressemelding.
Etter gjeldende regler har grunneier som et utgangspunkt fri råderett over egen eiendom. Eiendomsretten kan imidlertid begrenses av blant annet negative servitutter, det vil si særretter til å «forby einskilde slag verksemnd, bruk eller tilstand», jf. servituttlova § 1. Det kan følgelig fritt etableres servitutter som innebærer et forbud (både helt eller delvis) mot etablering av dagligvareforretning på en eiendom. En slik servitutt bør også tinglyses på eiendommen for å sikre rettsvern. Dersom servitutten ikke tinglyses, kan rettighetshaver risikere at den tapes til en godtroende erverver av eiendommen eller en konkurrerende rettighet.
Det er i skrivende stund uklart hva innholdet i det varslede høringsforslaget vil gå ut på, men det kan ikke utelukkes at det vil bli foreslått et totalforbud mot etablering av negative servitutter for dagligvaremarkedet. I så fall kan det trolig forventes et «rush» av etablering og tinglysning av negative servitutter.
Merk for øvrig at eksistensen av en negativ servitutt ikke nødvendigvis hindrer etablering. Dette beror på en tolkning av servituttens ordlyd.
Høringsforslaget var i utgangspunktet ventet før ferien, men endelig dato er ikke avklart.
