Sørlandets perle i full endring

Dette sa daglig leder og partner Arild Skeie i Oksøy Eiendom da Estate Nyheter presenterte deres nyeste leilighetsprosjekt på Tangen i Kristiansand. Sett med dagens øyne er det regelrett galskap å la forurensende industri legge beslag på byens feteste strandtomter, men i forrige årtusen var det altså hverdagen i alle norske kystbyer.

Nettopp på Tangen i Kristiansand har gammel industri blitt transformert til blant annet boliger over flere år, og er nå den bydelen med fleste beboere. Oksøy Eiendoms planer der består av et prosjekt på 9.000 kvadratmeter fordelt på noe næring på gateplan og ca. 80 leiligheter.

– Gjeldende regulering fra 2006 tillater bare fem etasjer, så nå holder vi på med en endring til sju. Målet vårt er at planen blir vedtatt i høst. Da kan vi starte salget våren 2022, påpekte Skeie.

Byutvikling i stor stil

Men de er langt fra alene om å bidra til urban byutvikling i Kristiansand. I 2003 vedtok bystyret at Silokaia på Odderøya skulle bli en ny bydel. Der har byggingen pågått en stund allerede, og skal når alt er ferdig om noen år bestå av opp mot 800 boliger i det som er døpt Kanalbyen. Totalt skal Kristiansand Havn og J.B. Ugland Eiendom bygge for over to milliarder kroner der.

I 2019 ble planene til Kruse Smith og Christiansholm Eiendom for Kvartal 32 kjent – 5.000 kvadratmeter med kontor- og leiligheter med en byggekostnad på 100 millioner kroner. Også den lokale utvikleren Mur i Sør har ting på gang i byen. De er i ferd med å ferdigstille Byhaven med ca. 170 leiligheter i Kvadraturen - til 750 millioner kroner. Selskapet driver også med mindre infillprosjekter i sentrum, som Festningsgata 38–40.

Der ble alt unntatt betongen i et eksisterende bygg revet, før de i 2020 bygde opp en kombieiendom inkludert en ny femte etasje. Resultatet ble to boligetasjer over tre kontoretasjer etter forvandlingen til 75 millioner kroner. Neste prosjekt ut er Festningsgata 48 der de erstatter en gammel bygård med 2.000 nye kvadratmeter næring og boliger. Prosjektet til 85 millioner kroner skal stå ferdig neste år.

Portrettet: Gjorde praktisk talt en netthandel på 9 milliarder i koronatiden

Det skjer også stor utvikling litt utenfor selve bykjernen. I bydelen Lund er det kommunale selskapet Kristiansand Næringsselskap i full gang med Marvika Torv, et 320.000 kvadratmeter stort prosjekt som er kostnadsestimert til snaut 800 millioner kroner. De kommende par årene blir det boliger i opptil etasjer med mye næring under alle byggetrinnene, samt parkeringskjeller. I tillegg har kommunen kjørt en enda større områderegulering i dette industriområdet, og ser for seg kanskje så mange som nye 3.000 boliger de neste 20 årene. Om ikke dette er nok planlegger et grunneiersamarbeid med Thon og Coop i førersetet å rydde i et kvartal som består blant annet av branntomter, parkeringsplasser og gammel bebyggelse.

– Vi snakker om 122 nye leiligheter og minst 5.000 kvadratmeter næring – totalt 25.000 kvadratmeter, uttalte prosjektleder Jan Willy Føreland i rådgivningsselskapet WSP til Estate Nyheter da planene ble kjent. Akkurat dette prosjektet kommer til å koste rundt 600 millioner kroner, og går dermed inn i rekken av mange urbane brikker i den store byutviklingen som har foregått i Kristiansand.

Betydelig endring

– De seneste 20 årene har det skjedd betydelig endringer i byen. Utgangspunktet er at både politikerne og kommuneadministrasjonen lenge har hatt et ønske om å styrke sentrum gjennom å doble antall innbyggere der. Det er selvsagt viktige grunner, sammen med klare rammer i kommunens overordnet sentrumsplan som gir utviklere forutsigbarhet om hva som er mulig å få til. Men vel så viktig er det at Kristiansand hadde store og sentrumsnære næringsarealer som kunne transformeres til urbane bydeler slik vi har sett med Tangen og Kanalbyen, utdyper Føreland nå.

Han bor i byen og kjenner historien godt, og er også krystallklar på investorenes rolle i dette spillet.

– Uten selskaper som er villige til å satse hadde disse prosjektene ikke sett dagens lys. Kommunens ønske er en stor faktor, men de hadde aldri fått utviklet noe slikt som dette i egen regi. Nyutviklingen i Kristiansand bygger med andre ord på en god kombinasjon av muligheter og vilje, poengterer han.

Mye kvikkleire – særlig rundt Oslo og Trondheim

Føreland trekker også frem de mange transformeringsprosjektene i Kristiansand sentrum som er delt inn i tydelige kvartaler. Det blir noe annet å utvikle midt inne i sentrumskjernen der folk bor og oppholder seg, enn på tidligere industriområder nesten uten naboer.

– Mange av disse kvartalene har vært og er dårlig utnyttet sett med dagens øyne. Det kommer alltid motstand og klager fra noen parter når slike planer blir presentert, men stort sett har det vært relativt små og få konflikter over disse sentrumsprosjektene. Byen vår er nå gjenstand for den urbane trenden som har skjedd over hele verden. Folk vil bo i sentrum og med dem blir byen brukt mer. Men sentrum må ha arbeidsplasser også, i tillegg til boliger. Det er nettopp den viktige blandingen som gjør at folk oppholder seg der og skaper attraktive miljøer. Når det gjelder Tangen og Kanalbyen hører jeg at beboerne er veldig fornøyde. Områdene er attraktive i markedet, mange beboere blir værende lenge og når de selger er prisen høy, forklarer han.

Offentlige goder

Noe av det som gjør slike urbaniseringsprosjekter spiselige for flere enn utviklere og investorer, er at de må bidra til fornyelse og oppgradering av infrastrukturen rundt prosjektene sine. Dette skjer over alt, også i Kristiansand.

– De er med på å investere blant annet i parkanlegg, gang- og sykkelstier, og oppgradering av gateelementer. Dette er noe som kommer alle i byen til gode, sier Føreland og trekker særlig frem Bystranda i Kvadraturen med sine aktivitetstilbud og ikke minst det innendørs badeanlegget Aquarama.

– Disse tilbudene er finansiert av byutviklingsprosjektene på Tangen. De er med på å løfte byen, men hadde ikke kommet uten samspillet med investorene som har bygd og betalt dette, påpeker han.

Ung kommune

Av de 113.000 innbyggerne i Kristiansand kommune bor 65.000 i det som regnes som selve tettstedet. Det er nok til å innta en åttendeplass på listen over landets tettsteder. Ifølge SSB viser aldersfordeling for innbyggerne at gruppen 20-24 år er den klart største, fulgt av 25-29 år og 30-34 år. Altså er Kristiansand befolket av mange yngre mennesker.

– Universitetet her er svært viktig for byen, for mange av de 13.000 studentene bor i eller nært sentrum. De er selvfølgelig med på å skape liv i gatene. Vi vet at en god del leiligheter i de store prosjektene er solgt til voksne mennesker, men det er også mange yngre som vil bo i sentrum og dermed har kjøpt bolig der. Kristiansand er ganske typisk andre byer, nemlig at folk som flytter gjerne kjøper sin nye bolig i den bydelen de allerede bor i. Men akkurat Kvadraturen har en annen funksjon fordi stedet trekker boligkjøpere fra hele omlandet, sier Føreland. Han sier også at nærheten til sjøen gjør byen attraktivt.

– De fleste norske kystbyene har noen konkurransefortrinn fremfor andre steder, og Kristiansand kanskje mer enn andre i og med de store og sentrumsnære næringsarealene. Men utbyggingen kommer ikke av seg selv, de må utvikles og betales av noen - og selvsagt også brukes, poengterer han.

På langt nær ferdig

Føreland tviler ikke et sekund med å omtale byutviklingen i Kristiansand som en absolutt suksess. Men han understreker at de langt fra er i mål med alle planene.

– Det neste store er containerhavna som mange ønsker ut av byen. De arealene skaper stor politisk uenighet og akkurat nå sier flertallet nei til å bruke penger på å flytte virksomheten. Jeg mener det riktig å transformere den havna til et stort byutviklingsprosjekt med boliger, store fellesarealer og mange arbeidsplasser. Å la et så attraktivt sentrumsområde være forbeholdt containere er sløsing, sier han og spår at de økonomiske kreftene samt det stadige presset på nye arealer kommer til å ende i flytting.

– Men det krever jo som kjent et politisk flertall med påfølgende vedtak og reguleringer, så dette prosjektet ligger noen år frem i tid. Alle er enige om at Danskebåten fortsatt skal legge til i byen, men jeg synes det er råflott å bruke resten av tomtene til å oppbevare containere. Noe av problemet er at den delen av havna er fysisk stengt, folk aldri har sluppet til før det ble åpnet for publikum i 2015 i forbindelse med The Tall Ships Races. Først da fikk vi se hvor flott det er der ute, byen har faktisk ikke noen bedre områder, påpeker Føreland.

– Kan du forestille deg Kristiansand uten disse politiske vyene og påfølgende utvikling?

– Byen hadde utvilsomt vært vesentlig mindre attraktiv. Og vi hadde naturligvis tapt i konkurransen om kompetansen. Kampen for å få rekruttere og beholde dyktige fagfolk er tøff og hvis byen ikke er attraktiv nok vil de hverken jobbe eller bo her. Eller de flytter raskt til andre steder – og da blir utviklingen negativ. I et slikt bilde er sentrum selve motoren og svært viktig for å skape attraktivitet. Dette er altså det store perspektivet og så langt har vi klart å skape en attraktiv by, sier Jan Willy Føreland i rådgivningsselskapet WSP.