I 2016 engasjerte Stegg Eiendom arkitekt Lorentz Gedde-Dahl som ansvarlig prosjekterende arkitekt for oppføring av tre eneboliger, med et felles underjordisk parkeringsanlegg i Hyllveien 1-5 på Madserud i Oslo.
Annonse
Hyllveien ligger noen hundre meter fra mer kjente Madserud Allé.
Annonse
Lorentz Gedde-Dahl har opp gjennom årene tegnet flere hundre klassiske eneboliger i “førmodernistisk” tradisjon. Hans villa for Terje Høili i Fredrikstad ble i 2008 omtalt som landets største enebolig, med sine rundt 3500 kvadratmeter.
Stegg Eiendom og Gedde-Dahl har i flere år samarbeidet om ulike boligprosjekter, og arkitekten fikk rammetillatelse for boligene i juli 2016. Eneboligene ble solgt mens de var under oppføring, til priser mellom 18 millioner kroner og 20 millioner kroner.
Utbygger inngikk forlik med kjøperneUnder forhåndsbefaring i mars 2018 mente kjøperne at parkeringsplassene i parkeringskjelleren var for små. Kjøperne holdt derfor tilbake deler av kjøpesummen. Stegg Eiendom gikk senere i forhandlinger med kjøperne. Det ble inngått et forlik, der kjøperne fikk utbetalt mellom 625.000 og 700.000 kroner i prisavslag.
MADSERUD: Hyllveien 1-5 på Madserud i Oslo.
Stegg Eiendom gikk deretter på Gedde-Dahl og hans forsikringsselskap If, med krav om å få dekket beløpet som Stegg hadde utbetalt til kjøperne. Gedde-Dahl nektet dette og Stegg tok deretter ut stevning.
Partene møttes i Oslo tingrett nylig. Stegg Eiendom ble representert ved advokatfullmektig Kaja Regine Kroknes Harms, mens prosessfullmektig for Gedde-Dahl og If var advokat Ann-Kristin Hauge Cheyne ved advokatfullmektig Anne-Grethe Hyrum Dahl.
I retten kom det frem at parkeringsplassene i parkeringskjelleren er 2.50 meter brede, men flere av plassene er begrenset av vegg på én side. Stegg Eiendom viste til at minimumskravet for parkeringsplasser begrenset av vegg er 2,8 meters bredde. Det ble fra Stegg Eiendom vist til at det er tilnærmet umulig å bruke alle parkeringsplassene, både med hensyn til manøvrering og praktisk bruk.
Retten ved dommerfullmektig Anniken Heier skriver i sin innledning at plan- og bygningsloven ikke har noen bestemmelser om utformingen av parkeringsplasser eller parkeringsanlegg. Samt at i vurderingen av parkeringsanleggets og de konkrete plassenes funksjon, vil både plassenes lengde og bredde, i tillegg til tilgjengelig manøvreringsareal, være sentralt.
– For å komme inn og ut av plassen må manøvreringsarealet og parkeringsplassen være av en viss størrelse. I tillegg må en alminnelig dyktig sjåfør kunne kjøre inn og ut av parkeringsplassen og parkeringsanlegget, uten at det er nødvendig med flere ryggemanøvre, skriver dommeren.
Retten har sett hen til anvisningene fra Byggforsk, som sier at bredden på parkeringsplasser «bør» være 2,5 meter forutsatt at bredden ikke er begrenset av vegger eller søyler. I henhold til Byggforsk bør parkeringsplasser med vegg på den ene siden ha en bredde på 2,8 meter. Hvis det er vegg på begge sider, bør bredden være tre meter.
– I saken har fire av de fem parkeringsplassene vegg på den ene siden og er derfor 30 centimeter smalere enn den anbefalte løsningen i Byggforsk. Fordi to av parkeringsplassene til høyre for innkjøringen er 30 centimeter for smale, vil dette føre til at parkeringsplassen mellom disse også i realiteten blir smalere enn minstekravet på 2,5 meter. Dette tilsier at parkeringsplassene ikke oppfyller funksjonskravet i TEK10 § 8-9.
Parkeringssensorene gikk bananasRetten påpeker at tilgjengelig manøvreringsareal også vil være av betydning, og under rettssaken var det lagt inn befaring i parkeringskjelleren.
Det ble en beklemt opplevelse, skal vi tro rettspapirene.
– Befaringen underbygger parkeringsanleggets manglende funksjon når parkeringsplassens bredde og tilgjengelig manøvreringsareal vurderes samlet. Det var svært trangt i parkeringskjelleren og bilene måtte kjøre frem og tilbake mange ganger for å kunne parkere når en bil var parkert i plassen ved siden av, skriver retten og fortsetter:
– Det ble benyttet en normal bil med 1,8 meters bredde og en større stasjonsvogn av 1,983 meters bredde. Begge bilene var avhengig av å kunne kjøre nesten helt inn til vegger og andre biler, samt nærmere enn det bilens parkeringssensorer anbefalte, som igjen ga behov for hjelp av en person utenfor bilen.
Som en opplysning kan det legges til at en SUV som Volvo XC90 har en bredde på 2,14 meter med speilene i normal stilling. Med en bredde på parkeringsplassen på 2,50 meter, gjenstår det 18 centimeter på hver side ved bruk av en slik bil.
– Prosjektet Hyllveien er rettet mot en kjøpergruppe som består av blant annet ressursterke barnefamilier med to biler som skal bruke parkeringsanlegget på jevnlig basis (…) Slik parkeringsanlegget er utformet i dag, vil det være svært vanskelig å kunne få et barn inn og ut fra barnesete i bilen som krever at det er større rom enn 0,5 meter på hver side av bilen, poengterer retten.
I retten ble kom det også frem at kjøperne kun bruker én plass til parkering, og lar plass nummer to stå tom.
Retten har etter dette kommet til at parkeringsanlegget ikke er prosjektert i tråd med funksjonskravet i TEK10. Dette innebærer igjen et brudd på kontrakten med Stegg Eiendom og arkitekt Lorentz Gedde-Dahls ansvar som ansvarlig prosjekterende etter plan- og bygningsloven.
Megler: verdireduksjon på 1 millionDommeren slår fast at Gedde-Dahl har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Blant vitnene som var innkalt var eiendomsmegler Eirik Lande fra Privatmegleren, som antydet en verdireduksjon på en million kroner dersom én av de to parkeringsplassene ikke er funksjonelle.
– På denne bakgrunn mener retten at eiendommene enkeltvis minst har hatt en verdireduksjon i den størrelsesorden som Stegg har utbetalt til kjøperne fra 625.000 til 700.000 kroner til hver av de enkelte kjøperne.
Domsslutningen ble at If Skadeforsikring NUF på vegne av Lorentz Gedde-Dahl ble dømt til å å betale 2.125.459 kroner i erstatning til Stegg Eiendom, med tillegg av lovens forsinkelsrente fra 15. juli 2018 til betaling skjer. Stegg Eiendom ble også tilkjent sakskostnadene, som samlet var på 523.221 kroner.
