Leilighetshoteller kjennetegnes ved
utleie av fullt møblerte leiligheter for korttidsleie, men også utleie opptil for
eksempel et år. Leilighetene har gjerne fullt utstyrt kjøkken, vaskemaskin,
internett mv. og tilbyr i ulik utstrekning servicetjenester inkludert i
leieprisen.
Både hotellignende utleie og utleie
av ferieleiligheter er avgiftspliktig med redusert sats på 12 %. Det betyr at
særlig ved nyoppføring eller større rehabiliteringer, vil det lønne seg for
leilighetshotellet å være omfattet av avgiftsplikten og dermed komme i
fradragsposisjon. Det er disse situasjonene vi i BDO Advokater erfarer at
Skatteetaten har mest fokus på. I bedriftsmarkedet vil leietakerne gjerne ha
fradragsrett for avgiften på leien, slik at det uansett lønner seg for
leilighetshotellene å være avgiftspliktige. I privatmarkedet er situasjonen
annerledes, der blir avgiften en endelig kostnad for leietaker og
leilighetshotellene får et konkurransefortrinn fremfor mer tradisjonelle
hoteller når det ikke oppkreves mva på leien.
Avgiftsplikt på romutleie i hoteller
og lignende virksomhet
Tidligere var romutleie i hoteller
unntatt fra merverdiavgift, mens de øvrige tjenestene som ble levert fra
hotellene i stor grad var avgiftspliktige, men med ulike satser. For å forenkle
avgiftsbehandlingen for hotellnæringen ble det innført avgiftsplikt også på
romutleie i hoteller og lignende virksomhet.
Det er med andre ord ikke alle
overnattingstjenester som er avgiftspliktige, men de som ligner på – og
konkurrer med - hoteller. Leilighetshotellene som opererer i det samme markedet
som de tradisjonelle hotellene er omfattet av avgiftsplikten. I denne
sammenheng blir det relevant å se på hva konseptet har mest til felles med –
bolig eller hotell.
Boligutleie uten avgift eller
hotellignende utleie med avgift?
Ved utleie av rom i hotell og
lignende virksomhet vil det normalt være et servicetilbud ut over selve
overnattingen. Det inngår for eksempel frokost, bytte av sengetøy og håndklær,
eller muligheten for romservice, betjent resepsjon osv. Det kreves ikke et
utstrakt servicetilbud før det drives hotellignende virksomhet.
Avgiftsunntatt utleie til
boligformål vil derimot kjennetegnes av en større grad av selvhushold. Dersom
beboer også har sin registrerte bostedsadresse på adressen, vil dette trekke i
retning av unntatt utleie. I samme retning trekker det hvis en eller flere av
følgende forhold er en del av konseptet: krav om leieavtale, minste leietid,
depositum, forskuddsbetaling og betaling av vask ved utflytting.
Eiendommens beliggenhet er også
trukket frem i Skatteetatens vurderinger. Dersom beliggenheten tilsier at
utleievirksomheten er i direkte konkurranse med ordinære hoteller og annen
avgiftspliktig utleie vil dette trekke i retning av at utleievirksomheten
omfattes av avgiftsplikten.
Andre momenter som er av betydning i
vurderingen er hvordan utleievirksomheten markedsføres, hvordan betaling av
leie er strukturert og lengden på oppholdet. En høy leiepris vil også kunne
trekke i retning av at det drives hotellignende virksomhet.
I en eldre uttalelse
trekker Skattedirektoratet frem noen momenter for vurderingen av hvor grensen
går mellom avgiftspliktig hotellignende utleie og avgiftsunntatt
boligutleie:
· Lengden
på leieforholdet (ikke avgjørende)
· Om
det er lagt til rette for selvhushold, peker mot boligutleie, men ikke
avgjørende
· Hva
inngår i leieprisen: bytte av sengetøy/håndklær, vasking og rydding, romservice,
minibar, resepsjon og eventuelt hva denne har å tilby av tjenester
· Markedsføringen
av utleievirksomheten, hvilket segment henvender man seg til
· Hvordan
skjer betalingen
· Bostedsadresse
· Tildeling
av rom/bolig etter søknad
Listen er ikke uttømmende, og det må gjøres en samlet helhetsvurdering av det
aktuelle konseptet.
Utleie av ferieleiligheter, airbnb
mv
Ferieleiligheter som leies ut for
eksempel gjennom airbnb vil kunne konkurrere i det samme markedet som
tradisjonelle hoteller og leilighetshoteller.
Utleie av ferieleiligheter er avgiftspliktig etter en egen bestemmelse i loven
og trenger derfor ikke være hotellignende for at utleien skal være omfattet av
avgiftsplikten. Den viktigste faktoren for å definere fritidseiendommer, og
herunder avgrense mot boligformål, er den faktiske bruken av leiligheten. Det
må tas utgangspunkt i hvilken type aktivitet eiendommen er innrettet for og
hvilket formål leieforholdet gir uttrykk for. For utleie av ferieleiligheter er
det BDO Advokaters erfaring at det i regelen ikke er grensen mot boligutleie
som skaper utfordringer, men om utleien drives i næring.
Om dette står det i skatteetatens egen avgiftshåndbok:
«[…] virksomheten må være av en viss
varighet og ha et visst omfang, at det konkrete opplegget for inntjening
objektivt sett må være egnet til å gi overskudd og at virksomheten må drives
for eiers egen regning og risiko. Videre vil det være relevant å legge vekt på
antall utleieenheter eller størrelsen på utleiearealet, samt antall leietakere,
størrelsen på leievederlaget og hvilke forpliktelser utleier påtar seg overfor
leietaker.»
Ofte er det spørsmålet om «objektivt
egnet til å gi overskudd» som er diskusjonstemaet for hvorvidt utleien drives i
næring.
Og bare så det er nevnt, også
leilighetshoteller som vurderes som hotellignende må drives i næring for å bli
avgiftspliktige. Det vil normalt være tilfelle, selv om Høyesterett riktignok nylig
avgjorde at Petter Olsen sin hotelleiendom på Ramme Gård ikke var næring.
Artikkelforfatterne er Marit B. Wollebæk, Siv Øveraasen og Even Sæter Grytting i BDO Advokater.
