Krevde erstatning etter å ha solgt bolig med gevinst

Dette boligprosjektet på Røakollen har vært utfordrende for både utbygger OBOS og en rekke boligkjøpere. Nylig omtalte Estate Nyheter at nærmere 100 boligkjøpere tar OBOS til retten, fordi de mener at parkeringsplassene er mangelfulle. Erstatningskravet er på rundt 200.000 kroner for hver parkeringsplass. Rettssaken gikk for Oslo tingrett over syv dager i februar, og det er ventet dom i saken om kort tid.

86 boligkjøpere krever millionerstatning av OBOS

Mener parkeringsplassene i dette boligprosjektet på Røa er mangelfulle.

Tidligere er det kjent at mange av leilighetene har problemer med mugg. Årsaken skal være at bygget ble lukket for tidlig, før betongen var tilfredsstillende tørr. Dette har ført til utvikling av soppsporer.

Betalte ti millioner for toppleilighet

I mai 2022 kjøpte en oslomann en toppleilighet i boligprosjektet på Røakollen for 10.265.000 kroner. Leiligheten ble solgt av et ektepar, som selv hadde kjøpt direkte fra OBOS da prosjektet var på tegnebrettet. Selgerne hadde ikke selv bebodd leiligheten. Oslomannen overtok leiligheten 1. august 2022.

Etter overtakelse ble kjøper klar over at utbygger OBOS hadde avdekket fukt i konstruksjonen i bygget med tilhørende mugg og påfølgende dårlig inneklima i flere av leilighetene.

Han reklamerte deretter til selgerne og erklærte senere heving. Ekteparet motsatte seg dette, og stevning ble deretter inngitt til Oslo tingrett i september 2023.

Før stevningen ble inngitt, var kjøperen blant de som sommeren 2023 fikk erstatningsbolig av OBOS på grunn av muggproblematikken. I perioden juni til januar 2024 fikk mannen utbetalt 40.000 kroner i måneden fra OBOS som kompensasjon.

I oktober 2023 tilbød OBOS mannen å kjøpe tilbake leiligheten til markedspris, noe han takket ja til. Han solgte boligen til OBOS for 10.600.000 kroner, som ble utbetalt i midten av februar i år.

På samme tid gikk rettssaken mellom mannen og ekteparet som solgte ham leiligheten, hvor han krevde erstatning for økonomisk tap. Subsidiært ble det krevd prisavslag for bruksulempe, begrunnet med at mannen har hatt omkring 30 besøk av håndverkere og har bodd åtte måneder i erstatningsbolig.

Retten: - Må ha kjent til muggproblemene

Oslo tingrett slår først fast at selgerne må ha kjent til informasjonen om mulig fukt i byggkonstruksjonen som kunne påvirke inneklimaet i form av soppsporer. Første informasjon i fuktsaken kom ved oppslag fra styret via sameieportalen i oktober 2021, altså nesten ett år før mannen overtok leiligheten. Selgerne har forklart at de fikk svært mange e-poster og meldinger i perioden, særlig som varsling fra sameieportalen, men at det ble så mange e-poster at de etter hvert overså disse.

Retten mener at denne uvitenheten klart utgjør «et markert avvik fra forsvarlig handlemåte ved salg av eiendom».

Gikk på dobbel smell etter å ha stevnet utbygger

Da utbyggeren gikk konkurs, gikk boligkjøperen etter styremedlemmene. Nylig var saken oppe i Oslo tingrett, hvor det ikke gikk som forventet for den ulykksalige boligkjøperen.

- De saksøkte var i en salgssituasjon hvor de pliktet å opplyse om alle relevante forhold ved leiligheten, og gjennomgående fukt i byggkonstruksjonen med tilhørende påvirkning av inneklima i en nyoppført boligblokk er en helt sentral opplysning. OBOS og sameiet opplyste beboere og eiere om forholdet gjentatte ganger på ulike plattformer, og det ble avholdt beboermøte om denne saken åtte dager før budaksept, poengterer Oslo tingrett.

Domstolen slår dermed fast at det foreligger dermed en mangel etter avhendingsloven. Men tingrettsdommer Paul Joakim Sandøy mener likevel ikke at kjøperen har krav på erstatning, og begrunner dette med at enkel kalkulasjon tilsier at mannen gikk i pluss på muggleiligheten.

- Når leiligheten har blitt videresolgt, og det med en gevinst på 335.000 kroner, samtidig som markedet ifølge boligprisstatistikken har falt med 5,6 prosent i perioden, kan det ikke lenger konstateres noe verditap som (oslomannen, red. anm.) kan kreve prisavslag for.

Oslo tingrett kan heller ikke se at mannen har lidt noe annet tap, og viser til at han ble tilbudt erstatningsbolig i form av 40.000 kroner i måneden fra OBOS.

- Retten kan ikke se at det foreligger en bruksulempe som kan gi prisavslag utover det han allerede har blitt kompensert for, heter det i dommen.

Mener saken ikke burde vært for retten

Retten har imidlertid kommet til at sakskostnadskravet skal lempes i medhold av tvisteloven § 20-2 tredje ledd bokstav a, ettersom det ved saksanlegget var grunn til å få saken prøvd. På dette tidspunktet hadde saksøker ikke fått erstatningsbolig av OBOS, og han hadde heller ikke fått tilbud om å kjøpe boligen tilbake. Retten mener at han antagelig var berettiget et prisavslag på dette tidspunktet.

Når erstatningsbolig ble gitt sommeren 2023 og boligen solgt til OBOS med gevinst mot slutten av 2023, var det etter rettens syn «ikke lenger grunn til å prøve saken, og saksøker hadde da klar oppfordring til å trekke den». Retten tilkjenner derfor saksøkte sakskostnader etter dette og frem til hovedforhandling. Ekteparet har brukt 48.600 kroner i advokatsalær under og etter hovedforhandling, samt 81.000 kroner fra tilsvar. I tillegg kommer 33.300 kroner i utgifter til vitneførsel.

Retten har etter en skjønnsmessig vurdering kommet til at ekteparet skal få erstattet sine sakskostnader med 125.000 kroner inklusive merverdiavgift.

Dommen er ikke rettskraftig.