Bolig:
GRENSETILFELLE: Tomtegrensen var ikke helt som forventet og huskjøperen krevde derfor erstatning. Det fikk han - men først etter en tur innom Finansklagenemnda. Ill. foto.
Kjøpte enebolig med flaggstang, lekestue og terrasse. Så viste det seg at flaggstangen, lekestuen og deler av terrassen stod på nabotomten
Kjøperen av Oslo-eiendommen krevde millionerstatning, da det viste seg at tomtegrensen gikk på helt annet sted enn det prospektet ga uttrykk for.
En enebolig i Oslo oppført i 1989 ble solgt "som den er" for kr 7,58 millioner kroner, og overtatt av kjøper i juni i fjor. I salgsprospektet ble det blant annet opplyst om en solrik tomt med utsikt og dobbeltgarasje.
Prospektet hadde følgende tekst:
Utgang fra stuen til en stor terrasse med nye terrassebord fra 2016. Terrassen vender mot vest med gode solforhold på ettermiddags‑ og kveldstid. Terrassen fungerer som en forlengelse av boligen på sommerhalvåret ‑ et perfekt samlingsted for hygge. Ellers har eiendommen en pent opparbeidet hage med mye boltreplass for liten og stor.
Det var inntatt bilder i prospektet som viste en lekestue og en flaggstang på uteområdet. Det ble opplyst om tomteareal på 633 m2, og inntatt et kart.
I prospektet var det også opplyst at naboen planla å oppføre to eneboliger på sin tomt. Noen måneder etter at kjøperen flyttet inn ble det foretatt oppmåling, i forbindelse med oppstart av dette naboprosjektet. Oppmålingen viste at eiendommen hadde det arealet som fremkom i prospektet, men tomtegrensen var på et helt annet sted enn antatt.
Resultatet er at deler av terrassen, hele uthuset/lekestuen og gressplenen - med flaggstangen – ligger utenfor kjøpers tomtegrense. I tillegg er konsekvensen at naboens byggeprosjekt vil komme mye nærmere kjøpers bolig.
Etter kontakt med en takstmann, fremsatte kjøperen er krav om prisavslag på 1.160.000 kroner. Dette ble avvist av selger, og saken havnet deretter i Finansklagenemnda. Eiendomsmegleren som stod for salget, har uttalt at det «er lite sannsynlig at eiendommen ville blitt solgt for en lavere pris til en annen kjøper». Megleren har kvittert med et kostnadsanslag på 200.000 kroner for å flytte dukkehus og flaggstang inn på tomten, samt fjerne del av veranda.
Finansklagenenmda har i sin vurdering kommet til at det foreligger en mangel etter avhendingsloven grunnet uriktige opplysninger om tomtegrensen. Det er i begrunnelsen vist til at retts- og nemndspraksis har lagt til grunn at uriktige tomtegrenser kan utgjøre en mangel, dersom tomtens opparbeidelse gir kjøper en klar forventning om eiendommens faktiske grenser. Dette vil gjelde selv om tomtens opplyste areal størrelsesmessig stemmer.
Nemnda har merket seg at bildene i prospektet viser både flaggstang og dukkehus.
- Ut fra bildene er det også naturlig å legge til grunn at dukkehuset tilhører boligen, og man vil normalt forvente at en slik bygning ligger inne på ens egen tomt. Det samme gjelder flaggstangen. Det er ingen andre bygg eller annet i nærheten som tilsier at dette tilhører noen andre, skriver Finansklagenemnda.
Når det gjelder utmålingen av prisavslaget, finner nemnda at dette må fastsettes «temmelig skjønnsmessig». Nemnda har merket seg takstmannens matematiske utregning av tomteverdien, men mener også det må tas høyde for den fremlagte vurderingen fra eiendomsmegleren om at det manglende arealet representerer et meget begrenset verditap for kjøper. Nemnda finner derfor at et passende prisavslag kan settes til 350.000 kroner, i tillegg til forsinkelsesrente.
Avgjørelsen var enstemmig.
