I desember 2021 sendte huseierne på Vinderen
en byggesøknad til Oslo kommune. I søknaden fremgikk det at det gjaldt en
enebolig i et etablert villastrøk, hvor det ønskes oppført et påbygg samt
bruksendring av areal fra tilleggsdel til hoveddel i kjeller. «Samlet sett kan
tiltakene betraktes som en helhetskomposisjon med hensikt å gjøre boligen bedre
tilpasset moderne krav til bomiljø».
Kommunen sa ja, men ikke naboen
Allerede i andre halvdel av januar forelå rammetillatelse
fra plan og bygningsetaten. Etter diverse omprosjekteringer gikk tiden frem til
januar året etter, hvor det kom inn en klage på rammetillatelsen fra nærmeste
nabo. I klagen var det vedlagt en kopi av et dokument som var stemplet med
«Tinglest den 6. jan 1933».
Dokumentet er en såkalt villaservitutt. Naboen bak klagen viste
til at servitutten privatrettslig forbyr ytterligere utvidelse av
bygningsmassen på eiendommen.
- Denne servitutten (hvis hensikt er å forhindre
fortetting av eiendommene (…)) er fortsatt gyldig den dag i dag, og den forbyr
ytterligere nedbygging av villapreget i nabolaget og hindrer således (eiendommen)
å bygge på noe som helst, forklarte naboen i sitt brev.
Plan- og bygningsetaten valgte å overlate problemstillingen
til Statsforvalteren, som etter noe saksbehandlingstid konkluderte med å
opprettholde kommunens vedtak om rammetillatelse. Statsforvalteren avsluttet sitt
brev med at «Vedtaket er endelig og kan ikke klages på».
Dermed var det i utgangspunktet grønt lys for å starte med
byggeprosjektet. Men før arbeidene ble igangsatt, mottok huseierne
søksmålsvarsel av naboen. Dialog mellom partene førte ikke til noen løsning, og
mars i år tok de byggeklare huseierne ut stevning mot sin nabo.
Fradelt tidligere
Huseierne med byggeplanene kjøpte huset sitt i 2016. Det hører
med til historien at eiendommen deres ble utskilt av naboens eiendom i 1988,
som igjen ble fradelt en annen eiendom i januar 1933. Og det var i forbindelse
med fradelingen i mellomkrigsårene at servitutten ble tinglyst.
Dermed var fradelingen i 1988 ikke i henhold til
1933-servitutten, noe som under rettssaken også var et av argumentene til huseiernes
prosessfullmektig, advokat Sam Harris v/advokatfullmektig Caroline Brochmann
Byhring.
- Servitutten utgjør ikke et rettslig grunnlag som
forhindrer at huset i dag kan påbygges, selv om det skulle være slik at
fradelingen og byggingen i 1988 i utgangspunktet var i strid med servitutten,
ble det anført fra advokat Sam Harris v/advokatfullmektig Caroline Brochmann
Byhring.
Dette var ikke naboen enig i.
- At servitutten er krenket tidligere, innebærer ikke at man
må tåle nye eller økte krenkelser, kontret naboens prosessfullmektig, advokat
Johannes Meyer-Myklestad v/advokatfullmektig Christina Norland.
Og la til:
- Formålet med servitutten er konkret å forhindre
de ulemper som følger med fortetting. Byggeprosjektet medfører betydelige
ulemper for saksøktes eiendom og strider dermed mot servituttens formål.
Rettens administrator, Anne-Lene Åvangen Hødnebø, har i
dommen referert slik fra servitutten:
«Paa parcellen, som ikke maa utstykkes maa kun opföres ett
hus paa höist 2 etager, som skal utstyres og innredes som bolig for en familie.
(enebolig). […] Huset maa saaledes ikke benyttes helt eller delvis til fabrikk,
kontor, forretningslokale, arbeiderbolig e.l. Heller ikke maa der paa tomten
foregaa nogen virksomhet som kan genere naboene ved rök, larm, stank eller
rystning. Söppel og annet avfall legges i tettsluttende kasser, som anbringes
minst 10 meter fra vei eller nabogrunn. Hunde og andre husdyr, som vitterlig
generer naboer ved gjöen eller lignende, kan straks fordres fjernet av selgeren.
Tegninger og planer av bebyggelsen samt dennes placerong paa
tomten maa approberes av selgere»..
- En strøksservitutt er en negativ servitutt som
er påheftet flere eiendommer innenfor et bestemt område for å «tryggja ein
særskild bu- og byggjeskipnad på eit område», jf. servituttlova § 4, fortsetter
retten.
Huseierne har anført at når eneboligen først er bygget er
det kun etasjebegrensningen som fortsatt gjelder av servitutten. Retten er ikke
enig i en slik forståelse.
- Servituttens ordlyd er tydelig på at det kun
skal bygges en enebolig. All bygging utover dette vil etter rettens syn være i
strid med servituttens ordlyd. Selv om servitutten ble brutt da saksøkernes
enebolig ble bygget i 1988 tilsier ikke dette at det ytterligere kan bygges i
strid med servitutten – med mindre servitutten eksempelvis har bortfalt.
Saksøkerne var videre klar over at eiendommen var beheftet med en servitutt. En
negativ servitutt er gjerne etablert med det formål at det ligger en begrensning
i utnyttelsen av eiendommen. Dette må derfor anses forutberegnelig for kjøpere
av eiendommene i servituttområdet, skriver Oslo tingrett.
Domstolen skriver videre at det ikke har vært bevisføring
som direkte har kunnet belyse hva som var formålet med servitutten i 1933, men mener
det er naturlig å legge til grunn basert på ordlyden at servituttens formål var
å sørge for en villamessig bebyggelse og forhindre fortetting, herunder
forhindre de ulemper som følger med fortetting.
- En slik villaklausul har både et økonomisk
formål og beskytter også såkalte «ideelle interesser» (…). Å bygge på en etasje
på eksisterende enebolig vil ytterligere fortette området, hindre noe utsikt og
bidra til noe større innsyn mot naboeiendommer i servituttområdet, selv om
retten ser at det i hovedsak var byggingen av eneboligen som i hovedsak
fortettet området. Eiendommen vil likevel bidra ytterligere til fortetting og
hindre utsikt ved å bygge på en ny etasje, og således være i strid med
servituttens formål.
- Saksøker har videre hevdet at servitutten har
utspilt sin rolle all den tid en enebolig faktisk ble bygget i strid med
servitutten uten at noen protesterte. Det er ikke fremlagt noe dokumentasjon
eller vitneførsel på at noen av de påtaleberettigede protesterte da eneboligen
til saksøkerne ble bygget i 1988. Retten legger derfor til grunn at det faktisk
ikke ble protestert med grunnlag i servitutten. Retten kan likevel ikke se at
selv om de påtaleberettigede ikke protesterte på servituttbruddet i 1988, at
dette skal tilsi at servitutten er bortfalt helt eller delvis eller at de
påtaleberettigede har mistet sin rett til å protestere mot nye brudd, heter det
i dommen, som fortsetter slik:
- Retten har forståelse for at saksøkerne vil
havne i en vanskelig situasjon plassmessig om de ikke får bygget på en etasje,
og at dette føles spesielt urimelig siden Statsforvalteren har godkjent
byggeplanene. Dette er imidlertid ikke et hensyn som retten kan tillegge vekt i
fortolkningen av servitutten.
- Servitutten er ikke bortfalt
Retten har etter dette kommet til at saksøkernes planlagte
byggeprosjekt er i strid med servitutten, og slår også fast at servitutten ikke
er bortfalt som følge av utviklingen i området. Naboen gis da medhold i sin
påstand om at de byggeklare huseierne forbys å bygge på en etasje på
eksisterende enebolig.
Huseierne med byggeplanene tapte dermed saken på alle punkter,
og ble også dømt til å betale naboens sakskostnader.
Dommen er ikke
rettskraftig.
