Villaeiere vil ikke ha «brune kasser» som nye naboer

I Kastellbakken 2 på Nordstrand er tre tomannsboliger i disse dager under oppføring. Utbygger er Thorsnes Bygg, som kjøpte tomtearealet for 28,5 millioner kroner i 2021. Arbeidet med de tre tomannsboligene vil totalt gi seks nye boliger. Arbeidet startet opp i april i fjor og byggetiden er beregnet til 16 måneder.

Kastellbakken grenser til Solveien, som i en årrekke har vært kjent som en av de mest prestisjefylte adressene på Nordstrand. Under søknadsprosessen har det kommet inn en rekke innsigelser fra berørte naboer. Naboene har vært kritiske til omfanget av tomteutnyttelsen, utformingen av den nye bebyggelsen og dispensasjoner.

Blant merknadene til plan- og bygningsetaten i Oslo er det lagt ved flere bilder av den opprinnelige bebyggelsen, bestående av eldre hvitmalte villaer med ditto stakitt. Bildene er ledsaget med den håndskrevne teksten «Mellom disse eiendommene skal det oppføres tre nye to-mannsboliger med avvikende arkitektur. Tre brune kasser».

Byggesaken har også blitt klaget inn til Statsforvalteren. I september i fjor konkluderte Statsforvalteren med at kommunens ja-vedtak til de nye boligene stadfestes, og at klagen dermed ikke har ført frem.

Har saksøkt utbygger

Mandag denne uken var det duket for rettssak i Oslo tingrett mellom en av naboene til byggeprosjektet, og innehaveren av Thorsnes Bygg. Prosessfullmektig for naboen er advokat Christian F. Galtung i CMS Kluge Advokatfirma AS. Han hadde med seg en tinglyst erklæring fra 26. januar 1934 i retten. Erklæringen er tinglyst på Kastellbakken 2, og sier blant annet at det ikke skal oppføres uthus «på vestre halvdel av eiendommen».

Naboene til det nye byggeprosjektet hevder at tinglysningen er til hinder for ny bebyggelse i Kastellbakken, og viser til at to av de tre tomannsboligene som nå er under oppføring på Kastellbakken 2 ligger på den vestlige halvdel av eiendommen.

Prosessfullmektig for utbygger er advokat Per Christian Grant-Carlsen i Brækhus Advokatfirma, med advokat Dag Michael Bjerkli i samme advokatfirma som rettslig medhjelper. Brækhus-advokatene viser til at erklæringen fra 1934 bare beskytter mot oppføring av uthus, ikke mot oppføring av bolighus.

Det er Kluge-advokatene ikke enig i.

- Utbyggeren kan ikke høres med sine anførsler om at servitutten bare beskytter mot oppføring av uthus, ikke mot oppføring av bolighus. Fordi: Når det er forbudt å føre opp uthus, må det etter en fornuftig tolkning enn mer være forbudt å oppføre bolighus, heter det i sluttinnlegget til advokat Galtung.

På fagspråket kalles slike erklæringer for negativ servitutt. En negativ servitutt er en avtalt bestemmelse som forbyr eller innskrenker en eiers faktiske rådighet over fast eiendom, for eksempel forbud mot annet enn villamessig bebyggelse, forbud mot å bygge mer enn to etasjer, etc.

Utbyggers advokat er uenig i at erklæringen i det hele tatt kan kalles en servitutt.

- Hvorvidt det er korrekt å omtale denne erklæringen som en servitutt eller ikke, fremstår ikke opplagt for de saksøkte. Dette fordi definisjonen på en servitutt er at noen har en begrenset rett over fremmed eiendom. Saksøkte er av den oppfatning at den aktuelle erklæringen var noe datidens eier av eiendommen avga med virkning for seg selv personlig, og det er i det hele tatt ikke synliggjort noe om hvem som var adressat for erklæringen, skriver advokat Per Christian Grant-Carlsen i sitt sluttinnlegg til Oslo tingrett.

Plus

Arkitekt kreves for 15 millioner i erstatning etter fiaskoprosjekt

Feil prosjektering førte til at plan- og bygningsetaten traff vedtak om å trekke tilbake ferdigattest og midlertidig brukstillatelse.

Naboen krever at arbeidet med de tre tomannsboligene stanses og at den påbegynte bebyggelsen rives.

- De saksøkte har kjent til servitutten fra de kjøpte eiendommen, og de har med åpne øyne tatt en sjanse på å bygge til tross for denne. Sterke allmennpreventive hensyn tilsier derfor rivning, skriver naboens advokat i sluttinnlegget.

Subsidiært kreves erstatning, som skal dekke verditap for naboenes eiendom ved byggingen i strid med servitutt, og erstatning for ikke-økonomisk tap. Det økonomiske tapet ved servituttkrenkelsen «kan antas å være NOK 750 000». Når det gjelder den ikke-økonomiske erstatningen, er det vist til tilsvarende saker, hvor erstatningen ble utmålt til 1,2 millioner kroner.

Det var satt av én dag til rettssaken i Oslo tingrett, og dom er ventet å komme om noen uker.