Høy terskel for å få erstatning som følge av anleggsarbeider, selv om man rammes hardt

Ekspropriasjonserstatningsloven (eel.) § 8 regulerer grunneiers rett til erstatning for skader og ulemper på eiendommen man sitter igjen med etter ekspropriasjon. Bestemmelsen skiller mellom særulemper og alminnelige ulemper. Er det snakk om alminnelige ulemper, er det kun grunnlag for erstatning dersom ulempene overstiger tålegrensen etter reglene i naboloven § 2 og forurensningsloven § 56. Foreligger særulempe, skal det økonomiske tapet dekkes fullt ut, uten noen tålegrensevurdering.

Støy, støv og rystelser fra tiltaket eller byggearbeidene er vanlige eksempler på alminnelige ulemper, og tålegrensen for å få erstatning er forutsatt å ligge høyt. Sondringen mellom alminnelige og særlige ulemper er derfor sentral for å kunne kreve erstatning. 

Fikk reduserte leieinntekter

I 2020 og 2021 la Bærum kommune ny hovedvannledning mellom Rykkinn og Skui. Ledningen ble lagt over flere private eiendommer, deriblant en landbrukseiendom med hestedrift og rideskole som hovedvirksomhet. Kommunen og grunneier inngikk avtale hvor kommunen fikk varig rett til å ledningen liggende i grunnen, og en midlertidig rett til å disponere over deler av grunneiers eiendommer for å gjennomføre nødvendig anleggsarbeid. Det ble avtalt at erstatningen skulle fastsettes ved skjønn og etter ekspropriasjonsrettslige prinsipper.

Anleggsarbeidene medførte bl.a. ulemper for hestedrift på eiendommen. Det var tale om midlertidige adkomstulemper knyttet til muligheten for å kunne ri ut av eiendommen, hvilket igjen førte til reduserte leieinntekter fra bokser for oppstalling av hester og reduserte inntekter fra rideskole og helgeridning. Grunneier gjorde gjeldende at ulempene var særulemper, og krevde det økonomiske tapet dekket fullt ut, jf. eel. § 8.

Utgangspunktet for saken i Høyesterett var at det var anleggsarbeidene som påførte ulemper, ikke at man midlertidig ikke hadde tilgang til deler av egen eiendom.

Tingretten kom til at ulempene for hestedriften ulempene var alminnelige ulemper. Tingretten pekte på at det er kun helt unntaksvis at ulemper knyttet til selve tiltaket blir ansett som særulemper. Tingretten kom til at ulempene oversteg tålegrensen etter naboloven § 2. Erstatningen for ulempene for hestedriften ble satt til 150 000 kroner.

I motsetning til tingretten mente lagmannsretten at ulempene måtte regnes som særulemper. Lagmannsretten la avgjørende vekt på den konkrete virkningen for hestedriften av ulempene ved anleggsvirksomheten. Erstatningen for ulempene for hestedriften ble satt til 230 000 kroner. Bærum kommune anket den delen av overskjønnet som gjaldt erstatning for ulemper.

Alminnelige ulemper eller særulemper?

Spørsmålet for Høyesterett var om ulempene anleggsarbeidene påførte grunneiers hestedrift måtte regnes som alminnelige ulemper eller særulemper. Det sentrale spørsmålet var hva som er bestemmende for om en ulempe er en særulempe eller en alminnelig ulempe. Er det ulempenes art (altså type ulempe) eller virkningen for den enkelte grunneier som er avgjørende? 

Ny dom fra Høyesterett om leietakers regressansvar overfor utleiers forsikringsselskap

Høyesterett slår i en ny dom fast at begrensningene i forsikringsselskapets regressadgang etter skadeserstatningsloven §§ 4-3 og 4-2 som hovedregel ikke gjelder ansvar som bygger på kontrakt.

Etter en gjennomgang av lovens ordlyd, forarbeider, juridisk teori og tidligere Høyesterettspraksis, legger Høyesterett til grunn at det ved vurderingen av om ulempen er en særulempe eller en alminnelig ulempe, må ta utgangspunkt i om ulempen skyldes selve avståelsen eller tiltaket (dommens avsnitt 50). I avsnitt 56 pekes det på at et skille basert på om ulempen etter sin art er en tiltaksulempe eller en avståelsesulempe, vil ivareta likhetshensynet som ligger bak eel. § 8 annet punktum, mens et skille basert på den konkrete virkningen av ulempen, vil kunne innebære at samme ulempe gir ulike og tilfeldige utslag avhengig av den enkelte eiers innretning og bruk av eiendommen. Høyesterett konkluderer i avsnitt 60 med skillet i utgangspunktet må skje basert på ulempens art og ikke de konkrete virkningene av ulempen.

Høyesterett kom derfor til at lagmannsrettens rettsanvendelse er feil når det er lagt avgjørende vekt på ulempenes virkning for hestedriften, og ikke ulempenes art. Det er altså årsaken til ulempen, og ikke virkningen for grunneier som er avgjørende for hvorvidt det skal legges inn en tålegrense ved erstatningsvurderingen.

Når det gjelder den konkrete rettsanvendelsen, peker Høyesterett på ulempene det er tale om er ulemper fra anleggsvirksomheten, særlig i form av midlertidige adkomstulemper knyttet til muligheter for å kunne ri ut av eiendommen (avsnitt 64). 

Om de aktuelle ulempenes art, kommer Høyesterett til at det er tale om tiltaksulemper/alminnelige ulemper (avsnitt 68): 

«Tiltaket som den varige avståelsen i bokstav A gjelder, er vannledningen, mens den midlertidige avståelsen i bokstav B, er knyttet til anleggsarbeidene for legging av ledningen. Typiske tiltaksulemper ved anleggsvirksomhet vil være støy, støv og lignende, og slik jeg ser det, også atkomstulemper, som i dette tilfellet besto i vanskeligheter med å krysse anleggsområdet. Dette er ulemper som etter sin art knytter seg til tiltaket – anleggsarbeidene – og ikke til selve avståelsen av grunn. Selv om ulempene i dette tilfellet særlig rammet A, som hadde avstått grunn, var de etter sin art egnet til også å ramme grunneiere som ikke avsto grunn. Det er derfor i utgangspunktet tale om allmenne ulemper.» 

Holder døren på gløtt

I dommen holder Høyesterett likevel døren på gløtt for at enkelte ulemper fra tiltaket som rammer særlig hardt, må betraktes som særulemper (avsnitt 61 og 69). Det forutsetter imidlertid at det gjelder ulemper som er sterkere og mer spesielt knyttet til selve grunnavståelsen enn det som normalt er tilfelle for tiltaksulemper. Unntaket er i tilfelle snevert. 

Avgjørelsen er en presisering av at ulemper knyttet til anleggsarbeid mv. kun kan kreves erstattes dersom de overstiger en høy tålegrense. 

Artikkelforfattere er Emil Vangen Solheim og Line Sogn Plassen, hhv. advokat og senioradvokat i Haavind.