Ny dom fra Høyesterett om leietakers regressansvar overfor utleiers forsikringsselskap

Når et forsikringsselskap betaler ut erstatning under en forsikring for tingsskade eller annen eiendomsskade, for eksempel under en eiendomsforsikring, reguleres adgangen til å kreve regress normalt av skadeserstatningsloven §§ 4‑3 og 4‑2. Det følger av bestemmelsene at forsikringsselskapet kun kan kreve regress av den ansvarlige skadevolderen dersom skaden er voldt ved forsett eller grov uaktsomhet, eller i skadevolderens yrke, ervervsvirksomhet eller dermed likestilt virksomhet.

I en ny avgjørelse har Høyesterett tatt stilling til disse reglenes anvendelse der det foreligger et kontraktsforhold (leieforhold) mellom skadevolderen (leietaker) og den skadelidte (utleier).

Krevde regress av kommunen

Bakgrunnen for saken var at en privatperson leide ut en bolig til en kommune til bruk for bosetting av flyktninger. Det var inngått en fremleieavtale mellom kommunen og flyktningene som bodde i boligen. Det oppsto brann i boligen, og det var på det rene at dette skyldtes beboernes handlinger. Boligen ble totalskadet, og utleier fikk utbetalt full erstatning fra sitt forsikringsselskap.

Forsikringsselskapet krevde deretter regress av kommunen. Det var på det rene at kommunen var ansvarlig for skadene etter leiekontrakten.

Høyesterett kom til at forsikringsselskapets adgang til å kreve regress var i behold. Høyesterett fant at reglene om begrensning av adgangen til regress i skadeserstatningsloven §§ 4‑3 og 4‑2 som hovedregel ikke kommer til anvendelse når ansvaret springer ut av en kontrakt mellom skadevolderen (leietaker) og den skadelidte (utleier). Unntak fra dette utgangspunktet kan imidlertid tenkes, særlig i tilfeller der skaden like gjerne kunne ha vært voldt av en annen enn kontraktsparten, og ansvaret til parten det søkes regress av, ikke bygger på kontrakten alene.

I den konkrete vurderingen la Høyesterett vekt på at kommunens ansvar var rent kontraktsrettslig, og at leiekontrakten bygget på en avveid risikofordeling. Det var derfor ikke grunnlag for å gjøre unntak fra hovedregelen.

Saken synliggjør et problem som ofte oppstår i leieforhold, nemlig at leietakeren kan risikere et stort erstatningsansvar som ikke er dekket av forsikring. I en leiekontrakt avtales det ofte at utleieren skal forsikre eiendommen, mens leietaker skal ha innboforsikring og eventuelt ansvarforsikring. Partene kan da være i den tro at potensielle skader vil være dekket av en av partenes forsikring.

Som avgjørelsen viser, kan leietakeren likevel ende opp med å sitte igjen med et ansvar, ettersom eiendomsforsikringen tatt ut av utleier kan kreve regress av leietakeren dersom denne er ansvarlig for skaden etter leiekontrakten. De fleste ansvarsforsikringer dekker ikke skader på leid eiendom, og leietakeren kan derfor ende med å måtte dekke tapet selv.

Slik kan man sikre seg mot ansvar

En leietaker som ønsker å sikre seg mot et slikt ansvar, bør derfor kreve å tas inn som medforsikret og beskyttes mot regress i utleierens eiendomsforsikring. Ettersom dette er en fordel for leietaker, som også kan påvirke utleiers forsikringspremie, vil det normalt bli spørsmål om kompensasjon fra leietaker til utleier for en slik løsning.

Alternativt kan leietakeren be om å få opphevet unntaket for leid eiendom i sin egen ansvarsforsikring, men dette vil normalt medføre økt forsikringspremie for leietaker.

Artikkelforfatterne er advokater i advokatfirmaet Wiersholm.