Det har vært en del skriverier om de nye EU-kravene som kan gi en betydelig kostnadssmell for norske eiendomseiere.
Vedtak fra EU-Parlamentet
den 14. mars 2023 tilknyttet direktiv om bygningers energiytelse, innebærer
blant annet krav om at:
· Alle nye bygninger bør være klimanøytrale innen 2028 (nullutslippsbygg)
· Ved offentlig eierskap, drift eller bruk skal
imidlertid nye bygninger være klimanøytrale innen 2026
· Nye bygninger bør ha solenergiforsyning (forutsatt at
det er teknisk hensiktsmessig og økonomisk mulig)
· Ved omfattende/totalrenovering skal boligeiendommer
oppnå klimanøytralitet innen 2032
· Boligbygg med energiklasse G må oppnå energiklasse E
senest innen 2030, og D innen 2033 (energiklasse G utgjør 15 % av byggene i et
medlemsland. Energiklasse A skal tilsvare nullutslippsbygg). Næringseiendom og
offentlige bygninger skal oppnå samme resultater senest i henholdsvis 2027 og
2030.
· Oppgraderingen av energiklasse skal finne sted når en
bygning blir solgt eller gjennomgår omfattende renovering/totalrenovering,
eller når bygningen leies ut, når en ny leiekontrakt underskrives.
Endelig
direktivtekst/lovtekst vil foreligge etter forhandlinger med Rådet.
Monumenter vil bli unntatt fra de nye reglene, og EU-land kan
også vedta å unnta bygninger som er fredet på grunn av sin spesielle
arkitektoniske eller historiske verdi, tekniske bygninger, bygninger som brukes
midlertidig, samt kirker og religiøse steder. EU-land kan også unnta offentlige
sosiale boliger der renoveringer vil føre til husleieøkninger som ikke kan
kompenseres av besparelser på energiregningen. Videre vil fritidsboliger være
unntatt og mindre bygninger.
EU-landene, og etter
hvert EØS-landende skal selv lage en nasjonal plan/vedlikeholdsstrategi for
oppgradering av bygningsmassen. Det er lagt til grunn at det etableres
nasjonale støtteordninger ifbm. oppgradering av byggene, og hvor det er
vektlagt at de mest sårbare husstandene må få bedre ordninger.
EUs klimamål til bygg medfører omfattende oppgradering av Norges bygningsmasse
I EU
står bygninger for 40% av EUs energiforbruk og 36% av drivhusgassutslippene.
Nye
krav er ledd i måloppnåelse om klimanøytralitet i byggesektoren innen 2050.
Kravene
er også ledd i en bedre energi og sikkerhetspolitikk hvor EU gjør seg mindre
avhengige av energileveranse fra Russland og eventuelt andre autoritære land.
Energieffektivisering av bygg vil dessuten medføre lavere energikostnader,
bedre innemiljø, men også stimulering av arbeidsplasser i bygge- og
anleggsbransjen.
EUs klimamål er ambisiøse, men de nye
kravene og de helhetlige konsekvensene av dette er ment til å bidra til et mer
robust energisamfunn hvor belastning på infrastruktur reduseres,
energiproduksjon diversifiseres og klimapåvirkningen reduseres. Samlet sett
innebærer kravene dermed behov for en rekke lokale tiltak på eksisterende
bygningsmasser, blant annet etablering av lokal energiproduksjon og energireduserende
tiltak, som for eksempel ved utskifting av belysning til LED eller
modernisering av infrastruktur.
Lokal
energiproduksjon, hovedsakelig i form av solceller er blitt populær de siste
årene med høye strømpriser, lavere priser på solcelleteknologi og således kort
tilbakebetalingstid av investeringen.
De siste
årene har tilbakebetalingstiden gått ned fra å være 18 år i mange prosjekter
til å være på kun 4 år, noe som gjør slike tiltak vesentlig mer aktuelle i
mange flere tilfeller.
Når man i tillegg til solcelleproduksjon
tilfører batterilagring i bygningen kan man i tillegg spre belastningen på
infrastrukturen, noe som gir besparelser for bruker som kan kjøpe strøm når den
er billig, men er også samfunnsnyttig i form av redusert belastning på
offentlig infrastruktur.
Bygg med lavest energiklasse får den høyeste regningen
Mens energieffektivisering av
infrastruktur, etablering av solcelleanlegg og batterilagring ofte er tiltak
som er svært kostnadseffektive, med relativt kort tilbakebetalingstid så vil
dette ofte ikke være relevante løsninger på særlig de bygningene med de laveste
energiklassene. Bygninger med energiklasse G er ofte konstruksjoner fra før
1950 tallet med naturlig ventilasjon og begrenset teknisk infrastruktur.
Bygningene er som regel oppført med bygningsmaterialer med dårlig isoleringseffekt,
noe som innebærer i mange tilfeller behov for etterisolering, utskifting av
dører og vinduer, og etablering av energieffektiv infrastruktur. Disse
tiltakene kan dermed være svært kostbare sett opp mot den faktiske
energibesparelsen som oppnås. Det blir dermed viktigere å tenke smart rundt
vedlikehold og analysere hvilke tiltak som bidrar til ønsket resultat over tid,
slik at man forhindrer at man får en økonomisk smell når kravene blir
implementert fullt ut.
Når energitiltak blir kostnadseffektive,
er det naturlig at både utleier og leietaker deler regningen for investeringen
– utleier bevarer eiendomsverdien, mens leietaker får reduserte
felleskostnader. Det er ikke sikkert leietaker ønsker å bidra dersom tiltakene
ikke er kostnadsbesparende. Det er uansett viktig at partene ved inngåelse av
nye leiekontrakter, og ved reforhandlinger, har miljøinvesteringer i sin
bevissthet, og det bør vurderes å innta reguleringer tilknyttet fremtidige
investeringer på bygningsmassen. Kravene som kommer fra EU kommer raskt, og
tiltakene som etter hvert vil bli pålagt vil innebære en stor kostnadsbyrde,
selv om støtteordninger etter hvert kommer på plass.
Risiko for utleieforbud ved lav energiklasse kan bli en realitet
De nye EU kravene vil som utgangspunkt
innebære en oppgraderingsplikt på eldre, og lite energieffektive eiendommer,
noe som i verste fall vil følges opp med forbud mot utleie av eiendom som ikke
oppnår en viss energiklasse. Hvordan vil slik regulering da påvirke
forutsetninger som legges til grunn ved vurdering av markedsverdi.
Først og fremst vil de nye kravene tilsi
store nye kostnader for gårdeier.
Tiltak
som etterisolering og etablering av energieffektiv infrastruktur som et
helhetlig tiltak vil sannsynligvis innebære en prosjektkostnad på mellom 5% og
30% av den totale eiendomsverdien, avhengig av bygningens alder, utforming og
infrastruktur.
Videre vil investering i eldre bygg
innebære større risiko, og således generelt sett bli vesentlig mindre attraktive,
da som regel uttrykt i høyere avkastningskrav/risiko.
Vesentlig å implementere bærekraftstrategi
Med så store forventede konsekvenser så
vil en strategisk tilnærming til kravene være vesentlig. Ved å implementere en helhetlig
bærekraftstrategi i eiendommens vedlikeholdsplanlegging vil man kunne samordne
og finne synergier mellom nødvendige tiltak, slik at den faktiske kostnaden
blir redusert til et minimum og verdien av eiendommen i størst mulig grad blir
beholdt. En helhetlig bærekraftstrategi vil etter vårt skjønn bli et
konkurransefortrinn i verdiskapning innen eiendom.
Det vil bli et press i markedet når alle
skal oppnå klimakravene som er satt. Man bør derfor allerede nå implementere en
helhetlig bærekraftstrategi og plan for gjennomføring. Dette innebærer å
definere målsetningen for eiendommen opp mot de nye kravene, foreta en teknisk gjennomgang
av eksisterende bygningsmasse, og utarbeide en konkret tiltaksliste med plan
for gjennomføring. En helhetlig bærekraftstrategi innebærer
både juridisk, teknisk og økonomisk kompetanse.
Artikkelforfatterne er advokat og partner Karoline Røvik Zeiner i Brækhus Advokatfirma og Bjarki Reyr, leder for Byggteknisk avdeling i Veridian.