Foreldelseslovens utfordringer og problemer i eiendomsbransjen

Foreldelse innebærer at et krav faller bort bare fordi det har gått en viss tid siden kravet oppsto. Formålet med foreldelsesreglene er å sette en grense for hvor lenge et krav kan påberopes. På et tidspunkt må partene kunne innrette seg slik at et kontraktsforhold er endelig avklart og oppgjort. Dette innrettelseshensynet er det lett å være enig i.

Lite tilpasset

Nåværende foreldelseslov er imidlertid 40 år gammel og i liten grad tilpasset de komplekse forholdene som dagens eiendomsprosjekter står overfor. At foreldelsesloven slår feil ut i eiendomsbransjen, viser seg blant annet ved at profesjonelle eiendomsaktører i stor grad har behov for juridisk bistand og at det er et stort antall tvister som gjelder foreldelse. Dagens foreldelseslov medfører unødvendig advokatmat. Det er likevel ikke bare aktørene i eiendomsbransjen som har problemer med loven, også advokater sliter med å forholde seg til rettsreglene ettersom ca. 20% av advokatansvarssaker gjelder foreldelse. Med andre ord er det store utfordringer knyttet til lovens utforming.

Med denne artikkelen ønsker vi å illustrere ulike utfordringer med foreldelsesreglene i kontraktsforhold for eiendomsbransjen spesielt, og hvorfor vi mener det er på høy tid at reglene endres generelt.

Når er utbedringsforsøk å anse som erkjennelse?

Høyesterett tok helt nylig stilling til dette spørsmålet, og konkluderte med at en entreprenørs forsøk på å utbedre en anført mangel ikke var å anse som erkjennelse av reklamasjonskravet i foreldelseslovens forstand.

Foreldelsesfristens begynner å løpe fra den dag kravshaveren «tidligst har rett til å kreve oppfyllelse». Ved pengekrav forstås dette normalt som forfallstidspunktet. Ved mangler løper fristen fra «den dag da misligholdet inntrer». Selv om mangelen er skjult, skal dette forstås som overtakelsestidspunktet.

At misligholdet inntrer allerede ved overtakelsen, selv om mangelen er skjult, kan utledes av NEBB-dommen. Saken gjaldt krav om erstatning etter en eiendomstransaksjon der eiendommen viste seg å ha mangler i form av forurensning i grunnen. Til tross for at det var ukjent at grunnen var forurenset og således en skjult mangel, uttalte Høyesterett at fristen startet å løpe ved overleveringen. Det legges også til grunn at foreldelsesfristen løper fra overtakelse av entrepriser og ved varekjøp.

En utfordring ved vurderingen av foreldelsesfristens start har vært de såkalte rådgivertilfellene. Høyesterett har i en rekke dommer, herunder den nevnte NEBB-dommen, avklart at dersom rådet er feil eller mangelfullt starter foreldelsesfristen første å løpe på det tidspunkt virkningen av rådet viser seg å være feil – altså når effekten av rådet tiltrer. Rådgivertilfellene vurderes derfor annerledes enn mangler ved fysiske gjenstander. Dette til tross for at mangelen, i prinsippet, også i disse tilfellene er skjult. Som et eksempel, vil derfor råd fra konsulenter løpe fra det tidspunkt rådet viser seg å være feil eller mangelfullt, og ikke på det tidspunkt rådet faktisk ble gitt. Vår vurdering er at dette også antas å gjelde prosjekteringstilfeller.

Fra fristens utgangspunkt løper foreldelsesfristen i tre år. Umiddelbart fremstår tre år som god tid til å inndrive et krav, men vi ser imidlertid at fristen ofte oversittes. Problemet settes gjerne på spissen der kravshaveren ikke har kjennskap til kravet før etter tre år har gått. Et praktisk eksempel er hvor det foreligger feil på en baderomsmembran, og som først oppdages når entreprenøren påbegynner utbedringen av vannlekkasjen i underetasjen.

Tilleggsfristen treffer ikke godt nok

For å avbøte problemet med manglende kunnskap om kravet, har lovgiver gitt en tilleggsfrist på ett år fra det tidspunkt kravshaveren fikk eller burde fått «nødvendig kunnskap» om kravet eller skyldneren. Men heller ikke tilleggsfristen synes å være tilstrekkelig.

At tilleggsfristen ikke synes å treffe godt nok, gjelder særlig hvor partene inngår i forhandlinger, eller hvor det er uklart hva som er årsaken til og omfanget av mangelen. Det henger sammen med at den som har et krav, normalt må ta ut rettslige skritt som forliksklage eller stevning for å unngå foreldelse. For folk flest fremstår det merkelig å skulle stevne noen midt i samtaler om en løsning. Dette vil først og fremst være konflikteskalerende, og sjeldent et godt forhandlingsgrep.

I tillegg er det ulogisk for kravshaveren at et krav kan foreldes når den kravet rettes mot er klar over kravets eksistens og forsøker å komme til enighet. I en slik situasjon er det vanskelig å forstå hvorfor kravet bare skal bortfalle uten videre. I forhandlingssituasjoner er kravet oppe i dagen og da gjør ikke hensynet til skyldnerens innrettelse seg gjeldende i like stor grad. En skyldner som har gått inn i forhandlinger om et krav, vil da neppe kunne si at de har en forventning om at kravet ikke lenger vil inndrives av kravshaveren.

Problemet med rettslige skritt som fristavbrytende handling har også en side til reklamasjonsreglene. Reklamasjonsfristen og foreldelsesfristen løper parallelt, helt uavhengig av hverandre, har ulik lengde, og avbrytes på ulike måter. At det løper to parallelle frister, er nok ikke alle klar over.

Oppstår en mangel ved en kontraktsgjenstand, må kjøperen varsle selgeren nokså raskt for å overholde reklamasjonsfristen. At kravet er varslet selger i tråd med reklamasjonsreglene, er imidlertid ikke nok til å avbryte foreldelsesfristen. Som nevnt, avbrytes foreldelse hovedsakelig ved at kravet bringes inn for rettsapparatet. Det kreves altså noe mer etter foreldelsesloven enn reklamasjonsreglene. Krav som er reklamert i tide kan derfor likevel falle bort som foreldet. Dette to-sporede systemet kan fort bli en felle for kravshaveren.

Eiendomstransaksjoner er et praktisk eksempel. Selv om kjøperen av en eiendom reklamerer på manglene innen rimelig tid, slik avhendingslova forutsetter, og partene går inn i en diskusjon om kravet, kan kravet likevel foreldes underveis i forhandlingene.

Vår vurdering er at det er uheldig at en kravshaver normalt må ta rettslige skritt for å avbryte foreldelsesfristen.

I den svenske foreldelsesloven – preskriptionslagen – kan foreldelsesfristen avbrytes ved at kravshaveren varsler et krav til skyldneren. Det vil si på samme måte som ved reklamasjon. Svensk rett har dermed lagt opp til en enklere og mer tilgjengelig måte å avbryte fristen på. Avbrytelse av de parallelle fristene er da i overenstemmelse og innebærer ingen felle for den som har et krav. Avbrytelse av reklamasjon vil også innebære en avbrytelse av foreldelse. Det er trolig også en av årsakene til at det er betydelig færre tvister om foreldelsesloven i svensk rett enn i norsk rett.

Det at et krav må avbrytes ved rettslige skritt, er også problematisk med tanke på tvistelovens regler om rettskraft. Med rettskraft menes at kravet er endelig avgjort av en domstol og at avgjørelsen er bindende mellom partene. Når et krav er rettskraftig avgjort, kan ikke det samme kravet bringes inn for domstolene. Når foreldelsesloven legger opp til at kravet må bringes nokså raskt inn for å avbryte foreldelsesfristen, og rettskraftige avgjørelser hindrer å ta ut en ny sak vedrørende samme krav, kan det oppstå et problem for kravshaveren når omfanget av og årsaken til kravet er usikkert.

Problemet settes på spissen dersom det tas ut en stevning for å avbryte foreldelsesfristen og kravet senere viser seg å være av et større omfang enn det opprinnelige kravet. Da vil økningen av kravet tapes fordi saken ikke vil kunne tas opp til ny behandling av domstolsapparatet. Reglene for hvordan kravshaver avbryter foreldelsesfristen sett i lys av rettskraftsreglene kan dermed sette kravshaveren i en uheldig skvis.

Ny høyesterettsdom om entreprenørens rett til defensiv forsering

Høyesterett tok nylig stilling til rekkevidden av retten til defensiv forsering på byggherrens regning.

Eksempelvis kan en utleier ta ut en stevning mot en leietaker for å få rettet opp i feil og mangler etter utløpet av et leieforhold. Stevningens hovedhensikt er å avbryte foreldelsesfristen. Utleier mener at leietaker må betale for å rette vannskadene som er påført gulvparketten. Domstolen konkluderer med henvisning til foreliggende takstrapport, at parketten må skiftes ut, og avsier dom på dette. Etter domsavsigelsen viser det imidlertid seg at skadeomfanget er mer omfattende enn det retten har lagt til grunn. På grunn av rettskraftsreglene kan imidlertid ikke utleier fremme kravet på nytt. Resultatet blir da at utleier må dekke kostnadene av det resterende skadeomfanget. Dersom foreldelsesloven ikke hadde lagt opp til at utleier måtte ta ut stevning for å avbryte fristen, kunne utleier kartlagt kravet sitt bedre før en eventuell rettslig prosess.

Bør revideres

En annen sentral forskjell mellom svensk og norsk rett, er at den svenske foreldelsesfristen er ti år. Det er en betydelig lengre frist enn den treårsfristen vi har. Til tross for at man i norsk rett har forsøkt å avbøte den korte fristen med en tilleggsfrist på ett år, så vil den svenske tiårsfristen i de fleste sammenhenger være lengre. En tiårs absolutt foreldelsesfrist er også mer forutberegnelig og praktikabelt enn den norske tilleggsfristen, ettersom tilleggsfristen legger opp til mer konkrete og skjønnsmessige vurderinger av når kravshaveren hadde «nødvendig kunnskap». Etter vår oppfatning er det da grunn til å stille spørsmål ved om foreldelsesfristen i norsk rett både burde vært lengre og formulert mer absolutt.

Uten å mene at foreldelsesregelverket i norsk rett bør være identisk som i svensk rett, er det uansett av interesse at det er et få antall tvister om foreldelsesloven i Sverige. Dette tilsier at lovverket fungerer bedre enn i Norge.

Sett i lys av de problemene som den norske foreldelsesloven medfører i dag, bør lovgiver ta stilling til om det finnes alternative løsninger for lovens utforming. Vår oppfordring er at foreldelsesloven bør revideres med sikte på å oppfylle dens opprinnelige formål; å bidra til et forutberegnelig og praktikabelt system. For slik foreldelsesloven er utformet i dag, medfører loven unødvendig advokatmat.

Om forfatterne:

Annabel Gåsvand, Jacob Solheim og Sondre Kvikne Dotterud er tilknyttet advokatfirmaet Føyen i Norge. Eva Westberg Persson er tilknyttet advokatfirmaet Foyen i Sverige.