Fasaden var fin. Men Slemdal-villaen viste seg å inneholde noen mindre hyggelige hemmeligheter

«Særdeles vakker villa oppført i 1902 og påbygget med 2 fløyer ca. 1928». Slik var innledningen til salgsprospektet på en herskapsvilla i ærverdige Tennisveien i Oslo. Etter to befaringer valgte et ektepar å legge inn bud på eiendommen, og de fikk til slutt tilslaget i november 2020 med et bud på 21,2 millioner kroner.

I salgsprospektet var det ikke lagt skjul på at eiendommen hadde et visst etterslep på vedlikehold, herunder på tak og utvendig panel. Kjøperne var derfor forberedt på at de måtte legge inn en del kroner på oppussing.

Kjøpte leilighet i «Vannkunsten» til 17 mill. Holdt tilbake millioner da alt ikke var som forventet

Kjøperen likte dårlig at en innvendig trapp ble endret. I tillegg var døren til baderommet fem centimeter lavere enn det den opprinnelig skulle være.

Men da tak og vegger ble åpnet, ble det ganske raskt klart at kostnadene ville bli langt større enn kjøperne hadde sett for seg. Det ble avdekket sopp, råte- og maurskader i boligens bærende konstruksjoner; i overgangen mellom tak/vegg, laftestokker, bunnsviller, bærebjelker, stolper og etasjeskiller.

Kjøperne måtte bo 14 måneder i en annen bolig som følge av skadene som ble avdekket og utbedringen av disse, og stevnet selger med krav om prisavslag. Denne uken kom dom i saken, og Oslo tingrett har kommet til at kjøperne har krav på erstatning.

Selgersiden anførte under rettssaken at siden eiendommen er svært gammel og solgt med et klart rehabiliteringsbehov, med opplysninger om fukt og bygningsdeler fra 1902, så skal fradraget være betydelig. Og:

- Hvis eiendommen står like lenge som den har gjort til nå vil det ikke være behov for renovering før år 2144. Det er under ingen omstendighet grunnlag for erstatning, argumenterte advokat Martin Nymoen, som var prosessfullmektig for selgerne og eierskifteselskapet HDI Global Specialty/SE Scor Europe SE.

Kjøpernes advokat Tine Beate Eriksen argumenterte for at det foreligger omfattende skader ved boligen som samlet sett utgjør et vesentlig avvik.

- Ingen ytre forhold tilsa at boligens reisverk led av omfattende skader, det kom som et sjokk også for selger. Boligen har vært i selgers familie i svært mange år og det var grunn til å tro at selger hadde god kunnskap om huset, ble det anført fra Eriksen.

Oslo tingrett har – under tvil – kommet til at det foreligger et vesentlig avvik fra hva kjøper helhetlig sett kunne forvente og at det derfor er grunnlag for et prisavslagskrav.

- Et grensetilfelle

- Retten har ansett saken som et grensetilfelle, og løsningen er ikke åpenbar, skriver rettens administrator Ragna Strand, og poengterer at skadene i huset omfatter langt mer enn tak- og veggkledning, hvor utbedringer var å forvente.

I en av de fagkyndige rapportene fremgår det at «bunnstokken rundt huset er på mange steder gjennområtten. Råten går også flere steder opp i veggen og inn i bæringen i etasjen. Enkelte steder kan den graves ut med bare hendene. Dette er gjennomgående på alle husets sider (…)»

Krevde prisavslag fordi huset var for stort

Ekteparet betalte 7,5 millioner kroner for sin nye bolig i Oslo. Da huset viste seg å være større enn antatt, tok de selgerne til retten.

- Basert på en helhetlig vurdering av sakens omstendigheter mener retten at boligen var i vesentlig dårligere stand enn hva kjøperne hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, heter det i den ferske dommen fra Oslo tingrett.

Under rettssaken kom det frem at kjøperne etter overtakelsen totalt har brukt 4,4 millioner kroner på huset, hvorav rundt 2,8 millioner kroner er forbundet med råteskadene. Retten har konkludert med at det er sannsynliggjort at 2,4 millioner kroner av de utgifter som kjøperne har hatt, var nødvendige for å bringe boligen i kontraktsmessig stand (rettens utevning).

Etter en skjønnsmessig vurdering – hvor det er særlig vektlagt at det er tale om utbedring av en bolig oppført i 1902 med et tilbygg fra 1928 – har Oslo tingrett kommet til at det skal gjøres fradrag med 60 prosent som følge av den standardheving utbedringene har medført. Med tillegg av advokatkostnader frem til uttak av stevning, har retten regnet seg frem til at kjøperne tilkjennes et prisavslag på 1.000.500 kroner.

I tillegg ble kjøperne tilkjent 298.000 kroner i sakskostnader.

Dommen er ikke rettskraftig.