Kjøpte leilighet i «Vannkunsten» til 17 mill. Holdt tilbake millioner da alt ikke var som forventet

Bispekaia Bolig var utbygger av boligprosjektet «Vannkunsten» i Bjørvika i Oslo. Prosjektet omfattet totalt 215 ulike enheter fordelt på ni hus. Leilighetene ble i stor grad solgt før de var ferdige. Prosjektet rettet seg mot en ressurssterk kjøpegruppe, med nyoppførte boliger tett på Oslofjorden.

Slo til på en av de dyreste leilighetene

Blant de som fattet interesse for prosjektet, var en deleier i et IT-firma. Han klinket til på en av de mest eksklusive objektene, og fikk tilslaget for 16,9 millioner kroner i juni 2018. Boligen går over to plan i tredje og fjerde etasje på et av byggene tettest på fjorden. I tillegg kjøpte han to garasjeplasser til 750.000 kroner per plass.

Plus

Eiendomsinvestor innberettet ikke millionutbytte – dømt til ett års fengsel

Skattesviket er grovt, slår Oslo tingrett fast, etter at en kvinne unnlot å opplyse at hun hadde tatt ut utbytte på 9,5 millioner kroner fra eiendomsselskapet sitt.

Leiligheten var på salgstidspunktet ikke detaljprosjektert. Før han innga bud, hadde mannen fått utkast til kjøpekontrakt og leveransebeskrivelse, i tillegg til ulike 3D-presentasjoner av leiligheten, bilder i prospekt og annet salgsmateriell.

Mannen overtok leiligheten i oktober 2020. Det var flere forhold han var mindre fornøyd med. Først og fremst gjaldt det det interne trappen. Den var endret fra rettløpstrapp til vinkeltrapp, med den konsekvens at trappen hadde fått en knekk nederst, og dermed vendte inn i stuen. Bakgrunnen for endringen var at utbygger under detaljprosjekteringen hadde fått klarhet i at stigningsgraden til trappen ikke oppfylte forskriftsmessige sikkerhetskrav for trapper som også fungerer som rømningsveier – den opprinnelige trappen var for bratt.

Endringen av trappen hadde kjøperen fått beskjed om i januar samme år. Men han var klar på at dette var et avvik fra avtalen, og argumenterte blant annet med at den nye trappeløsningen gjorde det vanskeligere å møblere boligen.

Videre ble det påpekt at den avtalte løsningen med «glass til glass»-hjørne ikke var som forventet. Han mente det så ut som en stolpe i hjørnet. Utbygger har vist til at vinduet går kant mot kant uten stolpe, men at vinduet er isolerglass som gjør at det får en sort lukkefilm langs kanten, som dermed kan se ut som en stolpe.

Ytterligere ble det klaget på den leverte solavskjermingen, som hindret utsikt og ikke var elektrisk.

Den tidligere omtalte baderomsdøren skulle opprinnelig være to meter høy, som er i tråd med TEK10. Men døren som ble levert var fem centimeter lavere, altså 195 centimeter. Kjøper har argumentert med at han er over 1,95 meter høy, slik at han vil stange i dørkarmen når han går forbi.

Kjøperen valgte å holde tilbake 1,7 millioner kroner av kjøpesummen. Dette likte Bispekaia Bolig dårlig. Partene kom ikke til enighet, og Bispekaia Bolig valgte å trekke kjøperen for retten, med krav om oppgjør i henhold til avtalen. Mannen svarte med motsøksmål, med krav om prisavslag og erstatning oppad begrenset til 2,3 millioner kroner for mangler.

En million av dette beløpet var knyttet til den endrede trappeløsningen, i tillegg krevde kjøper en kvart million kroner i prisavslag fordi den nye trappeløsningen tok vekk mye av utsikten i stuen. 750.000 kroner var forbundet med misnøye med glassløsningen. Resten var knyttet opp mot mangler i form av lav baderomsdør og solskjermingen som kjøper ikke var fornøyd med.

Retten: Har krav på prisavslag

Oslo tingrett kom før jul til at Bispekaia Bolig må komme kjøperen i møte med prisavslag. Retten mener trappeendringen påvirker bruken av stua, samt utsikten fra både stua og andre etasje. Det er i tillegg uomtvistet at den endrete trappen tar litt av arealet i stua, mener Oslo tingrett, og setter prisavslaget til 350.000 kroner.

Retten fastsetter skjønnsmessig prisavslaget for manglende opplysninger om den valgte vindusløsningen til 50.000 kroner, mens prisavslaget for den valgte solavskjermingen settes til fem tusen kroner.

Rettens administrator er ikke enig i at den fem centimeter lavere baderomsdøren skal gi rett til prisavslag. Oslo tingrett har merket seg at kjøper er høyere enn den valgte døren, men «kan ikke se at han gjorde selger kjent med disse subjektive forholdene før avtaleinngåelse».

Oslo tingrett poengterer også at mannen aldri har bodd i leiligheten «og har nå ingen planer om å bo der, så problemet blir for ham ikke aktualisert». Mannen bor fremdeles i utlandet og flyttet av ulike grunner aldri inn i leiligheten.

Flyttet aldri inn

Det hører med til historien at mannen la leiligheten ut for salg sommeren 2021. Den ble da først lagt ut for 24 millioner kroner, rundt syv millioner mer enn det han kjøpte den for i 2018. Oslo tingrett har fått med seg dette, og har brukt prisforlangende i salgsprospektet mot mannen.

Plus

I dette prosjektet har kjøperne hatt «eksepsjonell god gevinst». Likevel ble utbygger stevnet med krav om prisavslag

Oslo tingrett slår fast at kjøperne ikke har krav på hverken dagmulkt eller prisavslag, selv om beboerne måtte flytte ut etter at Oslo kommune trakk tilbake brukstillatelsen.

- Selv om retten er kommet til at den endrete trappen i noe grad påvirker utsikten fra leiligheten, og gir færre møbleringsalternativer i stua, er endringene av en slik art at det framstår høyst tvilsomt om de har påvirket leilighetens verdi. De sentrale kvalitetene ved leiligheten er der fortsatt, noe som også framgår av (meglerens) salgsprospekt i forbindelse med at leiligheten ble forsøkt solgt sommeren 2021, heter det i dommen.

Samlet oppnådde mannen dermed et prisavslag på 405.000 kroner for kjøpet av leiligheten i «Vannkunsten» etter rettsrunden. Oslo tingrett dømmer mannen til å betale 1.295.000 kroner til Bispekaia Bolig.

Retten har kommet til at ingen av partene har vunnet saken, og partene må dermed bære egne sakskostnader.