I mai i fjor fikk en huseier i Oslo en overraskende telefonsamtale.
Mannen i den andre enden av telefonen kunne opplyse at han ville kjøpe boligen
til Oslo-mannen. Eiendommen var riktignok ikke lagt ut for salg, men interessenten
hadde snappet opp at huset «kanskje» skulle selges.
Mannen som ringte opplyste at finansieringen var på plass.
Huseieren takket for henvendelsen, og inviterte interessenten til visning tre
dager etterpå. Interessenten møtte opp med både kone og barn, og sammen gikk de
gjennom hele boligen i detalj.
Visningen varte i hele fem timer, og mot slutten av
visningen ble det laget et håndskrevet dokument med overskriften «Kontrakt»,
som ble signert av interessenten og huseieren. På samme tid hadde huseierens
hustru kommet hjem. Av dokumentet fremgår navnene til kjøper og selger,
eiendommens gårdsnummer og bruksnummer. Det fremgår videre at «Kjøpesum er
avtalt til 11.000.000,00» og «Utflytting senest 31. desember 2022».
På dette tidspunktet var det kun mannen i huset som var oppført som
hjemmelshaver. Huseieren er takstmann og er deleier i et takseringsfirma i
Oslo. Kona eier et entreprenørfirma.
Noen dager etterpå sendte mannen over en tilstandsrapport
han selv hadde utarbeidet til kjøperen. Her var det også vedlagt en rapport om
avsluttet kontroll av det elektriske anlegget. I tillegg ble det informert om
at huseieren hadde snakket med en advokat, og at advokaten sammen med en
eiendomsmegler skulle utarbeide en kontrakt.
«Da er alles interesser ivaretatt. Regner med at vi kan få
det i orden ila neste uke», skrev mannen.
Slo kontra. - Beklager det
I dagene etterpå hadde selger og kjøper tett dialog. Men så,
den 22. mai, tikket det inn en melding til kjøperen. Den var fra huseieren i Oslo, og han skrev følgende:
«Hei, Vi må dessverre informere om at vi må utsette salget
på ubestemt tid. Hovedsakelig på grunn av hensyn til barna. Vi ønsker ikke å
flytte før vi har fått nytt hus innflyttingsklart. Vi har også brukt mye tid på
å dra på visninger. Dette viser seg å være svært krevende. Beklager det.»
Huskjøperen svarte samme dag at han ikke aksepterte dette.
Han viste til både muntlige og skriftlige avtaler, til avtalt utflyttingsdato,
samt øvrig korrespondanse og dokumenter. I tillegg, ble det opplyst, så hadde
kjøperen trukket seg fra flere budrunder og de var allerede i gang med
prosessen med å selge egen bolig.
Kjøperen avsluttet med «Vi har hatt et godt
samarbeid og dialog frem til nå og håper på at vi raskt finner ut av dette».
Partene fant ikke ut av det. I august 2022 ble det tatt ut
stevning av huskjøperen, men denne ble avvist i Oslo tingrett grunnet manglende
advokatbistand på selgerens side. En runde i forliksrådet førte heller ikke frem,
og huskjøperen tok ut stevning på ny. Rettssaken ble gjennomført i Oslo
tingrett i slutten av august i år.
Selgeren møtte med advokat Hans Kristian Skarpholt, mens kjøperens
prosessfullmektig var advokat Andreas Møller.
Mener salgssummen var syv mill høyere
Under rettssaken anførte selgeren en rekke punkter for at avtalen
ikke er bindende: For det første argumenterte han med at det signerte
dokumentet ikke var noe mer enn en «intensjonsavtale», som saksøker skulle
fremlegge banken sin i et forsøk på å få finansiering for 11 millioner kroner.
I tillegg anførte han at kona som ektefelle og sameier, også skulle ha signert
avtalen, «dersom det var meningen at denne skulle tjene som en kjøpekontrakt».
Mannen - var som tidligere nevnt - oppført som hjemmelshaver alene på
kontraktstidspunktet, men i tiden frem til rettssaken har også kona fått status
som eier i Eiendomsregisteret.
Videre ble det anført at barna hadde reagert kraftig på
beskjeden om at de skulle flytte. Ytterligere ble det poengtert at avtalesituasjonen lignet svært
mye på kupping, og at «en slik avtalepraksis bør motvirkes».
Til slutt ble det påpekt at eiendommens salgspris egentlig
er nærmere 18 millioner kroner, med bakgrunn i at panteheftelsen som fremgår av
grunnboken også skal overføres på saksøker:
«Hovedregelen er da at samtlige heftelser skal følge
Eiendommen, herunder pengeheftelsen. Det må derfor legges til grunn at
resterende gjeld utbetales samtidig som kjøpesummen på 11.000.000 kroner.
Beløpet som må utbetales til de saksøkte utgjør følgelig 17.774.352,4 kroner», ble
det anført fra selger under rettssaken.
Retten: Avtalen er bindende
Oslo tingrett slår fast at den håndskrevne kontrakten er
bindende.
- Ordlyden i dokumentet taler sterkt for at
partene inngikk en bindende skriftlig avtale om salg av Eiendommen den 12. mai
2022, og at dette var partenes felles oppfatning. Dette underbygges ytterligere
av den etterfølgende kommunikasjonen mellom partene, skriver Oslo tingrett i en
fersk dom.
Videre finner retten ingen holdepunkter for at de saksøkte
har vært utsatt for utilbørlig press fra saksøker. «Dette er ikke forenlig med
at tilbakekallet først fant sted 10 dager senere etter at de saksøkte hadde
dratt på flere visninger, og heller ikke forenlig med at partene hadde svært
god dialog hele veien frem til de saksøkte trakk seg», heter det i dommen fra
Oslo tingrett.
Ytterligere har retten kommet til at de saksøkte ikke kunne
tilbakekalle sin aksept og at avtalen heller ikke skal settes til side, samt at
avtalen ikke kan omstøtes. Domstolen har vist til rettspraksis, hvor en
ektefelle etter omstendighetene kan bli bundet ved konkludert atferd eller
passivitet. Retten finner at huseierens kone ved sin opptreden - under
avtaleinngåelsen og i tiden etter - i realiteten har samtykket til salget.
Vektlegger at selgerne jobber i eiendomsbransjen
Retten har lagt vekt på at huseierne har erfaring fra
eiendomsbransjen. Innledningsvis har Oslo tingrett vist til at ektemannen har «mangeårig
jobberfaring innenfor eiendomsbransjen».
- Etter rettens syn tilsier verken avtalens art,
innhold, virkning eller inngåelsesmåte at det er spesielt hardt for de saksøkte
å være bundet. Partene må anses i det minste som likeverdige med like
forutsetninger for å ivareta sine interesser. Begge de saksøkte jobber innenfor
eiendomsbransjen til forskjell fra saksøker, skriver dommerfullmektig
Djulia Galinova Todorova i dommen.
Oslo tingrett blåser også av anførselen om at salgsprisen
egentlig skal være 17,74 millioner kroner, med bakgrunn i selgersidens påstand
om at panteheftelsene skal følge med på handelen.
- Den klare hovedregelen er at kjøper verken påtar
seg gjeldsansvaret for selgers gjeld ved kjøp av eiendom, innfrir selgers gjeld
eller får overført pengeheftelsen (…) Noe annet krever konkrete holdepunkter i
avtalen ettersom det vil ha direkte betydning for den avtalte prisen og
forholdet mellom kjøpers og selgers ytelse.
Kjøper får erstattet verditap på egen bolig
Saksøker har gjort gjeldende at han har lidt et økonomisk
tap ved at hans bolig har falt i verdi i tiden mellom rettidig oppfyllelse av
avtalen og i dag. Han har innhentet to e-takster utarbeidet av eiendomsmegler som
viser en antatt salgsverdi på 6.400.000 kroner i august 2022 og en antatt
salgsverdi på 5.850.000 kroner i august 2023, det vil si en differanse på 550.000
kroner. Boligen er ikke solgt per nåværende tidspunkt.
Kjøper har krevd dette tapet erstattet.
- Retten finner (…) at en verdireduksjon som følge
av fall i eiendomsmarkedet i tiden mellom rettidig oppfyllelse av avtalen og
den faktiske oppfyllelsen utgjør et adekvat og påregnelig tap for de saksøkte.
Alternativet for saksøker hadde vært å selge sin egen bolig forut for avtalt
overtakelse av Eiendommen og betale leiekostnader til midlertidig bolig. Slike
kostnader er noe saksøker utvilsomt kunne ha krevd erstattet av de saksøkte.
Slik sett kan det å beholde egen bolig inntil rettsforholdet er avklart ses på
som et tiltak for å forhindre slike kostnader.
Eiendomsmegleren var innkalt som vitne under rettssaken, og
han forklarte at differansen skyldes markedsforholdene i det aktuelle
boligområdet i fjor sammenlignet med i dag. Han har påpekt at eiendomsmarkedet
for tiden er lukket, det tar over dobbelt så lang tid å selge, og at flere
eiendommer går under prisantydning.
- På bakgrunn av e-takstene finner retten videre
at et økonomisk tap på 550.000 kroner er tilstrekkelig sannsynliggjort, fortsetter
Oslo tingrett.
I tillegg til at huseierne må gi fra seg huset i henhold til
avtalen, samt dekke kjøpers tap på 550.000 kroner, så dømmes selgerne også til å
betale saksomkostningene til kjøperne. De var på 262.000 kroner.
Dommen er ikke rettskraftig.
