En stopp for eplehageutbygging i Oslo — til delt begeistring

Den 6. april 2022 la Plan- og bygningsetaten (PBE) forslag til endringer i Småhusplanen ut på offentlig ettersyn. De reviderte bestemmelsene innebærer en total helomvending og vil, om de blir vedtatt, sørge for en kraftig brems for videre eplehageutbygging og fortetting i Oslos småhusområder.

De foreslåtte endringene har blitt møtt med både applaus og katastrofevarsel, og det er tydelig hvor skillet for responsen går: De som faktisk er etablert i småhusområdene møter planen med åpne armer, mens utbyggere har varslet om økende boligmangel og klasseforskjeller.

Småhusplanen: - Kun de rikeste får kjøpe hus i Oslo

Mandatet som PBE fikk fra Byrådsavdelingen for byutvikling i februar 2021, inneholdt klare føringer om at man ville begrense videre fortetting og sørge for et sterkere vern av grønne verdier. Det er likevel neppe noen som forventet at PBE ville gå såpass langt, og det har blitt stilt spørsmål om hvilke rettslige skranker som gjelder ved revidering av en eksisterende plan.

Vi har tatt en gjennomgang av det reviderte planforslaget og varselet om midlertidig forbud mot tiltak.

Planmyndigheten står fritt til å endre en reguleringsplan

I utgangspunktet står planmyndigheten fritt til både å utfylle, endre og oppheve en reguleringsplan. De eneste rettslige skrankene er de som følger av den ulovfestede læren om myndighetsmisbruk. Dette innebærer blant annet at endringene må være begrunnet i saklige, planfaglige hensyn. Men også her har kommunen stor skjønnsfrihet. Plan- og bygningsloven har en svært vid formålsbestemmelse, slik at det er en rekke forskjellige hensyn som kan brukes for å begrunne en reguleringsendring.

Innenfor rammen av de føringene som er gitt av Byrådsavdelingen, har PBE altså stått relativt fritt ved utarbeidelsen av den reviderte Småhusplanen. De foreslåtte bestemmelsene er blant annet begrunnet i hensyn om vern av grønne verdier, trivsel og bokvalitet, biologisk mangfold, overvannshåndtering, samt bevaring av eksisterende bebyggelsesstruktur og historiske kvaliteter. Dette er alle relevante hensyn å legge vekt på i en reguleringssak.

Varsel om midlertidig byggeforbud

Det er også mange som har fått brev fra PBE med varsel om midlertidig forbud mot tiltak. Formålet med å nedlegge et slikt forbud er å gi planmyndighetene tid og anledning til å vurdere den fremtidige arealdisponeringen i et område, uten å måtte innvilge søknader som ellers ville kunne vanskeliggjøre det fremtidige reguleringsarbeidet. Grunnvilkåret er at planmyndigheten «finner» at et område bør undergis ny planlegging. Ordlyden tilsier at planmyndigheten, også her, står relativt fritt.

Det bør likevel merkes at det for pågående byggesaker gjelder særlige tidsfrister: Dersom en søknad om byggetillatelse ikke er avgjort, så kan kommune bare vedta et midlertidig forbud dersom søkeren er varslet om dette innen utløpet av den ordinære fristen for byggesaksbehandlingen (typisk 12 uker), og dersom forbudet vedtas senest innen 8 uker etter utløpet av denne fristen.

I planbeskrivelsen står det at PBE vil legge ned et midlertidig forbud mot tiltak for å sikre at de verdiene som revisjonen skal søke å bevare, ikke går tapt mens man venter på at den reviderte planen blir vedtatt. Videre står det at forbudet i utgangspunktet vil gjelde for hele planområdet, men at det kun vil bli håndhevet for søknader som kommer inn til PBE etter at forbudet ble varslet.

Det vil si at forbudet kun vil bli håndhevet for søknader som kommer inn etter 6. april 2022. Søknader som er sendt inn før denne datoen vil bli behandlet på vanlig måte etter gjeldende reguleringsplan. Dette gjelder både søknader som ikke har fått vedtak ennå, og søknader som har fått vedtak og skal ha videre oppfølgning (for eksempel igangsettingstillatelse eller ferdigattest).

Strammer inn småhusplanen i Oslo. Varsler midlertidig forbud mot tiltak

– Vi ønsker å ta vare på småhusområdenes særpreg og verne grønne kvaliteter. Vi vil derfor stramme inn småhusplanen med mindre utbygging, uttaler byråd for byutvikling Hanna E. Marcussen.

Det kan stilles spørsmål ved dette skillet mellom søknader som er sendt inn før/etter 6. april. I utgangspunktet har PBE full anledning til å gjøre byggeforbudet gjeldende også for søknader som er sendt inn før denne datoen (forutsatt at man er innenfor de ordinære tidsfristene nevnt ovenfor). Allerede i 2002 avgjorde Høyesterett at tiltakshaver ikke er beskyttet mot et bygge- og deleforbud før det er innvilget tillatelse, enten i form av ramme- eller byggetillatelse (Rt. 2002 s. 683).

Det er mulig at skillet er begrunnet i rimelighetshensyn, da tiltakshaver i utgangspunktet har rettskrav på tillatelse dersom søknaden er i tråd med plan- og bygningsloven og underliggende arealplaner.

Samtidig er risikoen for midlertidige byggeforbud alltid tilstedeværende i byggesaker, i hvert fall i teorien. Det er mulig vi her vil se noen klagesaker basert på usaklig forskjellsbehandling.

Artikkelforfatteren er advokatfullmektig i BAHR.