- Kun de rikeste får kjøpe hus i Oslo

Vi har i lengre tid hørt rykter om at at byrådet faktisk vurderer å redusere utnyttelsen i småhusplanen fra 24% BYA til 16% BYA. Det betyr at en tomt på 1 mål kan få redusert utnyttelsen fra 600 m2 BRA til 320 m2 BRA. Ikke bare utnyttelsen foreslås redusert, byggene skal også bli lavere. Reduksjonen for enkelte tomter blir dermed nesten en halvering. Noen områder blant annet i Oslo vest får faktisk en enda lavere utnyttelse, bare 12% BYA. I tillegg blir det også slutt på å bygge seksjonssameier med flere eneboliger på samme tomt. Tomtestørrelsen skal nå bli 500 m2 pr boenhet.

Tinholt om småhusplanen: «En katastrofe og ren skandale»

– Dette føyer seg inn i rekken av hvordan Plan og bygningsetaten oppfører seg, og skal ikke høre hjemme i et demokrati, tordner Terje Tinholt etter nyheten om innstramninger i småhusplanen.

Resultatet vil bli mange tusen færre boliger i Oslo. Aftenposten anslo 2500 færre familieboliger i en kommune som allerede sliter med holde på barnefamiliene. Nå blir det verre. Når tilbudet forsvinner, mens etterspørselen er stor, da blir det dyrt for boligkjøperne. Det blir ikke vanlige folk sin tur til å kjøpe seg et småhus i Oslo fremover. Noen vil kanskje hevde at det har det ikke vært tidligere heller, men nå sementerer byrådet denne utviklingen for godt.

Utbyggere risikerer å tape store summer

De fleste omsatte hus med større hager innenfor småhusområde de siste årene er solgt til utbyggere. Mange av disse prosjektene er fremdeles ikke realisert. Hva skjer med disse prosjektene? For mange kommer dette til å bli svært krevende.

Mange utbyggere har kjøpt eiendommen kontant og må selv bære hele risikoen for endringer i reguleringsplanen. Med mindre de har hatt en rammesøknad til behandling i mer enn 12 uker, vil de kunne oppleve å få midlertidig forbud mot tiltak. Da må de bygge etter de nye bestemmelsene.

For de som har hatt en byggesøknad inne i tolv uker, skal reguleringsgrunnlaget fryses til tidspunktet for 12 ukers fristen etter plan- og bygningsloven § 21-7 femte ledd:

«Plangrunnlaget som gjaldt ved utløpet av fristen, skal ved overskridelse av fristen legges til grunn for avgjørelsen».

Dette gjelder likevel ikke om søker har mottatt varsel om midlertidig forbud mot tiltak før det har gått 12 uker. Men kommunen har da bare 8 uker på seg til å vedta midlertidig forbud mot tiltak.

PBEs mottrekk er at PBE som regel sender ut brev med forespørsel om ny tilleggsinformasjon, slik at søknaden ikke kan regnes som komplett. For det er først når søknaden er komplett at fristen begynner å løpe. Den etterspurte informasjonen må likevel være relevant og nødvendig for saksbehandlingen for at det kan gis en fristutsettende virkning.

Strammer inn småhusplanen i Oslo. Varsler midlertidig forbud mot tiltak

– Vi ønsker å ta vare på småhusområdenes særpreg og verne grønne kvaliteter. Vi vil derfor stramme inn småhusplanen med mindre utbygging, uttaler byråd for byutvikling Hanna E. Marcussen.

PBE har imidlertid sendt ut brev til flere i dag der de sier at alle søknader som er inne, vil bli behandlet etter de gamle bestemmelsene som gjaldt ved søknadstidspunktet.

Potensiell bombe for selgere

For mange som har solgt tomtene sine kan også dette bli en katastrofe. Det er nemlig mange som har solgt tomtene til avtalt pris pr BRAS, og kanskje kun fått deler eller ingenting som kontantbetaling. Da er det selger som har påtatt seg risikoen for endringer i planen. En eventuell reforhandling må skje med grunnlag i kontrakten eller avtaleloven.

Kan man kreve erstatning?

Kan man kreve erstatning fra kommunen for at tomten halveres i pris? Nei, reguleringsrisiko har alle tomteeiere. Det er kun når reguleringsplanen gjør at tomten ikke kan utnyttes at det kan kreves innløsning fra kommunen.

Blir reduksjonen vedtatt?

Byrådet mangler kun 3 representanter for å ha rent flertall. Flertallet henter de som regel fra Rødt. Det er ikke sikkert at Rødt umiddelbart vil støtte en sak som gjør at alle bolighusene blir veldig mye dyrere. Spørsmålet blir nok om Rødt forstår at husene blir dyrere, partiet er ikke akkurat bygget på kunnskap om de økonomiske lovene.

Høyre og spesielt FrP har tidligere vært for en viss fortetting i Oslo. Men også disse partiene har i de siste årene hatt en restriktiv holdning i småhusområdene. Det er noe ulike motiver for innstrammingen, men slik vi vurderer det, vil byrådets forslag med noen justeringer få flertall.

Artikkelforfatteren er advokat og partner i Advokatfirma Ræder.