Departementet foreslår å gi kommuner flere boligpolitiske verktøy gjennom arealplaner

Forslaget innebærer at det kan gis planbestemmelser om boligkjøpsmodeller, borettslag eller utleieboliger, samt at studentboliger kan velges som et arealformål i arealplaner. Er høringsforslaget rett medisin for en vanskeligstilt bransje?

Dagens plan- og bygningslovgivning gir bare kommuner adgang til å regulere områder til boligformål, men gir ikke kommuner anledning til å bestemme verken boform eller organiseringsmodell innenfor boligformålet. Høringsforslaget har sin bakgrunn i et politisk ønske om å gi kommuner flere verktøy i plan- og bygningsloven for å legge til rette for en variert boligsammensetning. For det første skal høringsforslaget gi kommuner bedre verktøy for å hjelpe folk inn i boligmarkedet, samt legge til rette for at kommunene får en sterkere rolle i arbeidet med å utjevne sosiale og geografiske forskjeller i boligmarkedet. Høringsforslaget skal for det andre bidra til å skaffe studenter en rimelig bolig, noe som ifølge departementet er et viktig utdanningspolitisk virkemiddel for å bidra til lik rett til utdanning.

Planbestemmelser om boligkjøpsmodeller, borettslag eller utleieboliger

Departementet har foreslått følgende tre tiltak for å fremme sosial bærekraft gjennom endringer i plan- og bygningslovgivningen:

(i) Kommuner skal gjennom arealplan kunne pålegge utbygger å benytte borettslag som organisasjonsform.

En viktig forskjell mellom organisasjonsformene borettslag og eierseksjonssameie, er at borettslag har begrensninger på adgangen til utleie. Et formål som er trukket frem i høringsforslaget, er at kommuner ved å stille krav om borettslag kan øke bostabiliteten i områder med mange utleieboliger og høy flyttehyppighet. Departementet foreslår ikke egne bestemmelser om selveie eller eierseksjonssameie.

(ii) Kommuner skal gjennom arealplan kunne pålegge utbygger at en bestemt andel boliger i nye prosjekter skal være utleieboliger, herunder at utleieboligene disponeres eller eies av kommunen.

Et formål som er trukket frem i høringsforslaget, er at kommuner kan ønske å stille krav om utleieboliger for å bidra til økt sosioøkonomisk variasjon i pressområder, ettersom leieboliger krever lavere inntekter og egenkapital enn eide boliger. Forslaget om at utleieboliger skal disponeres eller eies av kommunen, er begrunnet med at kommuner kan ønske å bidra til å skaffe mer egnede boliger for vanskeligstilte, blant annet for i større grad å kunne spre de kommunale boligene i ulike deler av kommunen.

(iii) Kommuner skal gjennom arealplan kunne pålegge utbygger at en bestemt andel boliger tilbys med nye boligkjøpsmodeller med markedsbaserte betingelser.

Slike boligkjøpsmodeller vil være leie til eie, deleie eller andre modeller som innebærer at kjøper, på nærmere bestemte vilkår, blir eier fra første dag. Et formål som er trukket frem i høringsforslaget er at kommuner kan ønske å stimulere til økt tilbud generelt av slike modeller eller en større blanding av finansieringsmuligheter innad i enkelte områder. Hensikten kan ifølge departementet blant annet være en noe større variasjon i alders- og inntektsgrupper innad i enkelte boområder.

Studentboliger som arealformål

For å gi kommuner mulighet for i større grad å styre hvor det oppføres studentboliger ut fra vedtatte samfunnsmessige målsettinger om arealbruk, er studentboliger foreslått som et eget arealformål i plan- og bygningslovgivningen. I tillegg vil dette ifølge departementet kunne bidra til å redusere saksbehandlingstiden i kommuner fordi arealplaner bedre kan tilpasses slik at bygging ikke vil avvike fra arealplanen, slik at antall dispensasjoner kan reduseres. Selv om studentboliger blir et eget arealformål, vil ikke dette utelukke at studentboliger også kan bygges på arealer regulert til boligformål, som i dag.

I områder som reguleres til studentboliger vil det bare kunne oppføres studentboliger som skal eies av studentsamskipnader, studentboligstiftelser som har mottatt tilskudd til studentboliger etter forskrift om tilskudd til studentboliger, eller andre aktører såfremt det tinglyses en heftelse på eiendommen om utleie for studenter i minst 20 år.

Uheldig for en vanskeligstilt bransje

Salg av nyboliger og utleie har det siste året vært en svært utfordrende bransje, særlig på grunn av rentehevinger i denne perioden. Høringsforslaget vil åpne for at kommuner kan begrense handlingsrommet for en bransje som allerede sliter, ved å for eksempel tvinge utbygger til en modell eller organisasjonsform som er ulønnsom eller mindre lønnsom enn det markedet konkret etterspør.

Vi stiller oss kritiske til om høringsforslaget er rett medisin for en allerede vanskeligstilt bransje, og maner til varsomhet med å gi verktøy som gir kommuner uhindret adgang til å legge slike begrensninger på utviklingseiendommer. Dersom verktøyene etter høringsforslaget blir feil brukt, kan det føre til mindre boligutbygging som igjen vil føre til økte boligpriser – stikk i strid med det politiske ønsket om å hjelpe folk inn i boligmarkedet. Dersom verktøyene etter høringsforslaget skal vedtas, bør regelverket endres på andre punkter for å kompensere for utbyggeres økt kostnader: For eksempel kan kommuner ved vurderingen av rekkefølgekravs forholdsmessighet, være pålagt å vurdere summen av rekkefølgekrav og begrensningene utbygger kan pålegges etter høringsforslaget.

Vi understreker likevel at dersom regelverket skal åpne for at det kan fastsettes nye planbestemmelser om boligsammensetning eller arealformål om studentboliger, vil dette i likhet med andre planbestemmelser, bare være en mulighet kommunene har og ikke en plikt.

Høringsfristen er 5. august 2024.

Artikkelforfatterne er advokat Simon Ulleland og advokatfullmektig Brage Heide fra næringseiendomsavdelingen i Thommessen.