Denne påførte huseieren ekstrautgifter på 440.000 kroner

En enebolig i Sandefjord oppført i 1971, med tilbygg fra 1986, ble solgt "som den er" for kr 3,75 millioner kroner, og overtatt av kjøper i juli 2020. I tilstandsrapporten ved salget fremgikk det blant annet at eier hadde opplyst at det forekom mus i krypkjeller. Det ble også påpekt at krypkjeller generelt var en risikokonstruksjon, med fare for skjulte skader.

I egenerklæringen hadde selger svart "nei" på spørsmål om kjennskap til mus eller rotteri boligen. For alle praktiske formål ble det enighet mellom selger og kjøper om at et vepsebol måtte vekk, og i kontrakten ble det inntatt et forbehold som lød på at "Kjøper kontakter Anticimex for å få fjernet vepsebol på loftet. Dette skal dekkes av selger".

Kjøpte enebolig i Asker for 8,5 mill. Da oppussingsarbeidene skulle begynne, viste huset seg å være fullt av asbest

Allerede første natt etter overtakelsen våknet kjøperen av vond lukt og fryktet lekkasje fra kloakken. Han meldte fra om mulig brudd i avløpsrør til boligforsikringsselskapet, men skadesaken ble lukket da det ikke var tilfelle.

- Her lukter det rotte

Noen dager senere var skadedyrkontrollfirma innom for å fjerne det tidligere nevnte vepsebolet. Den ferske huseieren spurte om skadedyrinspektøren kunne bli med ned i krypkjelleren og si noe om hva årsaken til den vonde lukten kunne være.

Svaret kom kontant – «her lukter det rotte». Skadedyrsinspektøren krabbet så inn i kryperommet og kom tilbake med en død rotte.

Kjøper anførte at boligen hadde en vesentlig mangel, og at selger hadde gitt mangelfulle opplysninger. Deler av kostnadene ble dekket av kjøpers bygningsforsikring, men de resterende kostnadene ble krevd dekket av boligselgerforsikringen. HDI Global Specialty SE avslo kravet, og viste blant annet til boligens alder og at det var opplyst om forekomst av mus, og derfor ikke upåregnelig at det også var tilgang for rotter.

Finansklagenemnda har nå behandlet saken. Skadedyrkontrolløren har beskrevet rotteomfanget slik:

«Omfattende lukt av gnagere (rotter) i hele boligen, konsentrert særlig fra rundt rørgjennomføringer i etasjeskiller mot krypkjelleren, hvor lukten er svært kraftig.

Lukten er ekstra fremtredende ved værskifte (trykkendringer i luften presser lukt opp i boligen). Kjøper forteller at da himlingen i kjellerboden ble åpnet for kontroll var lukten der så kraftig at den fremkalte brekninger. Han forteller videre at han sliter med hodepine, svimmelhet og kvalme som følge av lukten, særlig når denne er på sitt sterkeste. Undertegnede bekrefter at lukten i kryperom og kjeller fremkaller ubehag.»

I rapporten fremgår det at krypkjelleren inneholder store mengder sprengstein. En sannsynlig årsak til sprengsteinen i kryperommet er at byggherren i sin tid ville spare utgiftene til bortkjøring, konkluderes det i skaderapporten, hvor det samtidig understrekes at dette ikke er å karakterisere som byggefeil.

«Under ringmuren er det stedvis sprekker mot fjellet hvor rotter lett kan presse seg inn under, fra utsiden og inn i krypkjelleren. Kryperommet er fylt med sprengstein, noe som gir mange gjemmesteder og skjult tilkomst og opphold for rottene. Fra kryperommet er det lett for gnagerne å komme seg inn i etasjeskilleren langs rør, og videre inn mellom rørgjennomføringene. Rottene søker etter mat og husly, og erfaringsmessig vil de trekke mot kjøkken og andre steder i huset hvor det er mulighet å finne noe spiselig. Rotters avføring er ofte konsentrert og ekskrementene lukter svært kraftig. Der rottene etablerer reir vil det også avgi en umiskjennelig lukt. Døde rotter i konstruksjonen avgir en søtlig lukt av kadaver. I kryperommet og i etasjeskiller over kjellerboden er det funnet store mengder ekskrementer samt rottelik», heter det videre.

«Vesentlig mangel»

I henhold til Anticimex kan rotter ta seg gjennom et hull på 20 millimeter. De kan klatre flere etasjer på innsiden av et loddrett avløpsrør, og rottepar kan gi opphav til 800-1000 individer på under ett år. Rotter lever i ett til tre år og de kan hoppe én meter. Gnageren kan bli 25 centimeter lang – halen kommer i tillegg.

Krevde prisavslag på grunn av straffedømt nabo

Kjøper reklamerte overfor eierskifteselskapet, og viste blant annet til politiaksjoner mot naboen – som bor i leiligheten i etasjen over.

Utbedringskostnadene ble beregnet til kr 439.656 kroner, som ble dekket av husforsikringen. Men husforsikringen dekket ikke kostnader knyttet til sanering eller kostnader for å utbedre årsaken til at skaden hadde skjedd. Kjøperens krav overfor selger bestod dermed av kostnadene forbundet med sanering, samt egenandelen til skadeoppgjøret gjennom husforsikringen – samlet på 82.299 kroner.

Finansklagenenmda har kommet til at det foreligger en vesentlig mangel.

- Slik nemnda ser det, var det i salgsdokumentasjonen ikke gitt konkrete risikoopplysninger om at det faktisk var rotter i boligen. De generelle risikoopplysningene som var gitt, herunder at det var opplyst om at det forekommer mus i krypkjelleren, var etter nemndas syn ikke av en slik karakter at et skadetilfelle av det omfang som her inntraff, fremsto som påregnelig, skriver nemnda og fortsetter slik:

- Det vises i denne forbindelse også til at utbedringskostnadene er forholdsvis høye sett i forhold til boligens kjøpesum, samt at rotter er et ekstraordinært element som skaper stort ubehag og som forringer bokvaliteten.

Kjøper krav om prisavslag på 82.299 kroner ble etter dette tatt til følge. Avgjørelsen i Finansklagenemnda er enstemmig.