- Et meget sentralt forhold er at eiendommen er solgt som boligeiendom, men likevel ikke er tillatt å benytte til boligformål.
Slik innleder advokat Håvard Wiig Andersen hos Larvik-advokatene et brev til eierskifteselskapet Claims Link, på vegne av boligkjøper Morten Andersen. Utgangspunktet er at Andersen i desember i fjor hadde kjøpt en bolig i Larvik, som senere viste seg å være ulovlig å bo i.
Den aktuelle eiendommen ligger i Kirkegata i Larvik og Andersen fikk tilslaget for 4.150.000 kroner. Eiendommen ble annonsert som «Boligtype: enebolig» og med «lekker bolig i hovedetasje», og hvor «Boligen består i dag av en oppgradert og pen bolig» samt at «Hovedboligen er meget bra» og med ingress: «Flytt rett inn standard!»
I tilstandsrapporten ble eiendommen beskrevet som «tidligere næringsbygg som er omgjort til bolig i 2004.» Det fremkom at det det var foretatt en del oppussing/renovering de senere år, blant annet nye vinduer og dører, nytt bad, nytt kjøkken, renovert innvendige overflater, nytt røropplegg og vv-tank i boligen, ny papp taktekking, ny twin luft-luft varmepumpe, ny jacuzzi, ny terrasse mot parkeringsplass, ny taktekking m/takstein, samt at el-opplegg i boligen er av nyere dato.
I salgsprospektet ble det generelt uttrykt at det «foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse», uten at dette ble problematisert videre. Det ble tvert imot presisert at «Larvik kommune opplyser at det foreligger godkjenning av søknad om omgjøring fra lager/ næringsbygg (tidligere også bakeri) til enebolig i 2004.» Det fremgikk også i selgers egenerklæring at han, som selv hadde eid boligen siden 2010 og bebodd boligen siden 2007, ikke kjente til «manglende brukstillatelse eller ferdigattest» eller «påbud/heftelser/krav/manglende tillatelser vedrørende eiendommen» eller at boligen var blitt «innredet/bruksendret/bygget ut».
Vann, mugg og avvik på avvik
Ved første nedbør, to dager etter overtakelse, registrerte Morten Andersen rennende vann fra taket inne i stuen. Befaring på eiendommen påfølgende dag avdekket da at årsaken til lekkasjen var feil konstruksjon av tak. Samtidig ble det registrert at det luktet mugg i et større område rundt deleveggen i stuen. Ytterligere undersøkelser i overliggende etasje avdekket at det var fjernet isolasjon, samt plassert to plastlokk i det området der vannet hadde kommet inn.
Videre undersøkelser avdekket at det elektriske anlegget hadde avvik, og det var heller ikke mulig å finne dokumentasjon på at arbeidet er utført av autorisert elektroinstallatør.
Kjøper engasjerte deretter advokat Håvard Wiig Andersen, som foretok en gjennomgang av aktuelle dokumenter fra Larvik kommune. Ettersom det verken forelå midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for bruksendringen fra 2004, ble det vurdert at boligen ikke lovlig kunne tas i bruk.
Morten Andersen tok også kontakt med Larvik kommune for å få avklart om boligen lovlig kan brukes til beboelse. Bygningsinspektør Tom Mangelrød hos kommunen opplyste at «i utgangspunktet er leiligheten tatt i bruk ulovlig, siden den ikke har verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, eller at det er søkt om det.»
Senere undersøkelser, i regi av byggmester Rolf Hageland, har resultert i en lang liste med feil og mangler, herunder:
- Utett yttertak
- Skadedyr (duer) på loft.
- Vinduer som ikke fungerer og som ikke er brannklassifisert
- Bærende konstruksjoner som ikke er omsøkt eller dokumentert.
- Elektrisk anlegg som ikke er dokumentert.
- Vinduer og terrassedør som er feil innsatt.
- Rekkverk på terrasse og innvendig trapp er ikke godkjent løsning
- Takpapp har ufagmessig utførelse
- Diffusjonstettingen er feil utført.
- Manglende isolasjon på loft.
- Uforskriftsmessig ventilasjon og bad.
Hagelands vurdering når det gjelder anslag for nødvendige utbedringer/tiltak, var at det «er umulig å si noe sikkert om hva en ferdigattest for boligen vil beløpe seg til».
- Tiltaket vil kreve prosjektering, tegninger, søknad med dispensasjoner, kontroll av konstruksjoner, beregninger osv (…) Tiltaket vil kreve prosjektering, tegninger, søknad med dispensasjoner, kontroll av konstruksjoner, beregninger osv. Det er etter min erfaring ikke utenkelig at dette vil kunne beløpe seg til to millioner og muligens mer. Det er videre vanskelig å si noe sikkert om hvor lang tid det vil ta å ferdigstille boligen slik at den blir godkjent og beboelig. Jeg vil anta at det kan ta/ra 6 mnd. og oppover, skrev Hageland.
- På søketidspunktet var det krav til ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse før boligen kunne tas i bruk. Megler har opplyst at det ikke er ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på eiendommen, men har likevel bekreftet at det er tillatt å flytte inn og bo der, fortsatte byggmesteren.
Og videre:
- De (megleren, red. anm.) var kjent med at boligen var søkt bruksendret i 2004, men har tydeligvis ikke forstått konsekvensen av manglende godkjenninger sett i forhold til søketidspunktet.
Krevde heving av kjøpet
- Det finnes overhodet ingen grunn til å bebreide Morten Andersen som forbrukerkjøper for ikke å ha avdekket at boligen ikke lovlig kunne tas i bruk til beboelse. Eiendommen ble solgt som bolig gjennom profesjonelt meglerforetak, og uten å informere om alvorlige eller bekymringsverdige forhold ved boligen. Denne var helt avgjørende for at kjøpsavtale ble inngått, skriver advokat Wiig Andersen i sitt brev til Claims Link, hvor det ble krevd heving av kjøpet, samt erstatning for direkte tap i form av utgifter til dokumentavgift mv., nødvendige kostnader til sakkyndig og juridisk bistand, og det ble tatt forbehold om å kreve erstatning for ytterligere påført tap.
Det ble i tillegg varslet at det var aktuelt å reise søksmål mot selger og forsikringsselskapet.
Claims Link erkjente at det var grunnlag for heving. I april oppsummerte advokat Wiig Andersen det totale kravet til drøyt 4,8 millioner kroner, etter at det også var tatt med flytteutgifter, tapt lønnsinntekt grunnet bruk av fridager til å jobbe med saken, lagerleie, husleie til erstatningsbolig etc.
Claims Link har godtatt kravet i sin helhet, slik at Andersen fikk tilbake kjøpesummen på 4.150.000 kroner, samt at han fikk erstatning på 677.000 kroner.
Kritisk til DNB Eiendom
Kjøper Morten Andersen er oppgitt over hvordan DNB Eiendom har håndtert saken.
- I salgsopplysningene fremstilte, og fremhevet, DNB Eiendom AS eiendommen som en bolig, til tross for at den ikke lovlig kunne brukes som bolig. Ettersom godkjenningen fra 2004 manglet brukstillatelse, var objektet ulovlig å bebo. Jeg investerte altså 4,25 millioner kroner i en bolig som viste seg å være et ubeboelig objekt. At megler ikke evnet å forstå betydningen av dette, og hertil formidle dette på en klar måte, utgjør et vesentlig brudd på god meglerskikk, sier Morten Andersen til Estate Nyheter.
Han legger til:
- DNB Eiendom AS var vel kjent med at godkjenningen fra 2004 manglet brukstillatelse, men forstod ikke den alvorlige konsekvensen av dette og unnlot følgelig å gi helt avgjørende informasjon om at eiendommen ikke kunne brukes til sitt formål som bolig, sier Andersen.
Estate Nyheter har blitt forelagt en lydfil fra et møte mellom Morten Andersen og DNB Eiendom AS avdeling Larvik. Under dette møtet konfronterer boligkjøper Andersen kontaktpersonen i DNB Eiendom AS avdeling Larvik med at «Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse til boligen.» Deretter spør Andersen «Hva betyr egentlig det?»
Kontaktpersonen hos DNB Eiendom Larvik svarer med å si at «omtrent halvparten av boligene i Larvik kommune har ikke ferdigattest», og videre at «du kan bo der». Senere i møtet blir personen hos DNB Eiendom Larvik betenkt og mente at megler muligens hadde ansvar. På videre spørsmål fra kjøper om DNB Eiendom Larvik mente kjøper burde ha skjønt at det ikke var lov å bo der, var svaret «Nei, nei, nei».
- Eiendommen ble solgt som bolig gjennom DNB Eiendom AS som et profesjonelt meglerforetak, som altså selv ikke forstod betydningen av at godkjenningen fra 2004 manglet brukstillatelse. Det var meglers grove feilvurdering og fremstilling som var helt avgjørende for at jeg kjøpte denne boligen, sier Morten Andersen.
Han er fornøyd over at selgers boligselgerforsikring har akseptert kravet om heving og dekning av kostnadene hans, men er kritisk til hvordan DNB Eiendom har håndtert saken.
- Det spesielle er at DNB Eiendom ikke på et eneste punkt har tatt kontakt med meg for å høre hvordan det går. Jeg ble satt i en situasjon hvor jeg stod uten et sted å bo, og med store, løpende kostnader til advokat og til etablering av midlertidig leieforhold, sier Andersen.
Estate Nyheter er kjent med at Andersen bestemte seg for å bringe saken inn for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglertjenester.
Etter at DNB Eiendom mottok klagen for gjennomgang, har DNB Eiendom tatt kontakt med Morten Andersen. Per epost erkjenner DNB Eiendom at meglers håndtering ikke ligger innenfor god meglerskikk.
- Det presiseres at dette er en ansvarserkjennelse overfor deg som kjøper. Etter vårt syn bærer også selger ansvar i denne saken. Det er imidlertid ikke en del av klagen til reklamasjonsnemnda, og er et anliggende mellom DNB Eiendom og selger, og ikke deg som kjøper, skriver jurist Marica Gilhuus-Moe i DNB Eiendom i eposten til Andersen.
På bakgrunn av erkjennelsen er saken nå trukket fra reklamasjonsnemnda.
