Oslo tingrett har nylig behandlet en tvist mellom en selger og en kjøper av en toromsleilighet på Bestum. Leiligheten ligger i en trevilla fra århundreskiftet, og bygningen består av flere boenheter.
Ville ikke ha oppdraget
I 2019 ønsket en av leilighetseierne å selge, og tok derfor kontakt med eiendomsmeglerfirmaet Sem & Johnsen. Eiendomsmeglerfirmaet avdekket da at det ikke forelå ferdigattest for leiligheten, og at den derfor i praksis var «uselgelig».
Sem & Johnsen gjorde det klart at de ikke ønsket å ta på seg salgsoppdraget, og begrunnet det med at «vi som profesjonell aktør ikke kan anbefale en privat person å kjøpe en bolig med en såpass stor mangel».
Den kvinnelige eieren av leiligheten var i løpet av året i dialog med byggesaksavdelingen i Oslo kommune, for å sondere muligheten for å få leiligheten godkjent. Av tilbakemeldingen fra kommunen fremkom det at bygningen sannsynligvis må påkostes store beløp, at det ville ta lang tid, og det var heller ikke sikkert at det ville lede til ferdigattest.
DNB Eiendom hadde ingen betenkeligheter
Deretter tok eieren kontakt med DNB Eiendom, som ikke så noen betenkeligheter med salgsoppdraget. DNB-megleren hadde solgt en annen av seksjonene i tredje etasje året før, også den uten ferdigattest. Megleren oppfattet ikke at dette innebar noen risiko for kjøper, og det hadde ingen betydning i verdivurderingen av leiligheten.
I salgsoppgaven fra DNB Eiendom ble det gitt følgende opplysninger under overskriften «Ferdigattest/brukstillatelse»:
Det foreligger ikke ferdigattest/ekspedisjonsdokument for oppføring av boligen. Det foreligger ferdigattest for innredning av kjøkken og dusjbad i 3. etasje, datert 02.06.1969. Bygningstegninger fra denne saken (vedlagt i salgsoppgave) viser en annen romfordeling i 3. etasje enn dagens romløsning / oppdeling av boenheter. Bygget ble oppført i 1890, og har i etterkant blitt ominnredet og bygget om. Det foreligger ingen dokumentasjon i kommunens arkiver om byggemelding og bruksendring av eiendommen. Det kan forekomme avvik fra godkjente byggemeldinger. Selger har i 2019 søkt kommunen om en formell godkjenning av sin boenhet, og har fått svar fra kommunen hvor flere opplysninger etterspørres for å kunne behandle / fatte vedtak i saken. Saken vil ikke bli fulgt opp videre av selger.
Under punktet om "bebyggelse" er det opplyst at ifølge eier foreligger det ingen offentlige krav eller påbud. I egenerklæringen til selger ble spørsmålet om det er manglende brukstillatelse eller ferdigattest, besvart med «Ja» og en merknad om at leiligheten ikke har ferdigattest.
Mor kom på banen
Leiligheten ble solgt etter visning og budrunde for 3,72 millioner kroner. Kjøperen, en kvinne i begynnelsen av 30-årene, stilte under kontraktsmøtet spørsmål om den manglende ferdigattesten. Hun var blitt rådet av moren sin til å spørre om dette.
Senere samme dag fulgte hun opp med e-poster om det samme til megleren.
Megleren svarte slik:
Hele huset mangler ferdigattest, ble bygget i 1890 og leilighetene i 3 etasje ble etablert fra 1 til 3 boenheter i 1969 og som nevnt i prospektet ble det godkjente tegninger på bad og kjøkken. Noe øvrig ferdigattest foreligger ikke. Folk har bodd her siden byggeår, og flere av leilighetene er omsatt mange ganger :)
Kort tid før overtakelsen fikk kjøperen kjennskap til at Sem & Johnsen Eiendomsmegling hadde hatt innvendinger til å selge boligen.
I protokollen fra overtakelsen 21. februar 2020, hvor kjøperen stilte med advokat, er det tatt inn følgende merknad:
Bolig er ikke overlevert i kontraktsmessig stand. Dette som følge av tilbakeholdte opplysninger vedrørende søknadsprosessen overfor Oslo kommune for å få godkjent seksjonen. Oslo kommune har sendt brev til selger om behov for flere omfattende dispensasjoner, uten at selger har opplyst om dette i forbindelse med salget. Selger har heller ikke ønsket å besvare spørsmål om årsaken til at Sem & Johnsen ikke ønsket å selge boligen.
Kjøperen holdt derfor tilbake 350.000 kroner av kjøpesummen. Og etter å ha overtatt leiligheten, ble det oppdaget flere lovlighetsmangler, som manglende rømningsvei og avvik fra branncellekrav og parkeringsbestemmelser.
Flere takstmenn ble koblet inn, som alle konkluderte med at det ville påløpe store kostnader for å få leiligheten godkjent. Estimatene varierte fra en million kroner til opp mot syv millioner, for sistnevnte om parkeringsproblematikken må løses med et underjordisk garasjeanlegg.
I juni i år tok kjøperen ut stevning mot selgeren med krav om heving av kjøpet. Hovedforhandling ble holdt over to dager i november, hvor det ble gitt forklaringer fra eiendomsmeglere i både DNB Eiendom, Sem & Johnsen samt flere takstmenn.
- Utrygg å bo i
Retten mener at vilkårene for heving er oppfylt, og begrunner dette med det foreligger mangel fordi opplysningene som ble gitt til kjøper «ga et uriktig inntrykk av tilstanden til eiendommen og risikoen for at det er alvorlige avvik fra offentligrettslige krav».
- Det er uvisst om kommunen vil anse leiligheten som lovlig, hva kostnadene og gjennomføringstiden vil være ved utbedringstiltak, og hvilke ulemper som en utbedrings- og godkjenningsprosess vil føre med seg i form av tidsbruk og redusert bokvalitet. Leiligheten fremstår også som utrygg å bo i, fordi den ikke oppfyller grunnleggende brannsikkerhetskrav, skriver rettens administrator Ole Kristen Øverberg.
Ut fra informasjonen som var kjent for selgeren, gir salgsoppgaven et inntrykk av at det mer ble lagt opp til å gi et minimum av informasjon, enn en åpen og ærlig presentasjon av de problematiske sidene ved eiendommen, mener retten.
- Situasjonen nå er at man ikke vet om, og eventuelt hvordan, kommunen vil følge opp de nevnte forholdene på eiendommen. Det kan ikke utelukkes at kommunen vil anse det som ulovlig å bo i leilighetene i tredje etasje. Dersom det ikke gis dispensasjoner fra bygningstekniske forskrifter, kan det også medføre utgifter utover det som fremkommer ovenfor, som til tilgjengelighet for funksjonshemmede, poengterer Oslo tingrett.
Domsslutningen lyder på at kjøperen kan levere tilbake leiligheten mot å få kjøpesummen returnert. I tillegg ble selgeren dømt til å dekke kjøpers kostnader til flytting, dokumentavgift, prisvekst i eierperioden etc., med et samlet beløp på 338.000 kroner. Til slutt må selger dekke kjøpers sakskostnader i retten med 320.000 kroner.
Det hører med til historien at selger er i tvist med Magnum Eiendomsmegling AS, som håndterte salget av leiligheten til henne i 2013. Tvistesaken mot Magnum Eiendomsmegling AS er foreløpig stanset, etter det Estate Nyheter får opplyst.
