Oslomannen fikk tilslaget på den flotte villaen på Snarøya etter forhandlinger direkte med selger, og kunne i juni 2017 flytte inn med resten av familien. Da snøen gikk på vårparten 2018, oppdaget mannen at noen skiferplater hadde løsnet på den ene veggen.
Annonse
Deretter fant han en løs plate til, og så enda flere. Plutselig falt hele skiferdekket ned av veggen og ble liggende på bakken.
Annonse
En nærmere gjennomgang viste at store deler av skiferdekket på garasjen, hvor det var anlagt terrasse, også hadde mange løse skiferheller. Og det stoppet ikke der. Inne i garasjen rant vannet friskt gjennom taket, noe som klart indikerte at det ikke var lagt membran under skiferen over garasjen.
Etter å ha summet seg kontaktet mannen sin advokat, som deretter kontaktet selgers eierskifteselskap Protector, som på sin side svarte at de bestred reklamasjonene. Etter en del korrespondanse mellom partene tok kjøper ut stevning mot selger og Protector i oktober i fjor. Hovedforhandling ble avholdt i Oslo tingrett i slutten av mars i år.
I retten ble det fra kjøpersiden vist til rapporter fra Opak og andre fagkyndige, som viste at det var store mangler med monteringen av skiferhellene. For det første var det ikke blitt brukt korrekt steinlim, og for det andre var det heller ikke lagt på nok lim.
Ved montering av skifer ute er det viktig å dekke hele flaten med lim. I motsatt fall vil det dannes luftlommer som senere kan trekke inn vann. Når vannet fryser, vil steinen presses ut fra underlaget og deretter løsne.
LØS STEIN PÅ DEKK: Totalt måtte 300 m2 skifer legges på nytt.
Det totale arealet av skifer på eiendommen – både montert vertikalt og horisontalt – var 300 kvadratmeter. De fagkyndige vitnene konkluderte med at all skiferen måtte monteres på nytt.
I tillegg måtte det påregnes ekstra kostnader ved at deler av skiferplatene trolig måtte erstattes med nye, da det var usikkert hvor mye som ville bli ødelagt ved demontering.
Kostnadene med arbeidet ble anslått til 2,1 millioner kroner. I tillegg krevde kjøper dekket omkostningene til fagkyndig bistand.
Retten dro på befaring til eiendommen, og rettens administrator Mathias Råheim skriver i sin innledning at det er sannsynliggjort at skiferplatene er lagt på en «faglig utilfredsstillende måte».
– Det er påvist bom og kalkutslag i store deler av både skifergulvet på terrassen, og den vertikalt monterte skiferen. Store deler av den vertikale skiferfasaden har falt av som en konsekvens, og mye av det horisontale skiferdekket har løsnet. Årsaken synes å være mangelfull liming og manglende bruk av bevegelsesfuger, noe som forårsaker hulrom under flisene, med påfølgende vanninnsig og frostspreng, skriver retten.
– Frostspreng har medført ytterligere lekkasjer og på grunn av manglende membranløsning har det derfor lekket vann fra terrassedekket ned til garasjen. Disse forholdene gir etter rettens syn grunn til å tro at også de skiferplatene som ikke har åpenbare feil ved seg er uriktig montert og derfor representerer en kontinuerlig risiko for lekkasje og sprekker. Retten finner det derfor sannsynliggjort et behov for en total utskiftning av skiferdekket.
Fikk hjelp av GoogleProtector har avvist reklamasjonen blant annet på det grunnlag at boligen er fra 1992, og anførte at det forventede levetidsintervallet for reparasjoner av skiferdekke for lengst var passert.
Men i retten forklarte kjøper at han hadde undersøkt historiske bilder av eiendommen på Google Maps og på Finn.no i forkant av eiendomskjøpet. Slik hadde han funnet ut at skiferen var montert tidligst i 2004.
– Retten finner denne forklaringen troverdig og legger til grunn at han av dette trakk en slutning om at skiferdekket ble lagt tidligst i 2004. I lys av de levetidsbetraktningene retten har kommet til, er det derfor ikke grunnlag for å hevde at (kjøper) burde påregne en omfattende utskifting av skiferdekket, skriver dommer Mathias Råheim.
I retten kom det frem at selger hadde kjøpt eiendommen for 13,85 millioner kroner i 2013. Ved overtakelsen hadde han fått beskjed om at det var «noen løse fliser på skiferdekket utendørs». Han konstaterte at det rant vann i garasjen når han brukte høytrykksspyleren på skiferdekket, og forsøkte å reklamere overfor selger. Da dette mislyktes fikk han et firma til å lime fast de løse flisene, et arbeid som tok rundt fire timer.
Ved salget i 2017 var det tatt inn opplysninger om at det hadde vært problemer med løs skifer. Dette var formulert slik:
«Det ble opplyst om at det var noe løs skifer på terrasse i forrige eiers egenerklæringsskjema. Det viste seg å være mer enn bare noen få fliser. Vi har i ettertid fikset, ved at vi har tatt av og limt på igjen, det som vi har kjent til av løs skifer på eiendommen».
På bakgrunn av denne opplysningen hevdet Protector at kjøper var blitt gjort kjent med at det hadde vært en reklamasjonssak i forbindelse med skiferdekket, og derfor må ha forventet at det ville påløpe kostnader tilknyttet en utbedring av dette.
Retten delte ikke dette synet.
– Slik retten leser dette gir dette inntrykk av at problemene med skiferen kun hadde et begrenset omfang og at det var mulig å fikse lokale skader.
«Mindre vesentlig del av et hjem, men …»Retten har etter en skjønnsmessig vurdering konkludert med at utbedringskostnadene vil ligge på kr 2 000 000 inkludert mva og at det må gjøres et fradrag på kr 200 000 for de utbedringskostnadene kjøper måtte påregne ved kjøp av eiendommen. Det totale prisavslagskravet, før standardhevingsfradrag, er derfor på kr 1 800 000, som utgjør 7,2 % av kjøpesummen.
– Det må imidlertid også gjøres en kvalitativ vurdering av mangelens betydning, jf. ovennevnte rettspraksis, og en skiferfasade er naturlig nok en mindre vesentlig del av et hjem. Mangler ved skiferdekket har mindre praktisk betydning for den daglige bruken av eiendommen, enn for eksempel vann- og kloakksystemer, påpeker retten og fortsetter:
– Sprekkene i skiferdekket har imidlertid ført til vann- og råteskader på andre deler av eiendommen, nærmere bestemt i garasjen. Dessuten er skadene på skiferdekket synlige, spesielt der store deler av den vertikale fasaden har falt rett ned på bakken. Dette tilsier at det er tale om mangler som det er helt nødvendig å utbedre. Videre er det relevant at boligen for øvrig ble markedsført i salgsoppgaven som en «oppgradert og velholdt enebolig».
Før den endelige utmålingen av erstatning. trakk retten fra et levetidsfradrag som ble satt til 200 000 kroner, slik at kjøper dermed fikk tilkjent 1,6 millioner kroner i erstatning til utbedring av den løse skiferen. Kostnader til sakkyndig bistand ble av retten satt til 35.000 kroner.
I tillegg ble kjøper tilkjent dekning av saksomkostningene, som samlet var på 290 000 kroner.
Kjøper var representert ved advokat Ketil Krohn Venås. Selger og Protectors prosessfullmektig var advokatene Marisa Cecilie Aasnes og Cathrine Wessel Poulsen, sistnevnte ved advokatfullmektig Damir Drace.
