Vil selge Pilestredet 33

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det får NE nyheter bekreftet fra uavhengig hold i markedet. Flere investorer er vist eiendommen, og etter det NE nyheter erfarer har blant annet KLP Eiendom hoppet av. De synes prisen ble for høy. Fra ett hold har NE nyheter hørt at salget nærmest er i boks. Aberdeen vil foreløpig overfor NE nyheter ikke kommentere prosessen.

Pilestredet 33 (bildet) er eid av Aberdeen Eiendomsfond Norge I, som tok over eiendommen 1. juli 2005. Kontoreiendommen har ifølge førstekvartalsrapporten til fondet et utleibart areal på 21 424 kvadratmeter, og årlige leieinntekter er på 32,5 millioner kroner, det vil si moderate 1515 kroner kvadratmeteren.

Må oppgraderesVektet gjenværende leietid ved utgangen av første kvartal var 3,7 år. Hovedleietaker i Pilestredet 33, tidligere kjent som «Shell-gården», er Kemnerkontoret i Oslo. Leiekontrakten med Kemnerkontoret går ut i slutten av 2017.

Pilestredet 33 ble oppført i 1961 og er senere fullstendig ombygd i 1991. Eiendommen har 16 etasjer. Men, ifølge Kemnerkontoret arbeider det bare om lag 300 ansatte i organisasjonen, som tilsynelatende er en svært dårlig utnyttelse av eiendommen. I tillegg leier Kemnerkontoret ut én etasje. Alle de ansatte har cellekontorer, og standarden er ikke av den nyeste.

Regjeringen har foreslått at skatteoppkrevingen skal legges inn under den statlige skatteetaten. Kemnerkontoret hadde satt i gang et flytteprosjekt, men dette prosjektet er lagt på is til Stortinget har avklart regjeringens forslag.

Lav yieldOslo Areal solgte i 2011 naboeiendommen Pilestredet 35 til et syndikat satt opp av Pareto, etter at «alle» trodde KLP skulle ta over bygget. Prisen var anslagsvis 670 millioner kroner. Direkteavkastningen – yielden – den gangen var på begynnelsen av 5-tallet, som var, og er svært lavt.

Pilestredet 35 er på totalt 26 800 kvadratmeter, altså noe større enn Pilestredet 33, men ble ombygget så sent som i 2005/2006. Yielden ble lav blant annet på grunn av den lave løpende leien den gangen (1300 kroner kvadratmeteren), som var under markedsleie (underleie).

Over 500 mill?Drøyt 1500 kroner kvadratmeteren i leieinntekter i Pilestredet 33 er ut fra markedsrapporter en lav leie i området. Årlige leieinntekter er altså på 32,5 millioner kroner. Forutsetter vi rundt 30 millioner i nettoinntekter og yielder på 5-tallet, snakker vi om priser fra 525-575 millioner kroner.

Den korte gjenværende leiekontrakten kan i så måte være gunstig, men den seneste store ombyggingen av Pilestredet 33 skjedde altså for over 20 år siden. Ny eier må trolig belage seg på større investeringer, som kan trekke prisen ned og dermed yielden opp. I tillegg kan en kjøper risikere at hele bygget må leies ut på nytt fra 2018.