Utfordringer for eiendom under bakken

Artikkelen er skrevet at Ove-Marthin Granlund og Julia Ringvik Bennin som er advokater i SANDS.

Med den kontinuerlige byutviklingen og økt fortetting blir det stadig vanligere å anlegge tiltak i undergrunnen. Alt fra tunellbygging til parkeringsanlegg kan nødvendiggjøre slike tiltak. Det blir også mer populært å etablere fjellhaller for ulike anlegg, for eksempel til avfall, parkering eller datasenter. Utfordringen oppstår når andre enn overflateeier ønsker å anlegge slike tiltak.

Ved erverv av undergrunn, vil utbygger ofte bli møtt med en overflateeier som hevder allerede å ha eiendomsrett til undergrunnen. Dette kan være begrunnet med at han selv hadde planlagt egne tiltak der, for eksempel bygging av kjeller eller parkeringsanlegg. Spørsmålet blir da hvor langt ned overflateeier kan hindre tiltak uten at det inngås avtale eller tvinger frem en ekspropriasjon.

Ingen klar praksis

Det foreligger ingen klar praksis på hvor langt ned eiendomsretten går, og rettspraksis åpner derfor for en relativt skjønnsmessig vurdering. Retten til luftrommet er til sammenligning klarere enn retten i undergrunnen. For eksempel vil grunneieren som oftest ha krav på erstatning i de tilfeller det det bygges kraftlinjer eller bruer.

Grunnvilkåret for eiendomsrett til undergrunnen er at denne strekker seg «så langt ned som eieren har interesse eller nytte av å gjøre eiendomsrett gjeldende», jf. Rt. 1959 s. 1128 (Tyskertunnelen). Dette omtales gjerne som interesselæren. Men hvor langt ned er i realiteten dette?

Eiendomsrett ved okkupasjon

Spørsmålet om retten til å ta ut grunnvann er behandlet i Rt. 1998 s. 251 (Tellnes). En grunneier hadde borret etter vann fra egen eiendom, og funnet dette på 116 meters dyp. Høyesterett la her til grunn at grunneiers enerådighet over grunnvannet ikke strakk seg lenger ned enn eiendomsretten for øvrig, og fant at det ikke forelå eksklusiv rett til grunnen i en så stor dybde.

Dommen gir riktignok ikke svar på hvor langt ned eiendomsretten går, men den viser at dersom man kommer dypt nok ned, erverves eiendomsretten ved okkupasjon. Det vil altså da være den som først tar undergrunnen i bruk som blir eier, uavhengig av hvem som eier overflaten.

Tommelfingerregel for eiendomsrett i grunn

Basert på øvrig rettspraksis kan det se ut som en tommelfingerregel er at grunneier har eiendomsrett ca. 5-7 meter nedover, i hvert fall dersom grunnen ikke er tatt i bruk. Dette samsvarer også med den alminnelige oppfatningen i juridisk teori, hvor blant annet Falkanger, Tingsrett (2016) skriver på s. 97:

«Den alminnelige oppfatningen i dag er at overflateeierens rett går så langt ned som han rimeligvis kan tenkes å utnytte undergrunnen. For så vidt må det tas hensyn til den påregnelige utviklingen av det strøk eiendommen ligger i, og den alminnelige tekniske utviklingen.»

Tekniske nyvinninger

Tekniske nyvinninger som kan bidra til at undergrunnen lettere kan nyttiggjøres av overflateeieren selv, vil derfor kunne bidra til å utvide eiendomsretten nedad. Et eksempel som stadig blir mer utbredt, er utbyggingen av private energibrønner.

Dersom grunneier allerede har bygget en slik privat energibrønn under eiendommen sin, vil han normalt ha ervervet eiendomsrett så dypt ned som energibrønnen går i brønnens utstrekning. Dette gjelder selv om brønnen strekker seg 80-200 meter ned. Derimot er eiendomsvernet grunnet en teoretisk bruk av grunnen til slike energibrønner, tvilsom, jf. blant annet RG 2004 s. 1262. Om dette vil endre seg grunnet teknikkens stadige utvikling, er foreløpig et åpent spørsmål. Det er likevel sannsynlig at vi vil få flere tvister om undergrunnen i fremtiden.

Hvordan erverve grunn

For en utbygger som ønsker å bygge en anleggseiendom under annen grunn, vil det være viktig å få klarlagt eiendomsrettens utstrekning nedad før man igangsetter arbeider. Et naturlig sted å starte er å undersøke hvorvidt undergrunnen allerede er tatt i bruk av grunneieren selv. I så fall vil utbygger måtte erverve grunnen, enten gjennom avtale eller ved ekspropriasjon. Ved sistnevnte må utbygger også betale erstatning til grunneieren, herunder nødvendige kostnader ved ekspropriasjonsprosessen.

Dersom grunnen derimot er ubenyttet, vil det bli en konkret vurdering av tiltakets omfang, samt hvor langt ned utbygger planlegger å bygge anlegget. Jo dypere ned, jo mindre sannsynlig er det at grunneier kan fremme et erstatningskrav. All den tid rettstilstanden i slike tilfeller er uklar, kan det i noen tilfeller likevel være tryggere å sikre seg en avtale med overflateeier, alternativt søke om ekspropriasjon, før man igangsetter arbeidene. Hvis ikke, risikerer man i verste fall en situasjon hvor man rettstridig har okkupert undergrunnen, og hvor omfanget av et eventuelt erstatningsansvar er usikkert.

Hvordan nyttiggjøre seg fordelene med anleggseiendom?

Problemstillingen som er behandlet her er en del av en artikkelserie som tar for seg bruk av anleggseiendom ved utvikling av eiendom. Se også følgende artikler tilgjengelige i serien:

• Anleggseiendom – flere fordeler ved eiendomsutvikling.

• Parkering og merverdiavgift ved etablering av anleggseiendom.

• Etablering av parkeringsanlegg som anleggseiendom.