Ukens Tips: Utleiers tapsbegrensningsplikt

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det hender at leietaker misligholder sine plikter etter leiekontrakten. Dersom misligholdet påfører utleier økonomisk tap, kan han som utgangspunkt kreve tapet dekket av leietaker. Utleier plikter imidlertid å forsøke å begrense tapet sitt. Dette omtales som utleiers tapsbegrensningsplikt.  

Hvilke tapsbegrensende handlinger utleier må gjennomføre, avhenger i følge rettspraksis av hva som i det enkelte leieforhold kan betraktes som “rimelig”. Vi tar i det følgende for oss to typetilfeller; endring av leievilkårene og dekningsutleie.

Endring av leievilkårene

Dersom leietaker misligholder sin plikt til å betale leie, felleskostnader mv., kan utleier velge å fastholde leiekontrakten og eventuelt tvangsinndrive leien.

Dersom utleier fastholder leiekontrakten, oppstår spørsmålet om han må akseptere en endring av leievilkårene, eksempelvis i form av redusert leie slik at leietaker makter å fortsette leieforholdet, eventuelt at leietaker på annen måte gis gunstigere leievilkår.

Partene i et næringsleieforhold er profesjonelle parter. I disse avtaleforholdene skal det svært mye til for at kontraktsrevisjon kan kreves. Vi kjenner ikke til eksempler fra Høyesterettspraksis på at utleier, basert på de rimelighets- og lojalitetsbetraktninger som tapsbegrensningsplikten bygger på, er blitt pålagt å akseptere en endring av leievilkårene i leietakers favør. Den allmenne oppfatning er således at utleier ikke plikter å akseptere en endring av leievilkårene ved leietakers betalingsmislighold.

Dekningsutleie

Som alternativ til å fastholde leieforholdet, kan utleier på nærmere vilkår bringe leieforholdet til opphør. Dette gjelder så vel ved leietakers betalingsmislighold, som ved andre former for mislighold (for eksempel ulovlig utnyttelse av leieobjektet). Førtidig avslutning av leieforholdet skjer gjerne i form av tvangsfravikelse eller heving. Ved førtidig avslutning av tidsbestemte leiekontrakter kan utleier som utgangspunkt kreve erstatning for tapte leieinntekter for den gjenværende leieperioden, i tillegg til oppgjør for allerede forfalt, ubetalt leie. Utleiers tapsbegrensningsplikt gjelder imidlertid også her, og dermed oppstår spørsmålet om utleier plikter å gjennomføre dekningsutleie, altså å finne en ny leietaker.

Domstolenes syn synes å være at utleier lojalt må forsøke å gjennomføre dekningsutleie. Det forventes med andre ord at utleier utviser en viss aktivitet; han bør kontakte megler, annonsere lokalene til leie, avholde visninger, mv. Det kan imidlertid ikke kreves at utleier eksempelvis pusser opp leieobjektet slik at det blir mer attraktivt i leiemarkedet.

Videre plikter utleier neppe å akseptere ethvert tilbud om ny leie. Dersom det foreligger forhold hos interessenten som gir utleier en reell grunn til å avslå tilbudet, må utleier kunne avvente utleie til en mer egnet interessent dukker opp.

——————————

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Leif Petter Madsen er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaet Næringseiendomsteam.

Trude Gran er fast advokat ved Wikborg Rein Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Siste Ukens Tips:

Meldeplikt

Fordeling av felleskostnader

Fradragsrett for transaksjonskostnader

Andre Ukens Tips i kategorien Leiekontrakter:

Fremleieavtaler

Tilbakelevering av leieobjektet

Når leier ikke betaler

Foto: Erik Burås/Studio B13