Ukens Tips: Fordeling av felleskostnader
Ukens Tips tar for seg fordeling av felleskostnader.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Mange eierseksjonssameier består av en eller flere næringsseksjoner i første etasje og boligseksjoner i etasjene over. Eierseksjonsloven legger opp til at sameiets felleskostnader skal fordeles etter sameiebrøken også i slike kombinasjonssameier. Dette kan slå uheldig ut, og bør reguleres i vedtektene.
Eierseksjonslovens (eiersl.) hovedregel er at sameiets felleskostnader skal fordeles etter sameiebrøken. Dersom det foreligger “særlige grunner” kan en sameier imidlertid kreve at fordelingen i stedet skjer etter nytte eller forbruk, jf. eiersl. § 23. Det kan også fastsettes en annen fordeling i vedtektene dersom den berørte seksjonen, som i praksis vil si alle sameierne, gir sin tilslutning til endringen. Videre vil en urimelig kostnadsfordeling kunne rammes av mindretallsvernet i eiersl. § 32.
En del næringsseksjoner vil ønske å påberope seg “særlige grunner” for å slippe å dekke kostnader som kun gjelder boligseksjonene, f.eks. kostnader til balkonger og kabel-TV. Terskelen for å påberope seg unntaksbestemmelsen er imidlertid høy. Borgarting lagmannsrett dom av 4. februar i år er illustrerende. Saken gjaldt fordeling av kostnader til vedlikehold av heiser. Det aktuelle sameiet bestod av syv boligblokker, hvorav tre av blokkene var uten heis. Sameierne i blokkene uten heis mente at dette utgjorde “særlige grunner”, og at de dermed ikke pliktet å bidra til vedlikeholdet av de øvrige blokkenes heiser. De fikk ikke medhold. Avgjørelsen skal prøves av Høyesterett, og det gjenstår dermed å se om den blir opprettholdt.
Sameierne i blokkene uten heis påberopte seg også mindretallsvernet i eiersl. § 32. Bestemmelsen forbyr blant annet sameiermøtet å treffe beslutninger som er egnet til å gi visse sameiere en urimelig fordel på andre sameieres bekostning. Lagmannsretten avviste anførselen, og pekte på at man ved å bo i et eierseksjonssameie har akseptert at man ikke kan få en nøyaktig fordeling av kostnadene. Dette viser at også terskelen for å anvende eiersl. § 32 er høy, dog la retten også vekt på at det konkrete sameiet hadde fast og langvarig praksis for kostnadsfordelingen knyttet til heisene, samt at størrelsen på kostnadene ikke medførte en urimelig kostnadsfordeling.
Usikkerhet rundt fordelingen av felleskostnadene, eller en uønsket fordeling, kan i stor grad unngås ved å regulere spørsmålet i sameiets vedtekter. Eksempelvis kan det i kombinasjonssameier være hensiktsmessig å allokere kostnader til trappevask, kabel-TV, heis mv. til boligseksjonene, mens næringsseksjonene dekker kostnadene til feiing av fortau, større avfallshåndteringssystemer mv. Det kan også avtales skjevdeling av bestemte utgiftsposter, for eksempel der næringsseksjonen bruker vesentlig mer varmtvann enn boligseksjonene.
Særlig for eiendomsutviklere er det viktig å være oppmerksom på denne adgangen til å skreddersy vedtektene. Husk imidlertid at dette bør gjøres mens man fortsatt har full rådighet over vedtektsfastsettelsen, det vil si før seksjoneringen og før noen av seksjonene er solgt.
Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.
Leif Petter Madsen er partner hos Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.
Trude Gran er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.
Foto: Erik Burås/Studio B13
