Ukens Tips: Det offentlige som leietaker

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Inngåelse av leiekontrakt er unntatt fra forskrift om offentlige anskaffelser, men er likevel underlagt lov om offentlige anskaffelser og de grunnleggende kravene til konkurranse, gjennomsiktighet, likebehandling og forutberegnelighet. Dette innebærer at det ikke er noen kunngjøringsplikt eller strenge prosedyreregler, men prosessen skal være gjennomsiktig, det skal gjennomføres konkurranse så langt det er mulig og de ulike alternativene bør vurderes før en leiekontrakt inngås. Vær oppmerksom på at dersom inngåelsen av en leiekontrakt også trekker med seg utførelsen av bygge- og anleggsaktivitet, så får regelverket anvendelse og det offentlige står mindre fritt. Et eksempel på det siste kan være inngåelse av leiekontrakt hvor det offentlige skal leie et bygg som skal oppføres basert på bestemte spesifikasjoner fra den offentlige aktøren.

Når det offentlige inngår avtaler hvor det skjer en betaling, er det viktig å sikre at transaksjonen skjer til markedspris (statsstøtteregelverket). Dersom det offentlige inngår en leieavtale hvor det betales overpris, vil differansen mellom avtalt pris og markedsprisen kunne utgjøre en økonomisk fordel. En slik fordel kan innebære en ulovlig økonomisk støtte fra det offentlige. Anskaffelsesregelverket og statsstøtteregelverket gjelder både stat, fylkeskommuner og kommuner, samt andre offentlige organer. Foretak som er eid eller kontrollert av offentlige myndigheter kan også anses omfattet.

ESA har ikke eksplisitte retningslinjer for inngåelse av leiekontrakter, men retningslinjene og prinsippene for salg av eiendom gjelder tilsvarende så langt de passer. ESAs retningslinjer om salg av offentlig eiendom angir to alternative prosedyrer som begge sikrer at en eiendom blir solgt til markedspris. Den ene prosedyren er bruk av åpen budrunde. Den andre er en uavhengig vurdering av markedsverdien. Når det siste alternativet anvendes, oppstilles det krav til takstmannens kvalifikasjoner og uavhengighet.

Åpen budrunde er ikke alltid ønskelig eller hensiktsmessig. Eksempelvis er det i enkelte tilfeller kanskje bare ett ledig lokale i det aktuelle området som passer til det spesifikke formålet. Dersom objektet legges ut i markedet kan det resultere i at det blir leid ut til andre, og det eneste alternativet kan da være å bygge selv til en lagt høyere pris.

Ved uavhengig vurdering av markedsverdien skal verdsettelsen skje før forhandlingene finner sted. Dette innebærer imidlertid ikke et absolutt forbud mot at en dialog innledes før verdsettelsen finner sted. I mange komplekse tilfeller vil det eksempelvis være behov for diskusjoner for å klargjøre grunnleggende betingelser. Hva som er markedspris vil blant annet avhenge av arealets størrelse, beliggenhet i et bygg, stand på lokalene, leietid m.m. Dette er faktorer det er nødvendig med en viss avklaring på før det er praktisk mulig å innhente en takst.

———————–Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfatterne:

Line Ravlo-Losvik er dr. juris og partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Line Camilla Werner er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og er tilknyttet firmaets fagområde for konkurranse og anskaffelser.

Kine Østbye Neslein er fast advokat  ved Wikborg Reins Oslo-kontor og er tilknyttet firmaets fagområde for konkurranse og anskaffelser.

Se oversikt over alle Ukens Tips her.

Foto: Erik Burås/StudioB13