Tror bunnen er nådd

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

DNB Næringsmegling hadde torsdag formiddag sin store halvårlige markedsoppdatering. Den lave direkteavkastningen i markedet – yielden – ble viet stor oppmerksomhet av den ferske analysesjefen Gunnar Selbyg (bildet), som i fjor høst kom over fra Union Gruppen.

Et markert rentefall, lavere bankmarginer og mer tilgjengelig kapital har presset direkteavkastningen nedover. De beste kontoreiendommene i Oslo selges nå til en såkalt prime yield ned mot 4,50 prosent, som også er anslaget til DNB Næringsmegling. Men markedet bør ikke basere seg på et enda lavere avkastningskrav for disse eiendommene fremover.

Offensivt– Vi tror bunnen for prime yield er nådd på 4,50 prosent. Det er offensivt av kjøpere å legge til grunn at nivået blir lavere fremover. Det er mer sannsynlig på to år sikt at yieldene er høyere enn lavere, advarte Selbyg.

– Vi tror på kun begrenset yieldnedgang fremover. Investorene må være forsiktige når de legger inn en «exit yield». Med yielden vi nå har for kontoreiendommer i Oslo, blir 2015 et godt år for salg av lavrisiko-eiendommer. Eiendomsselskapene vil ta gevinster, spår Selbyg, som tilføyde at det er et etterspørselsoverskudd etter eiendom i sentrum. Med andre ord burde det finnes kjøpere der ute.

Flere har pekt på en historisk høy differanse mellom direkteavkastningen og byttelånsrentene i markedet, det såkalte yieldgapet. Dette yieldgapet er ikke bærekraftig over tid og kan presse yieldene nedover. Men også yieldgapet mellom de beste eiendommene og normaleiendommene er høyt

Sunnhetstegn– Før finanskrisen lå dette gapet på 100 basispunkter, når er gapet på 250-300 punkter, som i seg selv er et sunnhetstegn, sa analysesjefen. DNB tror derfor det er mer å gå på for yieldene for eiendommene i utkanten av Oslo, langs Ring 3. Her har det ikke vært et markert yieldfall.

DNB er noe skeptisk til Skøyen fremover, fordi ledigheten i området og konkurrerende områder er høy. Men prisene kan være svært attraktivt for selgere.

– Å selge eiendom med lange kontrakter på Skøyen i dag, ville ha utløst elleville budrunder. En yield på 5,25 prosent konservativt estimert, sa Selbyg. Investorene får uansett en høyere løpende avkastning fra eiendom, fordi rentefallet har vært større enn yieldfallet. Næringseiendom er derfor fortsatt attraktivt.

Drøyt 40 prosentDNB anslår for øvrig at 43 prosent av volumene i fjor skjedde i Oslo og Akershus. Av dette stod kontoreiendommer for 49 prosent av verdiene. Snittyielden for disse kontraktene var 6,5 prosent. 73 ulike aktører kjøpte i fjor eiendommer over 50 millioner kroner i Oslo og Akershus.

For hele landet er DNB kommet frem til 137 ulike kjøpere av eiendom over 50 millioner kroner, fordelt på 229 transaksjoner. Tolv utenlandske aktører kjøpte eiendom for til sammen 14 milliarder kroner. DNB anslår totalvolumene i 2014 til 75 milliarder kroner, der nedsalget i Entra utgjør 13 milliarder.

På landsbasis var som vanlig kontoreiendommer det største segmentet med 38,2 milliarder i volumer, og ifølge DNB skjedde salgene til en gjennomsnittlig yield på 6,8 prosent.