– Teoretisk utgangspunkt

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

NEnyheter skrev i går at basert på den seneste globale markedsrapporten til Jones Lang LaSalle (JLL), var det en verdiøkning for de beste norske kontoreiendommene i fjor på 20,4 prosent. Det fremkommer av en tabell over «change in capital values».

– Det som vises i JLLs rapport, er et teoretisk utgangspunkt. Om man ved årsslutt 2010 tegnet en kontrakt på markedsleie for et prime bygg, ville verdien vært 20 prosent høyere enn om man tegnet den samme kontrakten, og da på lavere leier, ved årsslutt 2009. Sistnevnte bygg ville bare fått med seg yieldeffekten gjennom 2010, ettersom leien var låst, sier analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom til NEnyheter. Akershus Eiendom er JLLs norske premissgiver.    

Ikke sammenliknbartRagnar Eggen mener denne verdiøkningen ikke kan linkes direkte mot enkelteiendommer. Tallene er ifølge analysesjefen heller ikke sammenliknbare med IPDs verdiindeks for enkeltbygg eller verdivurderingspraksisen til Akershus Eiendom.

Eggen viser til JLLs definisjoner av «prime yield», altså direkteavkastningskravet til de beste eiendommene. Det forutsetter blant annet en leiekontrakt på markedsnivå med solid leietaker på en lengre kontrakt. I Norge er dette 10 år, som er vanlig for større kontorkontrakter.

Capital Value, som tabellen i rapporten omfatter, defineres som «prime annual rent/prime yield, altså leieprisene til de prestisjelokalene dividert med avkastningskravet til disse lokalene.

Ingen kjenner seg igjen– Når man benytter dette måletallet på to ulike tidspunkter, får man vekst eller fall. Med dette utgangspunktet er det umulig å overføre den kalkulerte verdistigningen til et spesifikt bygg. I den gjeldende tabellen har man flere andre spesielle ”resultater” som ingen vil kjenne seg igjen i, hevder Ragnar Eggen.

Han eksemplifiserer ved at hvis man ved utgangen av 2009 satt med en leiekontrakt til markedsvilkår (10 år), vil man kunne forvente å få prime yield ved et salg. Ett år senere vil det samme bygget ha fått konsumprisregulering, mens markedsleien har økt vesentlig mer. Kontantstrømmen er imidlertid låst i 10 år. Selv om det kan være noe potensiell oppside 10 år ut i tid. vil dette kun gi mindre utslag på verdien.

– Man får med andre ord ikke i både pose og sekk. Korte kontrakter nyter godt av økt markedsleie, men her ligger avkastningskravet desto høyere. Lengre kontrakter nyter godt av redusert avkastningskrav, mens økt markedsleie har mindre å si.  

50 000 kroner meterenNår det gjelder toppeiendommene i Vika-Aker Brygge-området (CBD), mener Akershus Eiendom at snittverdien av disse eiendommene nå ligger rett under 50 000 kroner kvadratmeteren.

– Det vil si at de som er mest verdt innenfor dette området, har verdier på, eller over 60 000 kroner kvadratmeteren, men det gjelder ikke flere enn fire til åtte bygg, sier Eggen. Han vil ikke kommentere verdiutviklingen til Norwegian Propertys eiendommer i CBD-området, ettersom Akershus Eiendom har verdivurderingsoppdrag for selskapet. Samtalene i år gikk ikke smertefritt.

Kontoreiendommer i Oslo med lange kontrakter var ifølge Akershus Eiendom ved årsskiftet oppe på indeksnivå 90, eiendommer med korte kontrakter bare på nivå 75 (fjerde kvartal 2007 =100). Gjennom 2010 var indeksoppgangen om lag 5 prosentpoeng for begge disse segmentene.

Omtrent som snittet– Vi har ikke regnet på hvordan det har gått for prestisjesegmentet spesielt, men prosentvis tror jeg ikke de skiller seg langt fra snittet, kanskje med unntak av verdien av prestisjebygg med korte kontrakter, kommenterer Eggen.

Akershus Eiendom har heller ikke fått inn hele effekten av om nye høye leienivåer for en del enkeltkontrakter i prestisjeområdet.  JLL spår i rapporten en ytterligere verdioppgang for prestisjeeiendommene i 2011.

– Hva tror du verdiøkningen blir?– Det er litt tidlig å spekulere i dette, men for prestisjeeiendommene bør verdiutviklingen i 2011 bli like bra eller bedre enn i 2010, gitt at vi ikke møter noen flere overraskelser i makroforholdene. Vi ser nå en positiv leieutvikling og lavere kontorledighet, som vil påvirke verdiene spesielt for eiendommene med korte leiekontrakter, sier Eggen.