Tenk skatt før salg

Når næringseiendom skal selges, er det en rekke skattemessige forhold som selgeren og megleren bør vurdere før prospektet utarbeides og eiendommen markedsføres.

Transaksjonsstruktur?Det første som bør avgjøres, er transaksjonsstruktur. Næringseiendom av en viss størrelse eies normalt i enkeltselskaper (såkalte «SPVer»), hvilket muliggjør salg av aksjene i selskapet i stedet for eiendommen direkte. De fleste selgere er godt kjent med fritaksmetoden, som medfører at gevinst ved aksjesalg er skattefritt for selskaper. Næringseiendom overdras derfor oftest ved aksjesalg, i stedet for salg av eiendommen direkte med gevinstbeskatning. Ved overdragelse av aksjene slipper i tillegg kjøper dokumentavgift.

Les også: Salg av eiendom «som den er» – risiko for mangler

SkatterabattDet er imidlertid ikke alltid opplagt at det er gunstig å selge aksjene fremfor eiendommen. Er man i tapsposisjon, lønner det seg normalt å selge eiendommen direkte: Tap er fradragsberettiget ved salg av eiendommen, men ikke ved aksjesalg. Hvis selgerkonsernet har store fremførbare underskudd, kan det også være bedre å selge eiendommen direkte selv om man er i gevinstposisjon. Da slipper selgeren å gi «skatterabatten» som det er markedsmessig å gi ved aksjesalg, ettersom dette er et kjøpesumsfradrag som følge av at kjøperen ved aksjekjøp må videreføre eiendommens skattemessige avskrivningsgrunnlag uendret.

Om valget blir å selge aksjene i selskapet, kan premissene for beregningen av skatterabatten gjerne presenteres i prospektet, typisk hvilken prosentandel av eiendomsverdien som skal allokeres til tomten og hva som er de faktiske skattemessige saldoverdiene. Vår erfaring er at selgere og meglere gjennomgående er oppmerksomme på dette, slik at forhandlingen normalt isoleres til hvilken prosentsats man benytter for rabatten.

Les også: Arveråd for 2017

Underskudd i salgsåret?Der det ligger fremførbart underskudd i selskapet, er man også normalt tydelig på at dette må prises av budgiverne. Her er det viktig å være klar over at selve transaksjonen kan utløse underskudd som selgeren vil ønske å få betalt for, typisk hvis det er swapavtaler i selskapet med negativ verdi (overkurs) som skal innfris ved overtakelse. Det kan også av andre årsaker bli et underskudd i perioden fra 1. januar til overtakelse, for eksempel om man gjennomfører betydelige vedlikeholdsarbeider.

Renter til fremføringEtter innføringen av rentebegrensingsregelen i 2014 er det også mer og mer vanlig at selskaper har renter til fremføring. Ettersom rentene gjerne er en relativt usikker posisjon og det er liten praksis rundt markedsmessig prising av slike renter, bør selgeren tidlig få frem om at det forventes betaling for fremførte renter.

AnnetOm selskapet fører opp eller renoverer bygget i perioden frem mot salget, bør selgeren tidlig i salgsprosessen opplyse om hvor stor andel av kostnadene som antas å kunne fradragsføres skattemessig og hvilken andel som skal aktiveres. Av kostnadene som aktiveres, bør det også gis informasjon om fordelingen mellom tomt, bygg og tekniske installasjoner. Tilsvarende bør selgeren være forberedt på å redegjøre for fordelingen av kjøpesummen mellom tomt, bygg og tekniske installasjoner i de tilfellene hvor eiendommen har vært overdratt til selskapet i nyere tid.

Les også: Eiendomsskatt på ubebygde tomter

Iblant garanterer selgeren for at ikke-utleide arealer blir leid ut på gitte leienivåer før overtakelse, med den konsekvens at selgeren blir ansvarlig for å dekke opp med en «garantileie» hvis arealene ikke blir utleid. Hvis garantileien etter overtakelse blir betalt fra selgeren til selskapet, risikeres skatt i selskapet uten tilsvarende fradragsrett for selgeren. Garantileie bør derfor heller utgjøre et fradrag i aksjekjøpesummen, enten som et engangsbeløp eller løpende etter overtakelse. Selgere godtar normalt ikke at prisavslaget utgjør den fulle opplyste garantileien, ettersom den alternative faktiske leien i selskapet hadde vært skattepliktig. Hvordan selgeren ser for seg avtalestrukturen for garantileien og hvilke beløp som skal legges til grunn for prisavslaget, bør også presenteres for budgiverne.

Hvis selskapet skal gjennomføre transaksjoner – typisk med selskaper i samme konsern – eller omorganiseringer før overtakelse, bør også de skattemessige konsekvensene vurderes tidlig i salgsprosessen.

Poenget er ikke at alle skatteeffekter skal utbroderes i prospektet, men selgeren kommer i en bedre forhandlingsposisjon om man har tenkt gjennom og presentert de sentrale elementene, særlig når det gjelder posisjoner som selgeren forventer å få betalt for.

Artikkelforfatteren er advokat i Advokatfirma BA-HR

.