Superpriser i Kvadraturen

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Selskapet har for tiden ute en annonse der de skal leie ut snaue 600 kvadratmeteren i Rådhusgata 23. Adressen er akkurat på toppen av Rådhusgata, mellom Akersgata og Nedre Vollgate. I annonsen skriver Eiendomsspar at Rådhusgata 23 (bildet) regnes som en del av CBD, altså typisk Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen.

Her er leieprisene for de mest attraktive lokalene godt over 3000 kroner kvadratmeteren. I utgangspunktet høres det litt småfrekt å betegne den øvre delen av Kvadraturen som CBD, altså Oslos dyreste og mest attraktive kontorområde, men nei:

Forlengelse– Vi opplever dette som en forlengelse av CBD. Eiendommen ligger rett ved siden av Rådhusgata 27 til Anthon B Nilsen Eiendom, og kommunen oppgraderer strøket med betydelige midler, sier eiendomssjef Sigurd Stray i Eiendomsspar til NEnyheter. Stray sikter her til at Oslo kommune ruster opp det såkalte Festningskvartalet, med hjelp av private gårdeiere.

– Vi oppnår leiepriser over 3000 kroner kvadratmeteren for lokalene som ligger ut mot sjøen. De har en fantastisk utsikt, forteller Stray. Disse lokalene er på om lag 300 kvadratmeter, som «vanlig» er det de minste lokalene som oppnår de høyeste kvadratmeterprisene. Men det er interne forskjeller:

– I de bakre delene av bygget inngår vi kontrakter på ca. 2200-2400 kroner kvadratmeteren. Vi inngikk to kontrakter i november og begynnelsen av desember på henholdsvis 2200 kroner kvadratmeteren og i overkant av 2300 kroner, forteller Sigurd Stray.

– Hvilke leietakere sikter dere mot i lokalene dere skal leie ut nå? – Vi er åpne for det meste, men i bygget finner det seg typisk meglerselskaper, arkitekter og private equity-selskaper, svarer eiendomssjefen, som tilføyer at de oppgraderer etasjene de nå leier ut.

Skyhøy ledighetArealledigheten i Rådhusgata 23 var ved utgangen av 2009 hele 34 prosent. Sigurd Stray sier de har leid ut to av etasjene siden den gangen. Kontordelen av Rådhusgata 23 er på 5100 kvadratmeter, som gir en ledighet på drøyt 11 prosent. Rådhusgata 23 strekker seg over 9 etasjer i tillegg til kjeller.. Bygget er oppført så langt tilbake som i 1937, påbygd i 1959.

– Det er ikke alt i Olav Vs gate som er like nytt heller, er det vel? spør en retorisk Stray.

Rådhusgata 23 hadde i 2009 leieinntekter på 10,8 millioner kroner, men med høy ledighet. Forutsetter vi et gjennomsnittlig leieprisnivå i bygget på drøyt 2500 kroner kvadratmeteren, gir det fullt utleid 13 millioner kroner i årlige leieinntekter. Med en yield på 6 prosent, indikerer det en verdi for eiendommen på 215-220 millioner kroner, 42 000-43 000 kroner kvadratmeteren.

Lokale forskjellerToppnivåene i Rådhusgata 23 illustrerer ellers de store lokale forskjellene i Kvadraturen, avhengig av beliggenhet, utsikt og standard. Rett før jul solgte Vital Eiendom Akersgata 1-5, et steinkast unna, for i overkant av 100 millioner kroner. Bygget er på snaue 4500 kvadratmeter. Her er det ifølge Vital potensial opp mot 9 millioner kroner i brutto leieinntekter, som i så fall tilsvarer 2000 kroner kvadratmeteren.

På forsommeren i fjor inngikk Oslo Areal en leieavtale med Thales Norge i Nedre Vollgate 11, som av Akershus Eiendom ble oppgitt til oppsiktsvekkende 2350 kroner kvadratmeteren, men som av Oslo Areal ble korrigert ned. Trolig ligger leienivået her rundt 1900-2000 kroner kvadratmeteren.

Foto: Eiendomsspar