Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Ved eiendomshandler skal kjøpesummen ikke kunne utbetales før skjøte er tinglyst. Det følger av et forslag til endringer i eiendomsmeglingsforskriften sendt ut av Kredittilsynet. Kredittilsynets forslag kommer som svar på professor Kåre Lilleholts påpekning av enkelte svakheter ved oppgjørsrutinene ved eiendomshandler i Tidsskrift for Eiendomsrett nr. 4/2008. Forslaget vil være ufravikelig ved megling av de fleste boligsalg, og vil også forhindre meglerne fra å dekke sin provisjon i forskuddet kjøper innbetaler.
Dersom forslaget blir vedtatt vil oppgjørene ta noe lenger tid. En annen konsekvens er at eiendomsmeglerne ikke kan få dekket sin provisjon av forskuddet kjøper innbetaler, noe som vil påvirke deres likviditet.
Der kjøper er næringsdrivende kan den nye bestemmelsen fravikes ved avtale. Det er vår anbefaling at kjøperne likevel ikke aksepterer slikt avvik.
Det er også adgang til å fravike bestemmelsen ved avtale der det er aksjer i eiendomsaksjeselskaper og ikke eiendom som overdras. I disse tilfeller er rettsvernsakten ikke tinglysing i grunnboken, men notifikasjon av selskapet. Slik notifikasjon gjennomføres umiddelbart og ikke med de forsinkelser som er hos Statens Kartverk.
Sikringsobligasjonen er ikke sikker nokEiendomsmegler sørger vanligvis for at det ved kontraktsinngåelse tinglyses en sikringsobligasjon med eiendomsmeglerforetaket som panthaver. Denne skal også sikre kjøpers økonomiske interesse i handelen. Bakgrunnen for forslaget er at Kredittilsynet mener det er usikkert om sikringsobligasjonen gir tilstrekkelig sikkerhet for kjøper i perioden fra kjøpesummen utbetales til skjøte tinglyses.
Kredittilsynet frykter at selgers kreditorer vil kunne forhindre gjennomføringen av salget gjennom kreditorbeslag (utlegg eller konkurs). Selv om sikringsobligasjonen er en gjort obligasjon (hefter ikke for en pådratt gjeld), så vil kjøpers økonomiske krav mot selger gjennom sikringsobligasjonen være sikret prioritet foran utlegg eller konkursboets beslag. Kreditorbeslag gjennom utlegg eller konkurs har imidlertid en rekke konsekvenser som likevel kan være uheldige for kjøper, og både utleggstaker og konkursbo kan etter omstendighetene forhindre at salget kan gjennomføres som avtalt. Det tar ofte noe tid fra overtakelse og til skjøtet er tinglyst hos Statens Kartverk, og dette øker risikoen for et kreditorbeslag i mellomtiden.
Sikringsobligasjonen er også beløpsbegrenset. Dersom eiendommens verdi overstiger beløpsbegrensningen vil den overstigende delen ikke være sikret.
Sikringsobligasjonen kan ikke sikre noe annet enn det følger av avtale mellom kjøper og selger. Sikringsobligasjonen bør ikke bare dekke kjøpers krav på å få tilbakebetalt kjøpesummen og omkostninger, men også dekke kjøpers erstatningskrav på merverdien av eiendommen (for eksempel som følge av verdistigning). Kjøpekontrakten og oppgjørsavtalen er ikke alltid formulert slik at dette er hensyntatt i tilstrekkelig grad. Dette kan begrense sikringsobligasjonens verdi for kjøper.
Sikringsobligasjonen vil ha prioritet etter allerede tinglyste panteheftelser. Dersom det skal være noe sikkerhet i sikringsobligasjonen må eiendomsmegler kunne innfri foranstående heftelser med kjøpesummen. Dette gjelder ikke bare vanlig avtalepant, men også de ulike former for lovbestemt pant, for eksempel for fellesutgifter i boligsameier og borettslag og for nødvendige boomkostninger i selgers konkursbo. Dersom en foranstående heftelse misligholdes vil den kunne vokse langt utover beløpsbegrensningen i pantedokumentet, da renter kan dekkes i tillegg. I prosjektsalg kan i tillegg sviktende salg, manglende oppgjør og økende byggekostnader alle bidra til at meglers sikringsobligasjon, som gjerne har prioritet etter byggelånet, ikke gir god nok sikkerhet. Forholdet til foranstående pantheftelser kan derfor også skape usikkerhet rundt sikringsobligasjonen.
Det er normal praksis at kjøpesummen utbetales med bekreftelse fra panthaver om at heftelsen skal slettes. Professor Kåre Lilleholt har kritisert den praksis meglere har med å utbetale kjøpesummen uten at selgers panthavere umiddelbart sletter sine pant, men at de kun bekrefter at de vil slette sine pant. Tidligere var det normalt at pantedokumentet ble utlevert megler med slettepåtegning før utbetaling. Kredittilsynet mener at praksis med å utbetale iht. slettebekreftelse kan fortsette i forhold til panthavere som er finansinstitusjoner. For øvrige panthavere mener Kredittilsynet megler må ha pantedokumentet påtegnet slettebekreftelse før utbetaling av kjøpesummen finner sted.
ForskuddEt ytterligere usikkerhetsmoment som er en vesentlig del av professor Lilleholts innsigelser og Kredittilsynets begrunnelse for det nye forslaget, er forholdene rundt meglers dekning av sin provisjon i kjøpers forskudd. Frem til kjøpesummen utbetales er det en sikkerhet for kjøper, i tillegg til sikringsobligasjonen, at kjøpesummen står på meglers klientkonto frem til oppgjør finner sted. Kjøpesummen anses som deponert som sikkerhet for gjennomføring av avtalen og inngår ikke i meglers konkursbo.
Når megler dekker sin provisjon av forskuddet tar han provisjonen ut av klientkonto og overfører den til meglers driftskonto og disponerer det fritt. Kjøper har da ikke lenger sikkerhet i den del av kjøpesummen som ikke lenger er i behold på klientkonto. Dersom eiendomsmegler skulle gå konkurs vil kjøper bare ha et uprioritert krav i meglers konkursbo for denne delen av tilbakebetalingskravet.
I mange tilfeller er det ikke uttrykkelig avtalt at innbetaling av kjøpesummen til megler er å anse som en deponering, og det anbefaler Kredittilsynet at man nå gjør.
Næringsdrivende bør ikke akseptere avvikDet foreslås at forbudet mot å utbetale kjøpesummen før skjøte er tinglyst kan fravikes ved avtale hvis kjøper er næringsdrivende. Spørsmålet er om kjøper som er næringsdrivende bør akseptere et slikt avvik. Etter vårt syn medfører de usikkerhetsmomenter som gjelder ved bruk av sikringsobligasjon og meglers dekning av sin provisjon i kjøpers forskudd at en næringsdrivende kjøper også bør kreve at oppgjøret utstår til skjøte er tinglyst. På denne bakgrunn bør en kjøper som er næringsdrivende heller ikke akseptere at selger eller megler kan disponere noen del av forskuddet.
Som alltid bør kjøperen vurdere sin kontraktsmotparts soliditet. Dersom man handler med en selger som man mistenker kan ha en sviktende økonomi, bør man uansett avveie det nøye før man som kjøper samtykker til at oppgjøret gjennomføres før skjøte er tinglyst. Dersom selger presser på for et raskt oppgjør, er det enda viktigere at kjøper er oppmerksom.
Mellom profesjonelle parter og i eiendomsutviklingsprosjekter er det ikke unormalt at man avventer med overskjøting og at kjøper får en sikringsobligasjon, urådighet, generalfullmakt og et in blanco-skjøte (også kalt “åpent skjøte”). Eiendommen skal gjerne overskjøtes til en sluttkjøper, og man slipper da å betale dokumentavgift ved overdragelsen fra grunneier til utvikler. De problemstillinger som forholdet til sikringsobligasjonen reiser vil være aktuelle også i disse tilfellene.
Det er verdt å merke seg at Kredittilsynet i høringsnotatet advarer mot en slik oppgjørsløsning. En eiendomsmegler som formidler et slikt oppgjør er forpliktet til å gjøre kjøper uttrykkelig oppmerksom på den risiko han påtar seg ved at kjøpesumen utbetales før skjøte er tinglyst og eiendomsmegler bør uttrykkelig fraskrive seg ansvaret overfor kjøper, noe også Kredittilsynet påpeker i sitt høringsnotat.
Andre avvikForbudet kan som nevnt fravikes ved avtale om overdragelse av aksjeselskaper og aksjeleiligheter. Rettsvernsakten er her notifikasjon av selskapet, og gjennomføres derfor umiddelbart og ikke med de forsinkelser som er hos Statens Kartverk. Det er litt ulogisk at dette er formulert som en adgang til å fravike hovedregelen, da det ved en aksjetransaksjon ikke vil skje noen overskjøting av eiendommen overhodet, og forslaget bør justeres på dette punktet. Etter skattereformene i 2004 og 2006 foregår det meste av omsetning av næringseiendom gjennom overdragelse av eiendomsaksjeselskaper.
Forbudet kan også fravikes hvis kjøper har stilt vilkår om avvikende oppgjør i forbindelse med avtaleinngåelsen. Det typiske eksempelet vil være en kjøper som ikke ønsker at eiendommen skal overskjøtes fordi han heller vil ha utstedt et in blanco-skjøte. Slik unntaket er formulert kan det åpnes for omgåelser ved at megler eller selger formulerer vilkår som fremsettes som om de er kjøpers. Dette bør unngås ved at ordlyden strammes noe inn på dette punktet. Ansvaret for en eiendomsmegler, dersom han medvirker til slik omgåelse, bør også presiseres i forslaget.
Forslaget omfatter bare handler som reguleres av avhendingsloven. Dersom bustadoppføringslova kommer til anvendelse er problemstillingen ikke aktuell da selger må stille selvskyldnerkausjon fra bank før hele eller deler av kjøpesummen kan utbetales.
ForsikringNormalt inneholder eiendomsmeglernes forsikringsvilkår sikkerhetsforskrifter som regulerer hvorledes oppgjøret skal skje, og dersom sikkerhetsforskriftene ikke er overholdt har eiendomsmegleren ikke forsikringsdekning. Eiendomsmeglere som gjennomfører oppgjør med profesjonelle kjøpere før skjøte er tinglyst, bør undersøke med sitt forsikringsselskap om sikkerhetsforskriftene gir eiendomsmegler anledning til dette også etter at forskriften endres.
Huskeliste for eiendomsmegler i forhold til strengere oppgjørsrutiner (dersom de blir vedtatt):
1. Sikringsobligasjon og urådighet må tinglyses som vanlig2. Sikringsobligasjonens beløp må med god margin være tilstrekkelig for å dekke kjøpesum, omkostninger og merverdi på eiendommen3. Kjøpekontrakten må spesifisere at sikringsobligasjon sikrer ethvert krav som kjøper får mot selger som følge av manglende oppfyllelse av plikten til å levere og overskjøte eiendommen uten andre heftelser enn det som fremgår av avtalen4. Kjøpekontrakten må spesifisere at kjøpesummen deponeres hos megler til sikkerhet for riktig oppfyllelse av kjøpekontrakten.5. Kjøpesummen kan ikke utbetales før skjøte er tinglyst. 6. Meglers forskudd kan heller ikke dekkes av innbetalt kjøpesum.7. Før utbetaling av kjøpesummen må megler sjekke om det er kommet kreditorbeslag (utlegg eller konkurs)8. Dersom kjøper er næringsdrivende og ønsker oppgjør før skjøte er tinglyst kan man avtale det, men da må eiendomsmegler uttrykkelige advare kjøper mot risikoen og fraskrive seg ansvaret9. Sikkerhetsforskriftene i eiendomsmeglers forsikringsvilkår bør gjennomgås10. For andre enn finansinstitusjoner må slettebekreftelse påtegnet pantedokumentet foreligge før utbetaling kan finne sted
Anne Sofie Bjørkholt er partner i Wikborg Rein, hvor hun leder virksomhetsgruppen for Fast eiendom. Hun er særlig engasjert i strukturering og gjennomføring av eiendomstransaksjoner, herunder også skatt, regnskap og avgift.
Advokat Kristoffer Aasebø er fast advokat i Wikborg Reins avdelinger for Fast Eiendom og Restrukturering og Konkurs. Aasebø arbeider med kjøp, salg, oppføring og forvaltning av fast eiendom, samt ulike spørsmål vedrørende insolvens og konkurs.
