Sterkt kvartal for Storebrand-fond

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Halvårsavkastningen for det høyt belånte fondet er dermed oppe i 10,4 prosent, som riktig nok ikke helt matcher den tilsvarende avkastningen til det enda litt høyere belånte Aberdeen Eiendomsfond Norge II. Dette fondet leverte 5,5 prosent i foregående kvartal og en avkastning på 13,2 prosent etter seks måneder. 

Akkumulert avkastning for Storebrand Eiendomsfond siden oppstarten i begynnelsen av 2006 er 34,1 prosent, som skulle gi en årlig geometrisk avkastning i perioden på ca 5,5 prosent.

Under måletDirekteavkastningen til fondet i andre kvartal ble 1,3 prosent, som er noe lavere enn kvartalsmålet på ca. 1,5 prosent. Verdiøkningene i kvartalet utgjorde 6,1 prosent. De økte verdiene har ifølge kvartalsrapporten sammenheng med både en generell positiv utvikling i markedet, samtidig som en del prosjekteiendommer har utviklet seg positivt.

Storebrand opplyser i rapporten at kun syv av de 61 eiendommene i porteføljen hadde en negativ verdiutvikling i andre kvartal, ifølge verdivurdererne Newsec og Akershus Eiendom. Porteføljen har et samlet areal på ca. 464 000 kvadratmeter.

ondet gir 493 millioner i årlige leieinntekter. Ut fra 7243 millioner kroner i eiendomsverdier per 30. juni, tilsvarer det en brutto yield på 6,8 prosent. Men gjennomsnittlig yield basert på siste verdivurdering av porteføljen er ifølge rapporten ca. 6,5 prosent. Denne yielden er inklusive prosjekteiendommer, som eksempelvis Karl Johans gate 12 (bildet), hvor det ikke genereres leieinntekter så lenge eiendommen er under totalrehabilitering.

Lavere belåningPr. 30. juni 2011 hadde Storebrand Eiendomsfond totalt 5096 millioner kroner i langsiktig gjeld. De økte eiendomsverdiene har ført til at belåningsgraden i fondet er redusert til 68,7 prosent.  Fondet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 70 prosent over levetiden, men har anledning til en belåning mellom 60 og 80 prosent.

Med en gjennomsnittlig yield på 6,5 prosent, var det ved halvårsskiftet et positivt yieldgap på 104 rentepunkter mellom netto leieinntekter og rentekostnadene på 5,49 prosent, altså et yieldgap på 1,04 prosentpoeng.

Fondet har i løpet av andre kvartal investert 31 millioner i eiendommene, hvorav en stor del av dette er i rehabiliteringsprosjektet i Karl Johans Gate 12.  Storebrand Eiendomsfond har så langt i 2011 skrevet over 50 leiekontrakter med en total årlig leie på om lag 37 millioner kroner.

Lavere ledighetLedigheten i porteføljen er redusert til ca. 5,5 prosent i løpet av kvartalet. I fjerde kvartal 2010 var arealledigheten 6,5 prosent. Nedgangen skyldes hovedsakelig en ny leietaker i et prosjekt som har vært under totalrehabilitering.

Storebrand Eiendomsfond solgte i andre kvartal Claude Monet Allé 25 i Sandvika til ca. 4 prosent under siste verdivurdering fra desember 2010. I løpet av eierperioden har eiendommen gitt fondet en årlig avkastning på ca. 8 prosent.

Storebrand Eiendomsfond har nå overtatt alle eiendommene, det er ikke planlagt ytterligere eiendomskjøp. I henhold til prospektet skal den generelle nedsalgsfasen for fondet starte i 2013, med mindre aksjonærene stemmer for en treårig forlengelse av forvaltningsfasen.