Skivebom om salgssum

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Sektor Eiendomsutvikling kjøpte i januar Linderud senter (bildet) fra Braathen Eiendom. Partene var enige om ikke å offentliggjøre noen salgssum. Det eneste Eirik Thrygg i Sektor Eiendomsutvikling ville bekrefte overfor NEnyheter, var at leieinntektene i 2011 forventes å bli noe i overkant av 40 millioner kroner.

Basert på dette diskonterte NEnyheter inntektene med en avkastningsfaktor på 7-tallet, som priset senteret til 550 millioner kroner. Det var et ganske høyt avkastningskrav som ble brukt, men ble gjort for å illustrere.

540 millionerI den seneste markedsrapporten til NAI First Partners opplyses det at salgssummen for senteret var 540 millioner kroner. Det er imidlertid det internasjonale analyseselskapet Real Capital Analytics som er kilden til beløpet. De samler in data fra «ulike hold».

Når NEnyheter konfronterer adm. direktør Leif Arne Røsnes i Braathen Eiendom med den angivelige summen, avfeier han den omgående.

– Sannheten er nok en helt annen, sier Røsnes, uten å ville si noe om transaksjonsbeløpet.

– 2011 er det første året med de nye omsetningsbaserte leierne. Det ville være meningsløst å verdsette senteret ut fra disse inntektene. Vi har solgt senteret, fordi vi mener vi oppnådde en god pris, og prisen gjenspeiler investeringer for flere hundre millioner, sier Leif Arne Røsnes.

– Vil salgssummen komme frem av regnskapet til Braathen Eiendom? – Det tviler jeg på, svarer Røsnes.

Dyr oppgradering

Med andre ord er beløpet vesentlig høyere. Linderud senter omsatte allerede i 2006 for 520 millioner kroner. Så startet Braathen Eiendom ombyggingen og oppgraderingen av senteret i 2007. I alt er det de seneste årene investert for nærmere 300 millioner kroner i Linderud senter, rundt 10 000 kroner kvadratmeteren.

Braathen Eiendom var ferdig med utviklingen i 2010. Det ligger altså merverdier i senteret når det gjelder oppussingen. I 2010 var senteromsetningen nesten 600 millioner kroner. 

Et annet moment er at det ikke er solgt  kjøpesentre av denne størrelsen Oslo de seneste årene. Det er vanskelig å sammenlikne med andre transaksjoner, og det er ikke minst vanskelig å få tak i så store kjøpesentre, som presser prisen oppover.

Over 700 millioner?Sektor Eiendomsutvikling ser potensial for å utvikle senteret utover 2011-nivå. Det er de fremtidige kontantstrømmene som skal ligge til grunn ved en verdsettelse og betales for.

Legger man til grunn 45 millioner i årlige fremtidige leieinntekter og et avkastningskrav på 6,25 prosent, indikerer det en pris på 720 millioner, 690 millioner kroner ved 6,5 prosent. Og 50 millioner kroner i inntekter diskontert med et avkastningskrav på 6,5 prosent, antyder en pris på hele 770 millioner. Med Leif Arne Røsnes´ kontante avfeiing og utsagnet om «en helt annen sannhet», er nok drøyt 700 millioner kroner nærmere denne sannheten.

PS. NEnyheter antydet – ut fra visse forutsetninger – 250 millioner kroner som salgssum for Hydroparken da Bjerkås Næringspark kjøpte denne av Holta Eiendom AS. Det skal på sin side være en altfor høy sum…  DS.