Selger på Helsfyr

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Oppdatert med informasjon om arealer og leieinntekter.

Kjøperen er Fyrstikk Holding AS, et selskap som er eid av J B Ugland Eiendom AS, Otterlei Group AS og Vedal Investor AS. Noen kjøpesum for eiendommen (bildet) oppgis ikke, etter avtale mellom partene.

Det formelle salgsobjektet er Fyrstikkallen 3 AS. Dette selskapet ble stiftet i fjor sommer, men står ikke oppført med omsetning. Overtakelse av eiendommen var nå 1. juni.

PorteføljetilpasningOslo Areal betrakter ifølge en melding tirsdag salget som et ledd i en porteføljetilpasning, mens for hovedaksjonæren J B Ugland Eiendom er investeringen resultatet av en strategisk beslutning om å utvide sine eiendomsaktiviteter fra Sørlandet til Oslo-området.

Oslo Areal eier også naboeiendommen Fyrstikkalleen 1, som er under omregulering. Dette arbeidet skjer sammen med Vedal. I fjor høst offentliggjorde Oslo Areal at de vil bygge til sammen 32 000 kvadratmeter i Fyrstikkalleen 1-3. Det Gjensidige-eide selskapet kjøpte de to eiendommene i januar 2013 fra Fearnley Finans for rundt 300 millioner kroner.

Reguleringsprosessen av Fyrstikkalleen 1 fortsetter som normalt, men meningen er at Fyrstikk Holding skal overta prosjektet når det er ferdig regulert. Det går derfor mot et ytterligere salg.

Vår inngang– Dette er vår inngang i Oslo. Vi har tidligere hatt eiendommer i Oslo, men solgt oss ned, nå bygger vi oss opp igjen, sier Bjørn Vedal i J B Ugland Eiendom AS til NE nyheter om hvorfor de har kjøpt. Fyrstikkalleen 3 ble bygget i 1988/89 og oppgradert i 2006/07. I 2008 ble det lagt nytt dekke utenfor hovedinngangen, og det ble byttet kjølemaskiner i 2011.

– Vi ser på Fyrstikkalleen 3 som et utviklingsprosjekt og ledd i en samlet utvikling med Fyrstikkallen 1. Utviklingen av denne eiendommen kan gi et løft for Fyrstikkallen 3, gjennom en sammenføying av byggene og et felles inngangsparti, fortsetter han.

Fyrstikkallen 3 består av totalt 14 700 kvadratmeter, hvorav 11 900 kvadratmeter med kontorarealer, der 3000 kvadratmeter står ledige. 2900 kvadratmeter er parkeringsarealer. Det er i dag seks-syv leietakere i eiendommen, og vektet gjenværende leietid ligger på 4,7 år. Økonomibistand inngikk i fjor høst en avtale med Oslo Areal om leie av 1300 kvadratmeter i bygget.

Som nye– De seneste oppgraderingene i bygget er av fellesarealene, inklusive kantinen, og fremstår som nye. Ellers har det vært en oppgradering i flere etapper og suksessiv oppgradering for leietakere som er flyttet inn. For de ledige lokalene vil det bli en restaurering, sier Vedal.

Partene er enige om ikke å gå ut med noen transaksjonspris. Leienivået i bygget ligger ifølge Bjørn Vedal på 1700-1800 kroner kvadratmeteren. En fullt utleid eiendom ville altså gi om lag 21 millioner kroner i brutto leieinntekter fra kontorarealene, gitt snaue 12 000 kvadratmeter.

Ikke så myeMed anslagsvis 19-19,5 millioner i netto inntekter og et netto direkteavkastningskrav – yield – på 6-6,25 prosent, hadde det indikert en verdi på rundt 300 millioner, men det forutsetter altså en fullt utleid kontantstrømeiendom.

Salgssummen ligger derfor lavere, også med tanke på oppgraderingene som må gjøres, selv om utbyggingspotensialet har en verdi.