Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Oslo Pensjonsforsikring AS eier 100 prosent av aksjene i Moloveien 16 AS, som igjen eier eiendommen Moloveien 16 i Bodø (se foto).
Her holder Nordlandsbanken til, som nå er overtatt av DNB. Oslo Pensjonsforsikring kjøpte i 2007 eiendommen fra daværende DNB NOR som ledd i et større porteføljekjøp (2,8 milliarder kroner).
Ifølge en salgsannonse er Moloveien 16 en kontoreiendom med en «meget sentral og attraktiv beliggenhet og flott utsikt ut over fjorden». Eiendommen ligger helt inntil vannkanten. Bodø flyplass er 2,5 kilometer unna.
– Bygget har en attraktiv plassering i sentrum av byen, like ved båthavnen. Siden bygget er brukt til bankvirksomhet, er det en solid bygning med gode kvaliteter, sier næringsmegler Einar Skomsvoll i DNB Næringsmegling til NRK Nordland. Skomsvoll vil ikke ut med noen prisantydning for bygget.
Moloveien 16 inneholder seks etasjer, kjeller og en mellometasje bestående av blant annet kontor, kantine, garderober og lagerlokaler. Totalt areal utgjør ca. 10 200 kvadratmeter.
Moloveien 16 sto ferdig innflytningsklar i 2000 og er utleid til Nordlandsbanken/DNB Bank, som har fremleid deler av eiendommen til blant andre Nordland fylkeskommune og Statsadvokatene i Nordland. Kjøper får med andre ord sikre betalere å forholde seg til.
På den andre siden går kontraktsutløpet med Nordlandsbanken ut 31.12.2017, altså om fem år. Det er ikke veldig lang gjenværende kontraktstid, og det kan gå mot en renovering av eiendommen når kontraktene går ut.
Leieinntektene har variert de seneste årene. Gjennomsnittlig leieinntekt ved kjøpet i 2007 var 1283 kroner kvadratmeteren. Årlige inntekter toppet seg i 2010 med 16,8 millioner kroner, men falt til 14,1 millioner i 2011. For 2012 utgjør brutto husleie 14,28 millioner kroner.
Fast eiendom var ved utgangen av 2011 i regnskapet vurdert til 133,5 millioner kroner, totale eiendeler 161 millioner. Langsiktig gjeld i selskapet var ved årsskiftet på vel 131 millioner kroner.
Forutsetter vi 13 millioner kroner i netto leieinntekter og en netto direkteavkastning på midten av 7-tallet, indikerer det en salgssum rundt 175 millioner kroner. En nettoyield ned mot 7 prosent priser eiendommen til 185 millioner, gitt anslaget for netto leieinntekter.
Oppdatert:
Daglig leder Oddbjørn Berg i NAI First Partners i Tromsø skriver i en kommentar til NEnyheter at det som er spesielt med Moloveien 16, er byggets store fellesarealer, særlig mellom de to hoveddelene av bygget. Videre var bygget i utgangspunktet designet til en leietaker, Nordlandsbanken, som skaper utfordringer.
Basert på opplyst leie, avtalestruktur, antatte forvaltnings- og driftskostnader og markedsnivå i Bodø/Nordland, antyder Berg en nettoyield på ca. 8,5-9 prosent, som indikerer en verdi på ca. 145-155 millioner kroner. Nordlandsbanken leier parkeringsplasser i dag og har mulighet for å kjøpe egne plasser, og det vil komme på toppen av en kjøpspris.
