Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Fra 2009 fikk vi nye regler som innebærer at faste, tekniske installasjoner i bygg ikke lenger skal avskrives sammen med bygget, men i en egen saldogruppe. Avskrivningssatsen er 10% og derved vesentlig høyere enn resten av bygget, som avskrives med 2% eller 4%.
Det har vært mye fokus på hvordan den nye saldogruppen bør påvirke størrelsen på skatteulempefradraget ved kjøp av eiendomsselskap. I praksis ser vi at fradraget har økt med rundt tre prosentpoeng som en indirekte effekt av den nye avskrivningsgruppen.Det har vært mindre fokus på hva som kan allokeres til den nye saldoen, til tross for at økt avskrivningssats har stor betydning for den løpende skattesituasjonen til det enkelte eiendomsselskap. Rett allokering bør derfor være et viktig fokusområde for alle byggherrer. Stor økonomisk betydningFor alle bygg som ferdigstilles fra og med 2009, skal byggekostnadene fordeles mellom bygget og de faste tekniske installasjonene. Bygget avskrives med 2% (forretningsbygg, saldogruppe i) eller med 4% (bygg, anlegg, hoteller mv, saldogruppe h). De faste, tekniske installasjonene avskrives med 10% i den nye saldogruppe j. Tilsvarende gjelder fordeling av kostpris ved direkte kjøp av eiendom, men normalt skjer eiendomskjøp ved kjøp av aksjer slik at fordeling ikke blir aktuelt.Bruker vi en diskonteringsrente på 6%, er nåverdieffekten av å avskrive en investering på NOK 10 mill med 2% årlig lik NOK 700.000. Avskriver vi den samme investeringen med 10%, øker nåverdien av skattefradraget til NOK 1.750.000. Allokering til saldogruppe har derved stor økonomisk betydning.
Hva kan føres på saldo for faste, tekniske installasjoner?Lovteksten omtaler faste, tekniske installasjoner som:”varmeanlegg, kjøle- og fryseanlegg, elektrisk anlegg, sanitæranlegg, heisanlegg o.l.”Opplistingen er ikke uttømmende. Også andre tekniske anlegg, for eksempel tele- og dataanlegg, ventilasjonsanlegg og brannanlegg omfattes.
En fast, teknisk installasjon betjener bygningens brukelighet som sådan. Det går en grense mot driftsmidler som er installert hovedsakelig av hensyn til produksjon av varer og tjenester i den aktuelle virksomheten. Disse anses som maskiner og avskrives i saldogruppe d med 20%.
En fast, teknisk installasjon er nettopp “fast”. Avgrensningen mot løsøre ble ikke endret ved innføringen av saldogruppe j. I lagmannsrettsdom inntatt i Utv. 2009/1158 (Frostating) ble det fastslått at ikke-fastmontert kjøle- og fryseanlegg i en dagligvareforretning skulle avskrives i saldogruppe d. Dette er fremdeles være gjeldende rett.
Skillet mellom bygningskroppen og installasjonen Det er ikke bare den faste, tekniske installasjonen isolert sett som kan føres i saldogruppe j. I forarbeidene (Ot prp nr 1 2008-2009) uttales det:
”Eksemplifisering som skatteloven gir (varmeanlegg, kjøle- og fryseanlegg, elektrisk anlegg, sanitæranlegg, heisanlegg), sammen med praksis som knytter seg til grensedragningen mellom faste tekniske installasjoner og maskiner (saldogruppe d), antas å gi veiledning om hva som skal regnes som fast installasjon i bygg.”
Teksten fra forarbeidene kan forstås slik at prinsippene for allokering mellom anleggsgruppen og maskingruppen får anvendelse også i forhold til allokering mellom bygning og saldogruppe j. Skillet mellom anleggsgruppen (avskrivningssats 4%) og maskingruppen (avskrivningssats 20%) er en gjenganger i ligningspraksis og rettspraksis. Det er av stor betydning for norske industriproduksjonsbedrifter om en investering skal avskrives som en del av anlegget eller som en maskin.
Om skillet mellom anleggsgruppen og maskingruppen uttales følgende i Lignings ABC (våre understrekninger):”Produksjonsmaskiner kan føres i saldogruppe d, selv om de er fast installert. Bygningsmessige arbeider som har funksjonell sammenheng med produksjonsmaskiner på nye og bestående bygg, som for eksempel spesielle røropplegg, spesielle elektriske anlegg, avskjermingsutstyr etc. samt spesielle fundamenter og forsterkninger som blir oppført sammen med bygget før produksjonsmaskineriet, kan anses å være gjort i forbindelse med montering av produksjonsmaskinene, og avskrives sammen med maskinene, jf. sktl. § 14 41 (3) annet punktum. Se FIN i Utv. 2005/697 og FIN i Utv. 2005/1172.”
Overført på grensen mellom bygg og fast, teknisk installasjon kan dette forstås slik at bygningsmessige hjelpearbeider ved montering av tekniske installasjoner kan avskrives sammen med installasjonen. Eksempelvis må det kunne hevdes at heissjakten kan avskrives sammen med heisen. Det samme gjelder ventilasjonskanalene. I tillegg må en andel av felleskostnadene, herunder rigg og drift mv, allokeres til den faste, tekniske installasjonen. Derved er det langt mer enn summen av bidragene fra de tekniske fagene i et byggeprosjekt som kan henføres til saldogruppe j.
Det som nok vil bli et tema for ny ligningspraksis, er grensen mellom det som må anses som bygningsmessige forsterkninger knyttet til den faste, tekniske installasjonen og det som kan hevdes bare å være spesialtilpasninger av bygningen som sådan for å tilrettelegge denne for en bestemt type virksomhet. Her vil det være en glidende overgang og rom for ulike vurderinger. Allokering til saldogruppe j har vært et prioritert område ved bokettersyn i 2010, og vi må regne med at det kommer opp flere saker knyttet til dette fremover.
Regnskapsmessig dekomponering gir høyere egenkapitalDet er verd å merke seg at den reviderte NRS 8 legger opp til at foretak også regnskapsmessig skal dekomponere driftsmidler bestående av bygninger anskaffet eller oppført fra og med 2009. Den regnskapsmessige dekomponeringen kan imidlertid være annerledes og mer nyansert enn den skattemessige. Oppdelingen vil oftest bestå i flere komponenter enn tomt, bygg og faste, tekniske installasjoner. For eksempel kan tak, fellesarealer og våtrom skilles ut til separat avskrivning. Regnskapsmessig dekomponering vil medføre en mer nyansert, og forutsetningsvis riktigere avskrivningsplan. Normalt vil egenkapitalen øke ved dekomponering fordi skillet mellom vedlikehold og påkostning endrer seg.
Legg arbeid i allokeringenVanlige entrepriseavtaler spesifiserer ikke leveransen på en slik måte at beløpene til saldogruppe j kan hentes direkte derfra. For å sikre at en tilstrekkelig stor del av investeringen blir allokert til saldogruppe j, må man gå grundigere til verks. Her har byggherrene en viktig jobb å gjøre. Entreprenører som er i stand til å bistå byggherren effektivt vil bli verdsatt.
Der det er usikkerhet knyttet til allokeringen bør man likevel allokere til saldogruppe j, men legge ved en forklaring på de vurderinger man har gjort. Da risikerer man ikke tilleggsskatt om skattemyndighetene skulle være uenige.
Det kan virke som mange byggherrer er for forsiktige ved fordeling mellom saldo for bygg og saldo for faste, tekniske installasjoner. Det kommer til å straffe seg i form av betydelig lavere avkrivninger fremover, både for byggherren selv og eventuelle senere eiere av bygget som erverver dette gjennom kjøp av selskapet.
———————Anne Sofie Bjørkholt er partner i BA-HR, hvor hun arbeider med fast eiendom, skatt og avgift, særlig i forbindelse med transaksjoner og tilrettelegging av store og komplekse eiendomsstrukturer.
