Artikkelforfatterne er Julia Ringvik Bennin og Ove-Marthin Granlund i Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange.
Når eiendom erverves på bakgrunn av et blankoskjøte, vil skjøtet ikke bli tinglyst og hjemmelen heller ikke overført. Skjøtet signeres av hjemmelshaver, men kjøper fyller ut resten først ved videresalg. Dette er risikofylt, da kjøper ikke får sitt rettsvern som eier som tinglysing sikrer. Årsaken er at tredjemenn skal kunne stole på at det som fremgår av grunnboken er korrekt, samtidig som tredjemenn ikke trenger å respektere rettsstiftelser som ikke fremgår av grunnboken. Videre er det slik at den som innretter seg i tillit til hva grunnboken opplyser, ikke skal lide tap. Dersom man unnlater å tinglyse eiendomsoverføringen, vil derfor ervervet ikke være beskyttet av grunnboken, og man har da ikke rettsvern for kjøpet. Dette kan lede til ulike uheldige scenarier.
Et, riktignok sjeldent, scenario er at hjemmelshaver selger på nytt, og kjøper nr. 2 tinglyser sitt erverv i god tro. Kjøper nr. 2 vil da i utgangspunktet ha rettsvern for sitt erverv (såkalt godtroekstinksjon). Kjøper nr. 1 står igjen uten eiendomsrett, og i beste fall med et regresskrav mot selger.
Et annet, og mer forekommende, scenario er dårlig økonomi hos hjemmelshaver. Man risikerer da at kreditorer tar utlegg i eiendommen og det kan være vanskelig å få disse slettet uten at underliggende krav gjøres opp. Ettersom kreditor i slike tilfeller normalt vil kunne kreve eiendommen tvangssolgt dersom kravet ikke gjøres opp, kan kjøper her risikere å bli utsatt for et betydelig press fra kreditor.
Det kan også forekomme at hjemmelshaver går konkurs. Da risikerer man at konkursboet gjør gjeldende godtroerverv. Dette var tilfellet i HR-2017-33-A (Forusstranda Næringspark). I denne saken, som er en relativt fersk høyesterettsavgjørelse, presiserte Høyesterett nettopp betydning av å ha rettsvern. Det ble uttalt, kanskje ikke overraskende siden ingenting var tinglyst, at ekstinksjonsregelen i tinglysingsloven § 23 er absolutt. På denne bakgrunn fant Høyesterett at eiendomsinvestorene ikke var beskyttet da tidligere eier gikk konkurs ni år senere. Hele eiendommen kunne dermed beslaglegges av konkursboet.
Innebærer scenariene som er skissert ovenfor, særlig i lys Forusstranda Næringspark, at blankoskjøtenes tid er forbi?
Det må fortsatt være mulig å sikre seg langt på vei uten å tinglyse hjemmelsoverføringen. Men et visst rettsvern er det nødvendig at man skaffer seg.
For det første bør man tinglyse en sikringspanterett i favør av kjøper. En slik panterett består av to elementer: en urådighet og en konkret sum som pantobligasjonen skal dekke.
Urådigheten sikrer at hjemmelshaver ikke fritt kan råde over eiendommen, ved at det tinglyses et forbud mot visse rettslige disposisjoner, herunder overskjøting og pantsettelse mm. uten skriftlig samtykke fra kjøper.
Videre bør panteretten sikre en bestemt sum penger. Ettersom det kan ta tid før eiendommen videreselges, er det viktig at panteretten ikke bare dekker selve kjøpesummen, men også den generelle verdistigning på eiendommen, samt verdistigning som følger av kjøpers investeringer på eiendommen frem til endelig overskjøting. Til sammenligning fant Høyesterett i Rt. 2012 s. 335 at kun kjøpesummen var sikret, ikke den merverdi som ble skapt ved videreutvikling av eiendommen, i dette tilfellet fra næring til bolig. Årsaken var at kjøpekontrakten kun statuerte at panteretten tjente som sikkerhet for den til enhver tid utbetalte del av «salgssummen».
For det andre bør det utarbeides en generalfullmakt. Denne gir normalt kjøper en uinnskrenket rett til å disponere over eiendommen, både rettslig og faktisk, og gjelder typisk rett til å pantsette, selge og overskjøte eiendommen, men også foreta fradelinger og seksjonering. Det anbefales at det eksplisitt inntas en bestemmelse om rett til selvkontrahering, altså en rett for fullmaktshaver til å disponere over eiendommen til fordel for seg selv, f.eks. ved overskjøting. Uten en slik bestemmelse, vil Kartverket for eksempel ikke akseptere at kjøper overskjøter eiendommen til seg selv. Man bør også presisere om den skal kunne transporteres (f.eks. ved videresalg av eiendommen på fortsatt blankoskjøte), og om den skal være tidsubestemt og ugjenkallelig.
For det tredje kan man tinglyse kjøpekontrakten overdragelsen bygger på. Dette vil ovenfor kreditor synliggjøre hvem som er reell eier. Tinglysing av en alminnelig kjøpekontrakt anses ikke å overføre hjemmel, og vil derfor ikke utløse dokumentavgift.
Dersom man vil sikre seg best mulig rettsvern ved bruk av blankoskjøte, vil normalt det tryggeste være å foreta alle de tre sikringstiltakene som er skissert ovenfor. Til sammenligning var det ikke tinglyst noen former for sikringstiltak i Forusstranda Næringspark. Hvordan Høyesterett ville vurdert saken dersom det var tinglyst sikringsobligasjon med urådighet, generalfullmakt samt kjøpekontrakt, er fortsatt ikke avklart. Ut fra resultatet i dommen ovenfor hvor det var tinglyst en panterett, tyder alt på at en panterett gir et vern – om ikke rett til eiendommen, så i hvert fall rett til verdien, eller det panteretten måtte omfatte.
Om hjemmelshaver dør eller om selskap avvikles, kan det oppstå særlige spørsmål. For det første vil en generalfullmakt som ble gitt før selskapet ble avviklet, ikke kunne brukes, jf. Rt. 2007 s. 602. I denne saken hadde kjøper av eiendommen i sin tid valgt å anvende et blankoskjøte sammen med en ugjenkallelig disposisjonsfullmakt, i stedet for å tinglyse ervervet. Spørsmålet i saken var om Kartverket kunne nekte tinglysing av kjøpers panterett på et tidspunkt hvor selger, som var et selskap, var avviklet. Høyesterett uttalte at loven måtte forstås slik at samtykke måtte foreligge fra den som i henhold til grunnboken var legitimert som hjemmelsinnehaver på tinglysingstidspunktet. Ettersom hjemmelsinnehaver var oppløst og uten evne til å gi sitt samtykke fant Høyesterett at tinglysing kunne nektes. Det ble også (ikke overraskende) fremhevet at de vanskeligheter som oppsto for kjøper, enkelt kunne ha vært unngått dersom hjemmelsoverføringen i sin tid var blitt tinglyst.
For det annet vil en generalfullmakt fra et selskap under avvikling, utstedt av avviklingsstyret, kun kunne anvendes til overskjøting og sletting av tinglysinger. De andre egenskapene en generalfullmakt normalt innehar (fradeling, seksjonering, pantsetting mm) faller bort etter at et selskap er avviklet – et avviklet selskap kan ikke fortsette disponering over eiendom. Om hjemmelshaver blir fusjonert inn i et annet selskap, blir også generalfullmakten begrenset til overskjøting, med mindre man tinglyser overdragelse til overtakende selskap (ved skjøte og uten dokumentavgift dersom fusjonen skjedde med skattemessig kontinuitet). Men dette krever medvirkning fra overtakende selskap – også for å oppdatere generalfullmakten.
Ovennevnte dom viser at blankoskjøter, selv med bruk av ytterligere sikringsdokumenter, alltid vil utgjøre en risiko. Der selger eller hjemmelshaver sin økonomiske situasjon er tvilsom, bør man være særlig bevisst hvilken risiko man tar ved at hjemmelen ikke er overført. Er man i tvil, vil derfor tinglysing av ervervet gi den beste sikkerheten for fremtiden. Dokumentavgiften kan i så måte være billig forsikringspremie.
Dersom man likevel av ulike grunner skulle ønske å bruke et blankoskjøte for å spare tid og penger i en konkret situasjon, bør man definitivt benytte de ulike teknikkene nevnt ovenfor. Bruk av blankoskjøte bør imidlertid alltid vurderes konkret, avhengig av det aktuelle kjøpet, spesielt under hensyn til hjemmelshavers økonomiske situasjon.
