Rekordhøyt gap

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Fondets rapport for første kvartal er nå klar. Den viser at gjennomsnittlig yield benyttet av eksterne verdivurderere (DTZ, Akershus Eiendom) for eiendomsporteføljen er høye 7,9 prosent. Fondets gjennomsnittlige rentekostnad ved utgangen av første kvartal er behagelig lave 4,4 prosent.

Dette gir et positivt yieldgap på hele 3,5 prosentpoeng, som igjen medfører en sterk gearingeffekt på egenkapitalen som er investert i eiendomsselskapet. Til sammenlikning er yieldgapet drøyt 1 prosentpoeng målt mot de beste eiendommene.

“En historisk høy differanse mellom rentenivået og yield for næringseiendom i Norden gir en god kontantstrøm i porteføljen, spesielt i Sverige hvor en relativ lav andel av gjelden er sikret”, heter det i rapporten. Den underliggende driften i selskapet er “tilfredsstillende”.

3,2 prosentI første kvartal var det en kursoppgang i Nordisk Areal Invest AS på 2,5 kroner per aksje til 80 kroner, altså en oppgang på 3,2 prosent. Nordisk Areal, som forvaltes av First Newsec Asset Management, har som langsiktig mål å oppnå en avkastning på egenkapitalen (IRR) på 9-12 prosent i året etter forvaltningshonorarer og skatt.

Så langt er forvalteren milevis unna målet, avkastningen har fra oppstarten 27. april 2007 til utløp av første kvartal 2011 har vært -20,0 prosent, som tilsvarer en annualisert avkastning på -5,5 prosent. I fjerde kvartal i fjor var derimot avkastningen hele 15,5 prosent.

Nordisk Areal I AS har mål om en fremmedkapitalgrad  på mellom 70 og 80 prosent av total eiendomsverdi i porteføljen. Total belåningsgrad ved utgangen av første kvartal var 74,8 prosent. Den høye belåningsgraden forklarer som for en del andre eiendomsfond de store svingningene. 

Opp 0,9 prosentEiendomsverdiene har steget i første kvartal som følge av nye leiekontrakter og en moderat nedgang i yielden. Verdien av den norske eiendomsporteføljen økte i første kvartal 2011 med 0,9 prosent, tilsvarende 6 millioner kroner. De svenske eiendomsverdiene er omtrent uendret, men valutasvingninger gir en oppgang på 7,3 millioner kroner i kvartalet.

First Newsec Asset Management AS vurderer fremdeles utviklingen i det nordiske eiendomsmarkedet som positiv ved utgangen kvartalet. Leiene er på vei opp både i Norge og Sverige, og ledigheten faller. Ifølge forvalteren omsettes det etter en periode med stor interesse for eiendommer med lang kontraktsløpetid nå  langt flere eiendommer med”ordinære” løpetider. 

Fondet har slitt med en skyhøy arealledighet i den 197 000 kvadratmeterstore porteføljen. Den økonomiske ledigheten i porteføljen ble gjennom kvartalet redusert til 12,9 prosent fra 17,8 prosent  Utleiemarkedet oppleves imidlertid fortsatt som “noe krevende”, men aktiviteten er i ferd med å ta seg opp. Ledigheten i porteføljen er derfor “håndterbar”.

Krever ombyggingFirst Newsec Asset Management skriver at det er positivt å registrere at leien har nådd et bunnivå og er i ferd med å styrke seg i flere segmenter. Ved signering av nye leiekontrakter kreves det normalt ombygging og investering i lokalene. Forvalteren arbeider løpende med å sikre tilstrekkelig likviditet til dette arbeidet, som ventes å være på plass i løpet av andre kvartal 2011. I tillegg arbeides det med nedsalg av eiendomsmassen i Sverige, som også vil frigjøre likviditet.

Nordisk Areal Invest AS har tre eiendommer i Oslo-regionen, Philip Pedersens vei 1 på Lysaker (bildet) (23 731 m2), Økernveien 94 (18 193  m2) og Mariboes gate 13 (17 151 m2). Totalt består fondets portefølje av seks eiendommer i Norge, samt en handelsportefølje på 96 mindre eiendommer i Sverige.

Fondet gjennomførte i løpet av 2007 tre emisjoner på til sammen 562,3 millioner kroner, som er innbetalt egenkapital.