Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Utgifter til vedlikehold av faste eiendommer er i utgangspunktet fradragsberettiget. For prosentlignede boligeiendommer gis det likevel ikke særskilt fradrag for normale vedlikeholdsutgifter, da de er hensyntatt ved fastsettelsen av prosentsatsen. Unntaksvis kan man påberope seg en fradragsrett hvis vedlikeholdsutgiftene skyldes ?ekstraordinær? skade.Arbeid som klassifiseres som påkostning, kan ikke fratrekkes uansett ligningsmåte (regnskaps-/prosentligning). På den annen side skal slike utgifter tillegges eiendommens kostpris, og vil følgelig redusere eventuell skattepliktig gevinst eller øke eventuelt fradragsberettiget tap ved salg av eiendommen.
Grensen mellom vedlikehold og påkostninger
Når man setter en gjenstand tilbake i opprinnelig stand, anses det som vedlikehold. Arbeidene må dekke et vedlikeholdsbehov, og typiske utgifter i så måte er for eksempel annen eller senere gangs maling og tapetsering.Påkostninger derimot, er gjerne utgifter som er påløpt som følge av standardforbedringer av eiendommen. Som påkostning regnes blant annet tilbygg, modernisering og endring av eiendommen.
Vedlikehold eller påkostninger ? typetilfeller
Når det gjelder eksempler på utgiftstyper som anses som enten vedlikehold eller påkostning, må hver utgiftspost vurderes konkret i hver enkelt sak. Det er ofte vanskelig å fastslå om en utgift anses å være vedlikehold eller påkostning, men likevel prøver vi oss med noen eksempler som kan indikere forskjellene på det første og det siste.
Riving, flytting og oppsetting av vegg
Hvis ett rom gjøres om til to ved at det settes opp en vegg i rommet, er det ikke vedlikehold, men påkostning. Dersom den nye veggen senere rives, slik at eiendommen bringes tilbake til sin opprinnelige stand, anses utgiften i den anledning ikke som vedlikeholdsutgift. Endringer som omgjør en tidligere endring, slik at bygget bringes tilbake til sin opprinnelige stand anses som påkostning. Det gjelder selv om endringen ikke innebærer noen standardforbedring eller verdiøkning.
Maling/Tapetsering
Førstegangs maling/tapetsering eller lignende av vegger regnes som påkostning. Dette gjelder også førstegangsmaling av hus, selv om det har gått lang tid siden huset ble oppført. Dersom veggen senere trengs å males på nytt, er dette vedlikehold. Dersom et nymalt hus males på nytt fordi den nye eier ikke liker fargen, er utgiften derimot en påkostning.
Forbedring erstatter vedlikehold
Hvis det er nødvendig å foreta vedlikeholdsarbeid på boligen og det i stedet utføres forbedringsarbeid, kan utgiften likevel anses som vedlikeholdsutgifter. Vedlikeholdsutgiftene må likevel begrenses til hva det ville koste å utføre reparasjonen eller vedlikeholdet innen samme standard som tidligere (lav, middels, høy) sammenlignet med dagens standard. Hvis for eksempel en gammel vedovn er defekt og det blir satt inn en kombinert peis og parafinbrenner med tilhørende tank til erstatning for vedovnen, regnes dette likevel som vedlikeholdsutgift begrenset oppad til hva det ville kostet å skifte ut / reparere vedovnen. Differansen behandles som påkostning. Tilsvarende gjelder i lignende tilfeller, for eksempel når taksten av sement skiftes ut med dyr glassert taksten.
Vinduer
En forbedring behøver ikke føre til en standardheving sammenlignet med standarden på den tid gjenstanden var ny (lav, middels, høy). Utskifting av et eldre ettlags vindu med et vindu med tre glass vil for eksempel være en forbedring, men forbedringen fører likevel ikke til en standardheving i forhold til datidens standard. Utgiftene kan følgelig i sin helhet anses som vedlikeholdsutgifter. Settes det derimot inn firelags glass, blir prisforskjellen mellom slike glass og trelags glass ansett som påkostninger.
Vann og avløp
Utgifter til reparasjon/utskifting av frosset vannledning er vedlikeholdsutgift. Pålegg om tilkobling av offentlig kloakknett, og de utgifter som pådras i den forbindelse, er derimot påkostning.
Gulvarbeider
Utskifting av gulvbelegg, til for eksempel parkett, innebærer en standardheving, og prisforskjellen mellom gulvbelegg og parkett anses derfor som påkostning. Utskifting av gulvbelegg, teppe og parkett til samme standard, er følgelig vedlikeholdsutgift.
Kjøkken
For at utskifting av kjøkken skal kunne fradragsføres som vedlikeholdsutgift, forutsettes det at kjøkkenet som skiftes ut er gammelt, nedslitt og defekt. Videre må det kjøkkenet som settes inn ha en standard som ville ha tilsvart det gamle kjøkkenets standard, på den tid da dette ble montert. Her vil det altså kunne bli lagt til grunn en standardvurdering og en sammenligning av nytt og gammelt kjøkken (høy, middels eller lav standard). Det vil dessuten kunne bli aktuelt å fordele kostnadene som delvis vedlikeholdskostnader og delvis påkostninger. Utvidelser i form av større kjøkkenbenk og/eller flere skap anses som rene påkostninger.
Bad
Oppussing av et standard eldre bad med gulvbelegg og malt tapet, hvor badet flislegges og varmekabler benyttes, vil prisforskjellen behandles som påkostning.
Isolering
Førstegangs innblåsing av stenull i veggen på et eldre hus er påkostning.
Elektrisk anlegg
Utskifting av elektrisk anlegg og vedlikehold av opprinnelige elektrisk anlegg anses normalt som vedlikehold. Utvidelse i form av flere lyspunkter/støpsler og lignende er påkostning.
Fastmontert utstyr
Utskifting eller reparasjon av fastmontert utstyr i huset, for eksempel varmtvannsbereder når dette var nødvendig, er vedlikehold.
Grensen mot nyanskaffelser
Dersom det foretas omfattende reparasjon og omgjøringer av for eksempel et hus, blir spørsmålet om arbeidene skatterettslig skal bedømmes som om huset er vedlikeholdt og påkostet, eller om det må anses å foreligge et nytt hus (nyanskaffelse). Høyesterett har i en dom av 9. september 1999 kommet til at total rehabilitering av et hus overskred grensen for hva som må betraktes som et nybygg, slik at utgiftene i sin helhet måtte tillegges kostprisen.
Eget arbeid
Har du selv i fritiden foretatt arbeider på egen bolig som regnes som påkostning, kan verdien av eget arbeid (herunder venners arbeid) tillegges kostprisen. Begrunnelsen ligger i at verdien av fritidsarbeid på egen prosentlignet bolig er en skattefri fordel. For at denne skattefriheten skal bli effektiv, må verdien av eget arbeid kunne tillegges kostprisen, ellers blir det større gevinst / mindre tap ved salg. Dette gjelder også for eget arbeid med opparbeidelse av tomten, for eksempel anlegg av plen, opp til det nivå som er vanlig i strøket. Eget arbeid som gjelder påkostninger på regnskapslignet bolig er skattepliktig, og tillegges av den grunn boligens kostpris ved gevinstberegningen. Verdien av eget arbeid skal settes til hva det koster å få tilsvarende arbeid utført av andre. Benyttes timegodtgjørelse, settes normalt timegodtgjørelsen for ikke-håndverkere lavere enn håndverkere. Eget arbeid som bare går ut på vedlikehold og reparasjon skattlegges ikke, og det gis ikke fradrag for denne verdien som utgift.
Dokumentasjon av påkostninger
Påkostninger skal baseres på faktiske utgifter. Det er derfor viktig å ta vare på kvitteringer som dokumentasjon for utførte påkostninger. Videre er det en fordel at timer i forbindelse med eget arbeid noteres ned, og verdsettes underveis. Ved omfattende arbeid som består både av vedlikehold og påkostninger, er det viktig med en spesifikasjon av utført arbeid, og fordeling av utgiftene.I mangel av dokumentasjon må utgiftene sannsynliggjøres, og det er derfor nødvendig med en grundig redegjørelse og spesifikasjon av påkostninger og eget arbeid i selvangivelsen.
Gevinstberegning ? eksempel
I 1999 selger Even en enebolig som ble kjøpt i 1986. Han brukte den som egen bolig frem til 1996, og boligen har fra dette tidspunkt i sin helhet vært utleid. Botidskravet er følgelig ikke oppfylt, og en eventuell gevinst er skattepliktig. Even foretok selv en rekke utbedringer av boligen i 1988. Ved gevinstberegning kan påkostninger foretatt i 1990 eller tidligere kostprisreguleres særskilt etter forskrift av 18. januar 1993 nummer 20 (se Skatte-Nøkkelen 98/99, side 177).
Gevinst-/tapsberegning foretas slik:Salgssum 1.200.000 krKostpris 600.000 krOppregulert kostpris (22 % x 600.000 kr) 132.000 krOppført veranda 10.000 krUtvidelse av kjøkken 15.000 krNye garderobeskap 10.000 krNytt tilleggsbaderom 35.000 krFlere stikkontakter 10.000 krEget arbeid (skjønn) 10.000 krOppregulering av påkostninger i 1988(10 % av 90.000 kr)9.000 kr – 831.000 krSkattepliktig gevinst 369.000 krAv dette må Even betale 103.320 kroner i skatt (= 369.000 kr x 28 %).
Artikkelen stod på trykk i bladet Skattebetaleren nr. 5/99 og er godkjent publisert i NæringsEiendom. Forfatteren er advokat.
