Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Nå gjelder det høyhusetpå Majorstuen: 15 eta-sjer høye Sørkedals-veien 6, populært kalt «Philipsbygget». Vegg i vegg ligger Statoils prestisjebygg. Sørkedalsveien 6 er foreslått solgt for 60 millioner kroner, mens den reelle markedsverdien trolig ligger på det to eller tre doble!Mens usentrale borettslagsleiligheter i Oslo selges for rundt 5.000 kroner pr. kvadratmeter, vil Arbeiderparti-byrådet i Oslo selge Majorstuas mest sentrale kontorbygg for halvparten: 2.600 kroner pr. kvadratmeter pluss tomt. Tas det hensyn til tomtekostnaden, blir kvadratmeterprisen litt over 4.000 kroner.
Jackpot
Men, fortsatt er det et hav opp til det som er vanlige salgspris for kontorbygg i Oslo. Vanlig pris ligger nå på rundt 10.000 kroner pr. kvadratmeter. Det tilsvarer en pris for «Philipsbygget» på rundt 150 millioner kroner. Erfarne meglere, takstfolk og eiendomsbesittere NæringsEiendom har vært i kontakt med, sier uten blygsel at Oslo kommune her selger eiendom til halv pris. Minst. Kjøperen stikker av med Jackpotten.
Panikk
Hvorfor skal kommunen som selger gi bort flere 10-talls millioner kroner når det er kjøperen som har satt seg i klemme, er et spørsmål som går igjen i kommentarene. Andre spør seg om kommunen driver med panikksalg for å få fylt opp årets salgskvote på 350 millioner kroner. Her var det flertallet Oslo bystyre, som i bud-sjettvedtaket, overprøvet kommunens egen fagetat. Eiendomsetaten hadde lagt seg på et langt lavere salgsbeløp.Tomten Sørkedalsveien 6 dekker et område på 2,6 dekar. Den eies av Oslo kommune. I 1947 ble tomten festet bort til selskapet AS Forretningsbygg, som eies av Hydro Aluminium og Norsk Jernholding AS.
Tilbakekjøp
For eget ansvar har AS Forretningsbygg ført opp et kontor- og forretningsbygg på tomten. Bygget er på nesten 15.000 kvadratmeter, og har vært utleid til bl.a. Philips og Kredittkassen.Festekontrakten med Oslo kommune har en løpetid på 50 år. I følge kontrakten kan Oslo kommune i år 2006 kjøpe tilbake hele eiendommen med både tomt og påstående kontorbygg, for den nette sum av 10 millioner kroner.
Gammel takst
I følge takstmennene Erik Lundhaug og Per Arvik Skauge har selve bygget i dag en teknisk verdi på 140 millioner kroner og tomten en verdi på 20 millioner kroner. Tilsammen blir det 160 millioner kroner. Taksten er imidlertid nesten halvannet år gammel. Mye har skjedd i markedet for kontor- og forretningseiendom siden 20. juni 1995. I dag er det nesten umulig for leietakere å oppdrive sentrale kontorlokaler på større flater i Oslo. Flere eiendommer, som for bare ett år siden ble ansett for å være uselgelige, selges nå for opptil 12,5 ganger leieinntektene.
Gevinst
Hvis Oslo kommune med hjemmel i festekontrakten om 10 år kjøper hele eiendommen for 10 millioner kroner og selger den videre for 160 millioner kroner samme dag, blir gevinsten på 150 millioner kroner. I tillegg vil kommunen ha hatt festeinntekter i perioden på over 20 millioner kroner. I alt blir det 170 millioner kroner i netto inntekt, nesten tre ganger mer enn det byrådet nå vil selge for.Byrådet foreslår overfor Oslo bystyre at hele eiendommen selges til AS Forretningsbygg for 60 millioner kroner. Beløpet fordeler seg på 24 millioner kroner for selve tomten og 36 millioner kroner for det 15. etasjer høye bygget. I byrådssaken henvises det til en avtale av 3. juli inngått mellom Oslo kommune, AS Forretningsbygg og selskapet Industriforsikring AS. I følge den halvannet år gamle taksten er Sørkedalsveien 6 så langt tilbake som i 1992 fullverdiforsikret i Industriforsikring AS for 132.859.000 kroner.
Forfalle
I byrådets innstilling blir den lave prisen forklart med at eiendommen har behov for modernisering. Videre henvises det til at kommunens kjøperett om 10 år vil legge en klam hånd over eiendommen: Festeren vil «redusere vedlikeholdet til et minimum og ikke modernisere bygget». Videre fastslår byrådet i sin innstilling at «det som vil være sikkert er at fester vil redusere vedlikeholdet til et minimum, og at forfallet vil akselerere».
God stand
NæringsEiendom har imidlertid sett nærmere på gjeldende avtaleverk. Her heter det bl.a. i festekontraktens § 7 at bygningen skal overlevers til Oslo kommune i god stand.I den halvannet år gamle taksten antas det også at leieinntektene kan økes med 35 prosent i forhold til dagens leienivå dersom eiendommen oppgraderes til moderne standard. Oslo kommunes salgsverdi for eiendommen blir i taksten forhøyet med ca. 70 millioner kroner, «da festeproblematikken er eliminert» – som det heter.
Lønnsomt?
I sin innstilling til Oslo bystyre heter det at salget til 60 millioner kroner er «lønnsomt for Oslo kommune». Oslo kommune har ikke markedsført eiendommen på det åpne markedet for å sjekke om andre er villig til å betale mer. I innstillingen heter det at «da det knytter seg stor usikkerhet til bygningens tilstand, er det lite sannsynlig at andre enn fester ville ta risikoen med en investering i den størrelsesorden det her er snakk om. Salget foreslås derfor gjennomført på ordinær måte for næringsfestetomter».I korthet betyr dette at festeren får kjøpe uten konkurranse fra andre budgivere.Dette står i sterk kontrast til pålegget fra Oslo bystyre om å selge til høyest mulig pris. I Oslo kommunes regler for eiendomssalg heter det at alle eiendommer skal annonseres og at det er en åpen budrunde som varer i fire uker. Bare unntaksvis, som avslutning av langvarige budrunder, avholdes en lukket budrunde.Salg av eiendom over en million kroner vedtas av byrådet, salg over fem millioner kroner må vedtas av Oslo bystyre.
Ekspertene: Et kupp
Nåværende fester har gjennom kommunens kjøpsrett satt seg i en klemme. – Likevel er det kjøperen som stikker av med hele jackpotten, sier Morten Lassen i Norsk Eiendomsanalyse as om Oslos planlagte salg av Sørkedalsveien 6.Lassen har utviklet dataprogrammer «NEA» for risikoanalyse av forretnings- og næringseiendommer. Dette analyseverktøyet har vakt stor oppsikt i takserings- og eiendomsbransjen. Flere banker og eiendomsselskaper bruker nå programmet for å få verdiberegnet eiendommer og for å få vurdert risikoen knyttet til kjøp og sikkerhetsstillelse.Lassen stiller seg uforstående til kommunens argumentasjon og mener beregningene og analysene som brukes for å forsvare salget, er ubrukelige. – Våre metoder er helt annerledes. Det må tas hensyn til eiendommens markedsverdi, påpeker han.
Lav pris
Den erfarne megleren og eiendomsaktøren Haagen Oust i Næringseiendommer A/S synes den avtalte prisen for Sørkedalsveien 6 virker svært lav. Han bekrefter at kontoreiendommer i Oslo gjerne blir solgt for rundt 10.000 kroner pr. kvadratmeter. Det aktuelle strøket på Majorstuen er både sentralt og attraktivt, og absolutt ingen utpost.
Halv pris
Takstmann Pål Agdestein i meglerselskapet Eiendoms-Consult har også store problemer med å skjønne logikken i kommunens regnestykker. Også han understreker at det må tas utgangspunkt i eiendommens markedsverdi. Ikke den tekniske verdien.– Med alle mulige forbehold og uten å ha inngående kjennskap til saken, anslår jeg markedsverdien for selve bygget til minst å være 90 millioner kroner og tomten ha en verdi på 25 millioner kroner. Det gir en samlet markedsverdi på 115 millioner kroner, fremholder han overfor Nærings-Eiendom. Dette gir en rabatt på nesten 50 prosent i forhold til den avtalte prisen på 60 millioner kroner. Men i tillegg sparer kommunen en innløsningsutgift på 10 millioner kroner om 10 år, slik at salget for kommunen representerer en verdi på 70 millioner kroner. På den annen side går kommunen glipp av over 20 millioner kroner i festeinntekter frem til innløsningstidspunktet i år 2006. Forutsatt at det ikke skjer negative endringer på eiendomsmarkedet, ser han ikke bort i fra at Sørkedalsveien 6 på det åpne salgsmarkedet og uten heftelser, om 10 år kan ha en verdi på 160 millioner kroner og tomten en verdi på 40 millioner kroner. Både Kredittkassens utbygging og andre utbyggingsplaner i området, forventes å forsterke strøkets attraktivitet. Dette virker positivt inn på eiendomsverdiene.
Vedlikehold
En eiendoms vedlikeholds-messige tilstand er egentlig ikke er så viktig – bare vitale bæredeler er på plass. Det har sammenheng med de strenge krav dagens leietakere stiller: Når et bygg skal tilpasses nye leietakere, må det ofte gås radikalt til verks. Den senere tid er det også kommet stadig nye myndighetskrav som gjør at eiendommer og lokaler kontinuerlig må oppgraderes ved skifte av leietakere. Dessuten er dagens leietakere mindre lojale enn tidligere. De skifter lokaler oftere. Eiendommer må derfor oftere enn tidligere moderniseres og rehabiliteres for å beholde sin attraktive på utleiemarkedet.
