ROER GEMYTTENE: - Bystyrets vedtak er ikke så galt som man umiddelbart skulle få inntrykk av, sier advokat Anne Sofie Bjørkholt, i forbindelse med Oslo Bystyres vedtak om utbyggingsavtaler og merverdiavgift ved overdragelse av infrastruktur.
Oslo kommune og mva-kompensasjon: – Ikke så galt allikevel
- Utbygger kommer ikke dårligere ut enn om kommunen hadde overtatt justeringsplikten.
1Den 25. april 2018 traff Oslo Bystyre vedtak om utbyggingsavtaler og merverdiavgift ved overdragelse av infrastruktur. I artikkel på Estate Nyheter 27. april 2018 ble vedtaket omtalt som svært negativt for utbyggerne.
Vedtaket innebærer riktig nok at Oslo kommune ikke lenger vil inngå avtaler med utviklere av næringseiendom om overtakelse av justeringsplikt. Etter Avinor-dommens resultat vil utbygger da ikke få beholde fradrag for inngående merverdiavgift. Kommunen vil på sin side overta justeringsretten, slik at kommunen kan få tilbake merverdiavgiftbeløpet fra Staten, men vil ikke tilbakebetale noe av denne merverdiavgiften til utbygger.
Derved ser det ut som kommunen får «i pose og sekk»; først får de etablert et offentlig tiltak for utbyggers regning og dernest får de tilbake et beløp tilsvarende merverdiavgiften på dette tiltaket fra Staten. Ikke rart at utbyggerne er i harnisk over denne praksisen.
LES OGSÅ: Litt for lønnsomme rekkefølgekrav?
Oslo Bystyre ber Byrådet om å ta kontakt med Staten for å søke å få på plass en lovendring hvor private som bygger offentlig infrastruktur for samme mva-kompensasjon som kommuner og fylkeskommuner får. En slik lovendring virker lite realistisk.
Men Bystyrets vedtak er ikke så galt som man umiddelbart skulle få inntrykk av. Det inneholder nemlig et punkt 4 som lyder slik:
« 4.
Ved inngåelse av utbyggingsavtaler skal det, ved fastsettelsen av størrelsen på utbyggers bidrag, tas hensyn til effekten av merverdiavgiftskompensasjonen slik at det er netto kostnader for offentlige infrastruktur som skal fordeles mellom partene.»
Etter plan- og bygningsloven § 17-3 kan det inngås utbyggingsavtale om at utbygger skal besørge og bekoste tiltak som er nødvendig for gjennomføring av planvedtaket (rekkefølgekrav). Tiltaket må imidlertid stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang, kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelsene i avtalen.
Kostnadene må dessuten stå i forhold til den belastning den aktuelle utbyggingen påfører kommune.
Om den private part skal bekoste infrastrukturtiltaket inklusive mva og kommunen skal beholde mva-kompensasjonen, har kommunen mottatt mer enn det rekkefølgekravet går ut på.
Punkt 4 i Bystyrets vedtak innebærer imidlertid, slik vi leser det, at utbygger skal godskrives verdien av mva kompensasjonen ved at denne går til fradrag ved beregningen av de kostnader utbygger kan pålegges gjennom utbyggingsavtalen. Er den samlede kostnaden for tiltakene som skal etableres f.eks. MNOK 12,5 inkl. mva, kan utbyggers andel maksimalt settes til MNOK 10, ettersom kommunen kan hente MNOK 2,5 fra Staten.
I så fall oppnår kommunen ikke mer enn det plan- og bygningsloven åpner for. Og utbygger kommer ikke dårligere ut enn om kommunen hadde overtatt justeringsplikten.
Det er viktig at utbyggerne fremover er klar over denne delen av Bystyrets vedtak. Aktører som skal forhandle utbyggingsavtaler med EBY må få frem at det er netto kostnader de skal være med å betale, det vil si kostnaden eks. mva. Vi legger til grunn at EBY vil praktisere inngåelse av utbyggingsavtaler i tråd med Bystyrets vedtak. Da er dette en seier for utbyggerne.
Artikkelforfatteren er advokat og partner i advokatfirmaet BAHR
