Økte både oppe og nede

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Årsberetningen viser at konsernet hadde totale driftsinntekter i fjor på 973 millioner kroner, opp fra 892 millioner i 2009. Resultatet før gevinst ved salg av eiendommer er bedret fra 203 millioner kroner til 248 millioner. I 2009 solgte konsernet eiendommer for 117 millioner kroner, mens det ikke var salgsgevinster i 2010.

Netto finansposter er imidlertid bedret fra -61 millioner kroner til pluss på 44 millioner, slik at resultatet før skatt er opp fra 239 millioner kroner til 273 millioner.

NyinvesteringerKonsernets bokførte totalkapital økte gjennom fjoråret med 582 millioner kroner til 4648 millioner. Økningen skyldes hovedsakelig investeringene på Vulkan-tomten på Grünerløkka, kjøp av utleieleiligheter på Tjuvholmen og investeringer i Norsk Medisinaldepots nye hovedkontor på Brobekk.

Den bokførte egenkapitalen ved utgangen av 2010 var på 1994 millioner kroner, som gir en egenkapitalandel på 43 prosent, marginalt ned fra året i forveien. Aspelin Ramm Gruppen fører imidlertid ikke regnskapet etter IFRS-metoden, men etter historisk kost-prinsippet, slik at det som vanlig foreligger betydelige merverdier i balansen.

Aspelin Ramm Eiendom er eksempelvis bokført til beskjedne 1035 millioner kroner. Konsernsjef Peter Groth (bildet) i Aspelin Ramm Gruppen anslo i november i fjor merverdier for konsernet for 3 milliarder kroner, og da var han “fryktelig beskjeden”. 

Flere milliarderDe reelle skjulte reservene kan derfor være på mellom 4 og 5 milliarder kroner, som gir en reell egenkapital på 6-7 milliarder. Langsiktig gjeld til låneinstitusjonene er 2107 millioner kroner, opp fra 1817 millioner for ett år siden. Det foreligger ifølge årsberetningen et “betydelig lånepotensial” i eksisterende eiendomsmasse.

Aspelin Ramm eier selv ca. 374 000 kvadratmeter med bygg i Oslo-området, Stockholm og Gøteborg. Inkludert forholdsmessig andel i deleide selskaper utgjorde konsernets bygningsmasse ved årsskiftet ca. 436 000 kvadratmeter. Eiendomsmassen omfatter kontorer, forretningslokaler, hoteller, industribygg og boliger, samt et betydelig utbyggingspotensial på egne og deleide tomter.

Arealledigheten i konsernets hel- og deleide eiendommer var pr. 15. mars 2011 ca. 5,1 prosent,  mens den verdivektede ledigheten var 6,2  prosent. Gjennomsnittlig, gjenværende leietid for leiekontraktene er nå 7,6 år.

Konsernet har også lagt frem miljørapporten for 2010, som viser en betydelig reduksjon i energiforbruket.

Bedre kontormarkedAspelin Ramm skriver i årsrapporten at utleiemarkedet for kontorer har bedret seg, med økende etterspørsel, relativt liten nyproduksjon og til dels sterk økning av leieprisene, spesielt i det øvre segmentet av markedet.

Det økte aktivitetsnivået i bygge- og anleggsmarkedet vil imidlertid føre til økte nybyggkostnader, som er negativt for den betydelige nybyggvirksomheten konsernet har.

Etterspørselen, det vil si arealabsorpsjonen, var i Oslo-markedet i fjor høyere enn tilveksten i perioden. Aspelin Ramm antar at dette fortsetter i 2011, og at leienivået økes noe. Ledigheten for lagerlokaler i Oslo har derimot økt gjennom 2010, og selskapet ser en forskyvning mot større og mer effektive nybygg-prosjekter i randsonene utenfor Oslo.

“Erfaringsmessig ligger etterspørselsøkninger for lager- og kombinasjonslokaler noe etter kontorlokaler i tid, noe som tilsier redusert ledighet gjennom 2011”, heter det i årsrapporten.