Nytt BI-liv i Campus Nydalen

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det er et kraftig monumentalbygg Handelshøyskolen BI har fått seg i Nydalen. 95.200 kvadratmeter gjør bygget til et av de største næringsbyggene i Norge. Telenor-bygget på Fornebu troner øverst på listen med sine 150.000 kvadratmeter. I BI-arealet inngår undervisnings-lokaler, personalkantine på topper av bygget, parkering i kjelleren og lager, fordelt på åtte etasjer.– Lærings- og ressurssenteret vårt går over to etasjer og er på 6500 kvadratmeter. Her er det bibliotek, lesesalsplasser og stillerom, alt for studentene, forteller prosjektleder Dr. Bjørn Johs. Kolltveit med en smule stolthet. – BI er en privat stiftelse som er opptatt av sine kunder studentene. Vi får ikke mye statstøtte.

FleksibilitetDet nye høyskolebygget har vokst frem på tegnebrettet til Niels Torp Arkitekter. Arkitektenes visjon har vært å skape et bygg preget av åpenhet, mens BI har ønsket seg et inspirerende læringsmiljø.– Dette skal være et fleksibelt bygg som pulserer. Bygget er ikke formet for all fremtid, men utgjør et utgangspunkt for videreutvikling i takt med endrede behov. Det er ikke vegger, men søyler som bærer, noe som gjør at store auditorier lett kan konverteres. Veggene går bare til og ikke gjennom himlingene. Disse slipper man å gjøre noe med når vegger må flyttes.Sett ovenfra blir BI-bygget som et svensk flagg. I hvert av ”flaggets” fire hjørner ligger en blokk. Mellom blokkene løper en korsformet, åtte etasjer høy vandrehall med dagslys ovenfra. – Se på farvene på veggene her i hallen. De gir en myk, behagelig atmosfære, ivrer Bjørn Johs. Kolltveit.På utsiden domineres bygget av kvadratiske flater av glass og lerketre som bryter mot hverandre.– Hva med fyringsutgiftene med så mange glassfasader?– Mye glass gir alltid energiutfordringer. Vi har i hvert fall sørget for solide isolasjonsglass med avtalte u-verdier.BI kjøper energi av Avantor som leverer grunnvarme fra sitt eget anlegg i Nydalen. Blir det energioverskudd om sommeren, pumpes varmen ned i bakken igjen for senere bruk.

Måtte bli i OsloI 2001 begynte BI å spørre seg: Hva gjør vi når leiekontrakten på Schous plass utløper 1. september 2005? Nederst på Grünerløkka har både BI Oslo, Norges Markedshøyskole og i den senere tid også Norges Varehandelshøyskole vært lokalisert. – Vi kunne forhandle om ny kontrakt med KLP Eiendom. En annen mulighet var selvfølgelig å finne en mer strategisk plassering. Spørsmålet ble da hvor, i Oslo eller Bærum?Et forprosjekt ga 12 ulike lokaliseringer. Flere av disse innebar en samlokalisering av BI-enhetene i Oslo-området. Et forslag var Sandvika, der siviløkonomstudiet holdt til, et annet Nydalen.– Man kom til at BI ikke kan flytte fra Oslo. Byen er et svært viktig marked. Mange av studentene kommer herifra eller vil bo her i studietiden, fremholder Bjørn Johs. Kolltveit.Å samles ett sted i Oslo ble et viktig poeng. Høyskoleledelsen ønsket å skape en enhetlig organisasjon ut av de ulike BI-enhetene i hovedstadsområdet. I Sandvika, på Ekeberg og på Schous plass hadde det gradvis utviklet seg ulike kulturer.– Innstillingen til BI-styret i desember 2001 gikk inn for full samling i Nydalen. I mars 2002 tok styret den endelige beslutningen. Sensommeren 2003 ble spaden satt i jorden.BI-bygget er reist av Avantor, som trengte to år på å få det ferdig. Avtalen med eiendomsselskapet innebar at BI skulle kunne rykke inn for første gang fra 15. juni. Byggingen gikk likevel fortere enn fremdriftsplanen. Innflytningen kunne derfor begynne allerede på vårparten. I begynnelsen av august var bygget helt klart til studenter og undervisning. 29. august fant så den offisielle åpningen sted.

Opparbeidet egenkapitalAvtalen mellom Avantor og høyskolen innebar en leieavtale for 20 år med en opsjon til å kjøpe hele bygget innen 1. mars 2005. BI virkeliggjorde opsjonen like før den utløp. Det planlagte bygget ble heftig diskutert på BI i den første fasen. Store deler av den akademiske staben raslet alvorlig med sablene og syntes prosjektet innebar en altfor stor økonomisk risiko. Det ble mumlet om korrupsjon og fremmet krav om rektor Torger Reves avgang.Urolighetene i 2002 medførte at Avantor og daværende storaksjonær Kjell Inge Røkke ivret etter å få inngått en avtale. Da BI-ledelsen forlangte en opsjon på kjøp av bygget, ble denne gitt gratis, i følge Finansavisen. Forutsetningene var at bygget måtte kjøpes innen mars 2005 der brutto leie-inntekter skulle gi en direkteavkastning på 7,75 prosent. At Avantor stilte med 70 millioner til to fond som BI skulle få disponere til forskning, hjalp på BIs lyst til å gå inn på leieavtalen. Det dobbelt så høye rentenivået som i dag spilte også inn på avgjørelsen om å leie. BI-styret ville ikke eie bygget og mente BI ikke hadde noe å gjøre i eiendomsbransjen. Etter det har høyskolen gått med overskudd og bygget opp egenkapital slik at den har hatt økonomi til å kjøpe.I 2002 ville belåningsgraden trolig blitt urimelig høy. Nå kan høyskolen selv spytte inn 230 millioner i egenkapital og salgssummen på 431 millioner for byggene i Sandvika og på Ekeberg. Avantor har klart å holde byggebudsjettet. Hva det har kostet å bygge Campus Nydalen, har prosjektleder Fredrik Baumann ikke anledning til å fortelle. Selv har BI har investert 72 millioner i møbler, audiovisuelt utstyr og annen innredning. – Jeg forsker og underviser i prosjekt-ledelse. Da hadde det ikke vært så heldig om vi ikke hadde klart å holde budsjettet, sier Bjørn Johs. Kolltveit.– Hva har dere kjøpt bygget for? – Det er ikke avgjort, vi er fortsatt i forhandlinger. Uansett er vi godt fornøyd med samarbeidet med Avantor. De har vært meget flinke.

Lykken stod BI biMye har gått BIs vei etter 2002. Renten har stupt og gjort at interessen for næringsbygg og prisingen av disse har gått kraftig i været. Den siste tiden har gode nærings-eiendommer med lange leiekontrakter blitt omsatt med en direkteavkastning langt ned på sekstallet. I 2006 vil de forventede leieinntektene fra BI-bygget utgjøre 162 millioner. En direkteavkastning på 7,75 prosent gjør at Torger Reve & Co må ut med 2,16 milliarder for bygget, hvis leieforutsetningene holder. Hadde BI valgt å selge bygget videre til dagens direkteavkastning, la oss si på 6,2 prosent, hadde høyskolen kunne innkassere 2,6 milliarder. I øyeblikket har akademikerne i Nydalen derfor en urealisert gevinst på ca. en halv milliard i baklommen. Oljeprofessor og opprørsgeneral Øystein Noreng er ikke lenger opprørsk og uttalte til Dagens Næringsliv i mars i år: – Gudene og Gjedrem har stått oss bi. Her har nok lykken vært bedre enn forstanden.Reven Reve er nok klar over den urealiserte gevinsten, men velger likevel ikke å videreselge hele bygget. Høyskolen er en stiftelse og ønsker ikke å bli en kapital-forvalter som den hadde blitt ved et salg.Litt salg blir det trolig likevel. Rosinen i pølsen i avtalen med Avantor er retten til å selge 20 prosent av bygget til full pris. Parallelt med innflyttingen har BI-ledelsen forhandlet med det tyske eiendomsfondet Defa om kjøp av D-blokken. Her har høyskolen selv ingen aktivitet og har klart å leie ut fem av seks etasjer. Den femårige leiegarantien fra Avantor i forbindelse med salget til BI har sørget for at den tomme etasjen ikke har skapt problemer. Tyskerne har bydd et sted mellom 400 og 500 millioner, noe de trolig ikke har problemer med. Fondet forvalter 130 milliarder kroner for 600.000 kunder. Ved siden av Defa har også norske aktører vært på banen.– Det var Avantor som tok beslutningen om å bygge D-blokken for utleie. At vi nå selger den videre, skyldes ønsket om å være mindre eksponert i eiendomsmarkedet, fastslår Bjørn Johs. Kolltveit.